7 C 225/2022-34 — Okresní soud v Mladé Boleslavi

1. Žalobou ze dne 29. 4. 2022 se žalobce domáhal zaplacení částky ve výši 29 366 Kč s příslušenstvím a přiznání náhrady nákladů řízení. 2. V rámci odůvodnění žaloby uvedl, že dne 7. 9. 2018 uzavřel se žalovanou nájemní smlouvu, jejímž předmětem jsou prostory umístěné v budově bez č.p./č.e., která je součástí pozemku parc. č. st. [číslo] v k.ú. [obec], [územní celek], okres [okres], která je zapsána na [list vlastnictví], vedeném Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, [stát. instituce] (dále jen„ předmět nájmu“), a to za účelem provozování hostinské činnosti pro veřejnost (dále jen„ nájemní smlouva“). Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou od 7. 9. 2018 do 7. 9. 2023. Žalovaná jako pronajímatel řádně neprovádí vyúčtování služeb v souladu se zákonem č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (dále jen jako„ zákon č. 67/2013 Sb.“), přičemž minimálně až do vystavení prvního vyúčtování v průběhu nájemního vztahu, které vystavila dne 3. 8. 2020, byla v prodlení s vystavením vyúčtování za roky 2018 a 2019. Vyúčtování za rok 2018 mělo být dle příslušného ustanovení zákona č. 67/2013 Sb. vystaveno nejpozději do konce dubna 2019, tj. prodlení v tomto případě činilo 460 dní (od 1. 5. 2019 do 3. 8. 2020), a vyúčtování za rok 2019 nejpozději do konce dubna 2020, tj. prodlení v tomto případě činilo 94 dní (od 1. 5. 2020 do 3. 8. 2020), čímž byla žalovaná v prodlení s vystavením příslušných vyúčtování celkem 554 dní. Z tohoto důvodu se žalobce touto žalobou domáhal úhrady částky v celkové výši 27 700 Kč představující smluvní pokuty za prodlení žalované s vystavením vyúčtování za rok 2018 a 2019 (554 dní x 50 Kč). Ačkoli žalobce vyzval žalovanou k úhradě smluvní pokuty dopisem ze dne 4. 4. 2022, žalovaná do dnešního dne dlužnou smluvní pokutu žalobci neuhradila. 3. Žalobce se dále na žalované domáhal náhrady škody ve výši 1 666 Kč, která mu vznikla v souvislosti s užíváním předmětu nájmu. Ze strany žalované totiž nebylo dodrženo předběžné opatření vydané dne 15. 10. 2021 Okresním soudem v Mladé Boleslavi pod č. j. [číslo jednací], kterým bylo žalované uloženo umožnit žalobci užívání předmětu nájmu. Jelikož žalovaná i přes soudem vydané předběžné opatření žalobci nezpřístupnila toalety a kotelnu, které je žalobce na základě nájemní smlouvy oprávněn užívat, nechal žalobce vyměnit tři zámky v předmětu nájmu, čímž mu vznikla škoda ve výši 5 000 Kč představující úhradu zámečníkovi na základě daňového dokladu ze dne 19. 10. 2021 za provedenou výměnu zámků. Dopisem ze dne 4. 4. 2022 vyzval žalobce žalovanou k náhradě škody ve výši 5 000 Kč, ale žalovaná uhradila žalobci pouze částku ve výši 3 334 Kč, když žalovaná namítala, že kotelna není součástí předmětu nájmu. Dle plánku, který je součástí nájemní smlouvy, ve spojení s nájemní smlouvou (čl. IV. odst. 3) je ale předmětem nájmu i kotelna. Z tohoto důvodu požaduje žalobce po žalované doplatit náhradu škody ve výši 1 666 Kč, odpovídající částce, kterou žalobce uhradil za výměnu zámku do kotelny, jelikož ze strany žalované nebylo respektováno soudem vydané předběžné opatření. 4. Žalovaná navrhla zamítnutí žaloby. Nárok na zaplacení částky ve výši 27 700 Kč (smluvní pokuta) byl již pravomocně vyřešen v řízení vedeném u zdejšího soudu pod sp. zn. 16 C 319/2021, v němž byl stranami řízení dne 12. 1. 2022 uzavřen a následně soudem schválen smír (usnesení č. j. 16 C 319/2021-54), v němž žalovaná tento nárok již zohlednila. V rámci soudního smíru strany vyřešily jednak žalovaný nedoplatek na vyúčtování elektřiny a nedoplatek vodného a stočného, ale i nyní žalobcem uplatněný nárok na smluvní pokutu, jenž byl v předcházejícím řízení uplatněn kompenzační námitkou. Žalobou uplatněný nárok je rovněž zjevným zneužitím práva a žalobce těží ze svého nepoctivého jednání. Jelikož se v předběžném opatření zdejšího soudu ze dne 15. 10. 2021, č. j. 16 Nc 3/2021-30 o kotelně nehovoří, žalovaná považovala i nárok na náhradu škody (1 666 Kč) za nedůvodný. 5. Při jednání dne 16. 9. 2022 učinili účastníci nesporným, že: -) účastníci uzavřeli dne 7. 9. 2018 nájemní smlouvu ve znění založeném v EPRu, -) žalovaná vystavila žalobci vyúčtování služeb za rok 2018 nejdříve dne 3. 8. 2020, -) žalovaná vystavila žalobci vyúčtování služeb za rok 2019 nejdříve dne 3. 8. 2020, -) po vydání předběžného opatření zdejšího soudu ze dne 15. 10. 2021, č. j. 16 Nc 3/2021-30 žalovaná žalobci nezpřístupnila prostory kotelny (1 zámek), -) žalovaná žalobci na žalobcem požadovanou náhradu škody ve výši 5 000 Kč uhradila částku 3 334 Kč. 6. Naopak mezi účastníky zůstalo sporným, zda: -) smluvní pokuta za vyúčtování služeb za rok 2018 a vyúčtování služeb za rok 2019 byla předmětem smíru uzavřeného dne 12. 1. 2022 u zdejšího soudu pod č. j. 16 C 319/2021-54, -) zda jsou prostory kotelny předmětem nájemní smlouvy ze dne 7. 9. 2018. 7. Soud provedl následující důkazy a zjistil z nich tento skutkový stav: 8. Z nájemní smlouvy ze dne 7. 9. 2018 včetně přílohy [číslo] [číslo] (EPR) uzavřené mezi žalovanou na straně pronajímatele a žalobcem na straně nájemce soud zjistil, že žalovaná žalobci pronajala prostory sloužící k podnikání v1. nadzemním podlaží budovy bez č.p./č.e. (objekt občanské vybavenosti), která je součástí pozemku st. p. [číslo] (zastavěna plocha a nádvoří) v k. ú. a obci [obec], část obce Sovínky, okres [okres], a to místnosti: restaurace, kuchyně, WC a skladu, a to včetně jejich součástí a příslušenství za účelem jejích užíváni a využití jako prostor pro provozování hostinské činnosti pro veřejnost. Pronajaté prostory jsou graficky vyznačeny v Příloze [číslo] smlouvy, a jsou vybaveny součástmi a příslušenstvím, jejichž soupis je uveden v Příloze [číslo] smlouvy (čl. II, bod 1, 2 nájemní smlouvy). Z přílohy [číslo] nájemní smlouvy vyplývá, že součástí a příslušenstvím nebytových prostor je mj. kotel TUV (příloha [číslo] nájemní smlouvy). Účastníci si v nájemní smlouvě dále sjednali, že provoz a obsluhu TUV včetně kotle zabezpečuje ke své tíži a na svůj náklad žalobce, který rovněž hradí náklady na otop. Žalobce se zavázal umožnit žalované přístup do nebytových prostor za účelem kontroly a revize zařízení souvisejících s vytápěním nebytových prostor (čl. IV, bod 3 nájemní smlouvy). 9. Předběžným opatřením zdejšího soudu ze dne 15. 10. 2021, č. j. 16 Nc 3/2021-30 (EPR) bylo žalované uloženo zdržet se všech právních jednání, která by směřovala ke znemožnění užívání a vyklizení nebytových prostor sloužících k podnikání v prvním nadzemním podlaží budovy bez č. p./č. e., která je součástí pozemku parc. č. st. [číslo] v katastrálním území Sovínky, obci [obec], a to konkrétně místností: restaurace, kuchyně, WC a skladu. 10. Z daňového dokladu za výměnu zámků ze dne 19. 10. 2021 (EPR) má soud za prokázané, že žalobce dne 19. 10. 2021 uhradil za otevření tří zamčených dveří, výměnu tří vložek včetně materiálu a cestovného částku ve výši 5 000 Kč. 11. Z odvolání žalované do předběžného opatření zdejšího soudu č. j. 16 Nc 3/2021-30 ze dne 29. 10. 2021 (čl. 19-21 spisu) vyplývá, že žalovaná nesouhlasila s žalobcem provedenou výměnou zámku u kotelny, když tato není předmětem předběžného opatření. 12. Vyjádření žalobce k žalobě o zaplacení částky ve výši 75 830,11 Kč s příslušenstvím ze dne 8. 12. 2021 (čl. 15-17 spisu) prokazuje, že žalobce (v daném řízení žalovaný) v rámci obrany proti nároku žalované (v daném řízení žalobkyně) na úhradu nedoplatku elektřiny a vodného a stočného v řízení vedeném u zdejšího soudu pod sp. zn. 16 C 299/2021 uplatnil kompenzační námitku ve výši 27 700 Kč představující smluvní pokutu za prodlení žalované (v daném řízení žalobkyně) s vystavením vyúčtování služeb za rok 2018 a 2019 (554 dní x 50 Kč). 13. Ze soudního smíru ze dne 12. 1. 2022, č. j. 16 C 319/2021-54 (čl. 18 spisu) vyplývá, že zdejší soud schválil smír, kterým bylo 1) určeno, že výpověď z nájmu prostor umístěných v budově bez č.p./č.e., která je součástí pozemku parc. č. st. [číslo] v k.ú. [obec], daná žalovanou žalobci dne 9. 9. 2021, je neoprávněná, dále byla žalobci uložena povinnost uhradit žalované částku 60 000 Kč, která představuje nedoplatek na vyúčtování elektřiny od 7. 9. 2018 do 5. 8. 2020 a nedoplatek vodného a stočného od 16. 10. 2018 do 13. 1. 2021, a to do třiceti dnů od usnesení, kterým bude schválen smír, a 3) bylo určeno, že účastníci si nesou vlastní náklady řízení. Ve smíru je k předmětu řízení uvedeno pouze, že předmětem (spojených) řízení bylo určení neoprávněnosti výpovědi z podnikatelského nájmu prostor sloužících jako pohostinství a zaplacení částky 75 830,11 Kč jako nedoplatku na vyúčtování elektřiny za dobu od 7. 9. 2018 do 5. 8. 2020 a nedoplatku vodného a stočného za dobu od 16. 10. 2018 do 13. 1. 2021 v uvedených prostorách. 14. Z předžalobní výzvy ze dne 4. 4. 2022 včetně dokladu o odeslání (EPR) vyplývá, že dne 4. 4. 2022 zaslal zástupce žalobce žalované výzvu k úhradě způsobené škody ve výši 5 000 Kč (náklady na zámečníka