17 C 97/2019-180 — Okresní soud v Mělníku

1. Žalobkyně se po žalovaném domáhala zaplacení shora specifikovaného plnění z titulu dlužného nájemného. Tvrdila, že dne [datum] uzavřela s žalovaným smlouvu o nájmu prostoru určeného k podnikání (dále jen„ smlouva“), jejímž předmětem byl nájem pozemku parc. [číslo] jehož součástí je budova ev. [číslo] v k. ú. [část obce] na adrese [adresa] (dále jen„ nemovitost“). Podle čl. V odst. 1 smlouvy se žalovaný zavázal hradit za užívání nemovitosti žalobkyni nájemné ve výši 140 000 Kč měsíčně včetně DPH, tj. částku 115 702,50 Kč bez DPH měsíčně, a to vždy nejpozději do 15. dne měsíce, za který se nájemné hradí s tím, že dle čl. IV. smlouvy byl žalovaný povinen nájemné hradit počínaje lednem 2018, resp. na základě dodatku smlouvy počínaje březnem 2018. Žalovaný žalobkyni dosud na nájemném nic neuhradil a žalobkyně tak za období měsíců března 2018 až května 2019 eviduje dluh na nájemném ve výši 115.702,50 Kč měsíčně bez DPH, tj. dluh v celkové výši 1, 735.537,50 Kč bez DPH. Dle čl. V. odst. 5 smlouvy byla pro případ prodlení žalovaného s úhradou nájemného sjednána jeho povinnost uhradit žalobkyni smluvní úrok z prodlení ve výši 2,5 promile z dlužné částky denně. V případě, že dluh žalovaného přesáhne dvojnásobek měsíčního nájemného, byla žalobkyně dle čl. IX odst. 3 smlouvy oprávněna nájem vypovědět bez výpovědní doby a požadovat, aby jí žalovaný nemovitost bez zbytečného odkladu odevzdal. Dopisem ze dne [datum] žalobkyně žalovanému nájem nemovitosti vypověděla a současně jej týmž dopisem vyzvala k zaplacení dluhu na nájemném za období od [anonymizováno] [rok] do [anonymizováno] [rok] ve výši 1, 735.537,50 Kč spolu se smluvním úrokem z prodlení. Ačkoli byl tento dopis žalovanému dne [datum] doručen, žalovaný svůj dluh neuhradil. 2. Žalovaný, byť nezpochybňoval, že na nájemném ničeho neuhradil, navrhl žalobu zamítnout. Trval na tom, že se z hlediska nájemného účastníci dohodli na odkládací podmínce podle prvé věty § 548 odst. 2 o. z., s tím, že nejprve je třeba vyčkat pravomocného rekolaudačního rozhodnutí na nemovitost, a teprve poté žalovanému vznikne povinnost zaplatit žalobkyni nájemné dle smlouvy. Žalovaný odkazoval na prohlášení promítnuté do článku IV. smlouvy, podle něhož bylo účelem nájmu nemovitosti (v době uzavření smlouvy kolaudované jako kanceláře a sklad knih) provozování podnikatelské činnosti žalovaného, ke které bylo nutné nové kolaudační rozhodnutí, a to povolení užívání stavby jako ubytovacího zařízení. Všechny právní, tak stavební aktivity měly probíhat na náklady žalovaného, přičemž žalobkyně se zavázala, umožnit žalovanému realizaci těchto aktivit v měsících [anonymizována tři slova] a [anonymizováno] [rok], a proto mělo placení nájmu začít až měsícem [anonymizováno] [rok]. Do vydání nového kolaudačního rozhodnutí se žalovaný zavázal využívat nemovitost v intencích kolaudačního rozhodnutí stávajícího a prohlásil mimo jiné, že si je vědom toho, že není oprávněn provozovat v nemovitosti jinou činnost nebo změnit podmínky nebo způsob jejího výkonu, než jak to vyplývá ze sjednaného účelu nájmu, kterým se rozumělo užívání nemovitosti za účelem ubytovacího zařízení (tzv. ubytovny). S ohledem na to, že do [datum] nebylo změny užívání stavby dosaženo a hrozilo naplnění výpovědního důvodu dle IX. odst. 3 smlouvy, uzavřeli účastníci dodatek, v němž stvrdili, že nájemné nemusí být placeno až do [datum]. Následující jednání o odložení povinnosti žalovaného platit nájemné byla vedena pouze ústně a další, byť chystaný dodatek účastníci neuzavřeli. Nicméně z elektronické komunikace ze dne [datum], v níž se zmiňuje ústní dohoda žalovaného s jediným jednatele a společníkem žalobkyně je zřejmé, že se strany domlouvají na dalším dodatku k nájemní smlouvě s poukazem na skutečnost, že nemovitá věc stále není kolaudována ke sjednanému účelu a že pronajímatel nájemci přislíbil další odklad placení nájemného do doby, než stavební úřad projedná odvolání [právnická osoba], proti rozhodnutí o dodatečném povolení stavby. Rozhodnutí, kterým se pronajatá nemovitost, jejíž součástí je povolovaná stavba, kolauduje ze skladu knih na ubytovací zařízení, dosud vydáno nebylo a stavbu tudíž nadále nelze ve smyslu § 2205 o. z. užívat ke sjednanému účelu. Podle toho, co strany ujednaly, i podle toho, co daly najevo v prvém roce po uzavření smlouvy, je placení nájemného za užívání uvedené nemovité věci podmíněno kolaudací stavby na ubytovnu. Vzhledem k tomu, že stavba nebyla dosud ani dodatečně povolena, natož zkolaudována, není splněn sjednaný účel smlouvy, žalovaný v ní nepodniká (není to v souladu s právem možné) a nevznikla mu tudíž ani povinnost k placení nájemného. Pokud je dle § 2205 o. z. pronajímatel povinen mimo jiné k tomu, aby věc přenechal nájemci tak, aby ji mohl užívat k ujednanému nebo obvyklému účelu, pak žalovanému, který dosud nemovitost užil pouze k rekonstrukci, brání v užívání nemovitosti ke sjednanému účelu zákaz, neboť podnikáním v nemovitosti bez povolené změny jejího užívání, by žalovaný vystavil žalobkyni sankci za přestupek dle stavebního zákona. Dle žalovaného nebylo možné ve smlouvě sjednat užívání stavby bez kolaudace a ani nájemné za její užívání, jinak by byla smlouva absolutně neplatná ve smyslu § 588 o. z. pro svůj rozpor se zákonem a proto, že by zavazovala k plnění od počátku nemožnému. Jediný konformní výklad smlouvy je proto takový, že užívání stavby i placení nájemného je podmíněno tím, že se účastníci domohou opětovně její kolaudace. K termínu [datum] uvedenému v článcích IV. a IX odst. 4 písmeno a) smlouvy (zde bylo sjednáno právo žalovaného od smlouvy odstoupit nebo ji vypovědět pokud se žalovanému nepodaří do uvedeného data získat pravomocné kolaudační rozhodnutí), do něhož se měla stavba zkolaudovat, není možné dle žalobce přihlížet pro počáteční nemožnost splnění, neboť jej nemohli účastníci ovlivnit, a záležel na postupech stavebního úřadu. Odklad placení nájemného, naposledy sjednaný v dodatku smlouvy na dobu do [datum], musí proto dle žalovaného pro absenci základní podmínky ve smlouvě (tzn. kolaudace stavby) platit i po tomto datu. Bez ohledu na chybějící druhý dodatek smlouvy, anebo na ústní ujednání účastníků před a po [datum], není žalovaný povinen platit žalobkyni nájemné do doby, než bude z pronajaté nemovité věci pravomocně zkolaudovaná ubytovna. Zdůraznil, že stav, při němž stavbu nelze užívat ani jako ubytovnu, avšak ani jako sklad knih, je objektivní právní skutečností a majetkovou hodnotu nemá samo právo věc užívat tak, jak stojí a leží, nýbrž užívat jí ke sjednanému podnikání. To splněno není a žalobkyně proto na uplatněné nájemné ve výši 1 735 537, 50 Kč s příslušenstvím právo nemá. Pro případ, že by nebyla tato obrana shledána důvodnou, vznesl žalovaný co do výše žalované částky, posléze v rozsahu 1 476 255 Kč námitku započtení z titulu zhodnocení nemovitosti. K němu došlo se souhlasem žalobkyně změnami provedenými na náklady žalovaného, v důsledku nichž má žalovaný ve smyslu § 2302 o. z. ve spojení s § 2220 odst. 1 o. z. právo na náhradu, odpovídající míře zhodnocení. Jen v penězích vynaložil žalovaný ke dni [datum] na zlepšení nemovitosti žalobkyně nejméně 1 476 255 Kč. Tuto částku namítl žalovaný k započtení a navrhl, aby soud žalobu v tomto rozsahu zamítl. K celkové výši vzájemného nároku žalovaného, která se odvíjí od míry zhodnocení nemovitosti, pak navrhl vypracování znaleckého posudku. 3. Žalobkyně verzi žalovaného o podmíněnosti plateb nájemného vydáním rekolaudačního rozhodnutí odmítla. Zdůraznila, že žalovaného upozorňovala na stávající kolaudační stav nemovitosti i na to, že v případě uzavření nájemní smlouvy by žalovaný prováděl na své náklady nezbytné stavební úpravy nemovitosti, včetně zajištění všech souvisejících veřejnoprávních povolení a včetně rekolaudace. Zájem žalovaného na uzavření nájemní smlouvy za těchto podmínek trval a k uzavření smlouvy, v jejíchž ustanoveních se ujednání účastníků promítla, došlo. Výslovně bylo sjednáno, že žalobkyně poskytuje žalovanému 100% slevu na nájemném k provedení stavebních úprav a zajištění rekolaudace pouze na období měsíců září až prosince 2017. Počínaje dnem [datum] mělo být nájemné ze strany žalovaného hrazeno v plné výši bez ohledu na to, zda bude do uvedeného data rekolaudace nemovitosti na ubytovnu zajištěna či nikoliv. Pouze z dobré vůle žalobkyně a její snahy žalovanému vyjít vstříc, byl uzavřen dodatek [číslo] ke smlouvě, kterým došlo k prodloužení 100% slevy na nájemném do [datum]. Uzavření dodatku je dokladem, že si strany byly vědomy toho, že žalovaný byl povinen hradit nájemné v plné výši počínaje dnem [datum] bez ohledu na kolaudační stav předmětu nájmu. Tomu odpovídá i ujednání v čl. IX. odst. 4 písm. a) smlouvy, podle kterého byl žalovaný oprávněn od smlouvy jednostranně odstoupit, pokud by do [datum] nezískal pravomocné kolaudační rozhodnutí za sjednaným účelem užívání nemovitosti. Skutečnost, že žalovaný tohoto práva nevyužil, nelze klást k tíži žalobkyně. Úvahy žalovaného, že by účastníci uzavřeli ústní dohodu, podle