13 C 67/2020-147 — Okresní soud v Mělníku

1. Žalobkyně se žalobou podanou dne [datum] domáhá určení, že kupní smlouva o převodu vlastnictví bytové jednotky [číslo] v budově [adresa], která je součástí pozemku parc. č. st. [číslo] v obci [obec] a k. ú. [obec] (dále také„ bytová jednotka“ nebo„ byt“) ze dne [datum], uzavřená mezi [územní celek] a žalobkyní a prvním žalovaným zanikla dne [datum] realizací rozvazovací podmínky a určení, že [územní celek] je výlučným vlastníkem bytové jednotky [číslo] v budově [adresa], která je součástí pozemku parc. č. st. [číslo] v obci [obec] a k. ú. [obec]. Svůj návrh odůvodnila tím, žena žalobě má naléhavý právní zájem. Žalobkyně je nájemkyní předmětné bytové jednotky. U Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, [stát. instituce] probíhá řízení, v rámci kterého má být na základě kupní smlouvy o převodu vlastnictví bytu ze dne [datum] vlastnické právo převedeno do podílového spoluvlastnictví žalobkyně a prvního žalovaného. Kupní smlouva však byla uplatněním rozvazovací podmínky dne [datum] od počátku zrušena. Hrozící zápis změny vlastnického práva do katastru nemovitostí vyvolá právní nejistotu, když první žalovaný bude spoluvlastníkem, přičemž pouze žalobkyně má v bytě domácnost. Žalobkyni v případě převedení podílu prvním žalovaným hrozí citelná újma na jejích právech. [datum] byla mezi druhým žalovaným jako budoucím prodávajícím a žalobkyní a prvním žalovaným jako budoucími kupujícími uzavřena smlouva o budoucí smlouvě kupní a nájemní a smlouva o půjčce. Předmětem této smlouvy byl budoucí prodej bytu (původně bytu [číslo] který byl později vymezen jako bytová jednotka [číslo] v budově [adresa], která je součástí pozemku parc. č. st. [číslo] v obci [obec] a k. ú. [obec]). Kupní smlouva na byt měla být uzavřena den následující po uplynutí lhůty 20 let ode dne uzavření nájemní smlouvy na byt. Nájemní smlouva měla být uzavřena na dobu určitou 20 let od jejího uzavření. Mezi druhým žalovaným a žalobkyní a prvním žalovaným byla nájemní smlouva uzavřena dne [datum] a nájem bytu byl uzavřen od [datum] do [datum]. V souladu s ustanovením § 2285 občanského zákoníku byla platnost nájemní smlouvy prolongována. Kupní cena za byt byla ve smlouvě o budoucí smlouvě kupní a nájemní a smlouvě o půjčce stanovena ve výši 357 496 Kč a dále byla žalobkyní a prvním žalovaným poskytnuta druhému žalovanému půjčka ve výši 350 347 Kč, která měla být budoucím kupujícím vrácena v den splatnosti kupní ceny za byt s tím, že půjčka bude započtena na kupní cenu. Dne [datum] nabyl právní moci rozsudek o rozvodu manželství žalobkyně a prvního žalovaného. Dne [datum] byla mezi žalobkyní a prvním žalovaným uzavřena dohoda o vypořádání zaniklého společného jmění manželů a dále dohoda o vypořádání práva společného nájmu bytu, v níž bylo dohodnuto, že výlučnou nájemkyní bytu se stává žalobkyně. Práva a povinnosti ze smlouvy o budoucí smlouvě kupní a nájemní a smlouvy o půjčce zůstala nevypořádána. Výlučným nájemcem předmětného bytu je v současné době žalobkyně. Dne [datum] uplynulo 20 let od data uvedeného na nájemní smlouvě jako data jejího uzavření, dne [datum] tedy měla být podle smlouvy o smlouvě budoucí uzavřena kupní smlouva na předmětný byt. [datum] žalobkyně druhému žalovanému sdělila, že jí v souladu s ustanovením § 1187 občanského zákoníku jako nájemci bytu náleží předkupní právo k bytu při jeho prvním převodu. Druhý žalovaný tuto skutečnost odmítl zohlednit a zaslal žalobkyni návrh kupní smlouvy o převodu vlastnictví k bytu, ve kterém je jako strana kupující uvedena žalobkyně a první žalovaný. Žalobkyně odmítla návrh smlouvy, první žalovaný smlouvu podepsal. [datum] uplynula doba, na kterou byla uzavřena nájemní smlouva. Žalobkyně pokračovala v užívání bytu, a jelikož nebyla druhým žalovaným ve lhůtě tří měsíců vyzvána písemně, aby byt opustila, platí dle ustanovení 2285 občanského zákoníku, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše na dobu dvou let. Dne [datum] mezi druhým žalovaným jako prodávajícím a žalobkyní a prvním žalovaným jako kupujícími uzavřena kupní smlouva, která nabyla účinnosti zveřejněním v registru smluv dne [datum]. Jelikož se jedná o první převod bytu, jehož je žalobkyně nájemcem, vznikla druhému žalovanému okamžikem účinnosti kupní smlouvy povinnost nabídnout byt ke koupi žalobkyni. Žalobkyně proto dne [datum] druhému žalovanému oznámila, že uplatňuje své předkupní právo k bytu, přílohou byl návrh kupní smlouvy o převodu vlastnictví bytu na žalobkyni. Uplatněním předkupního práva došlo ke zrušení kupní smlouvy ze dne [datum]. Žalobkyně již zaplatila kupní cenu. 2. První žalovaný se žalobou nesouhlasil a požadoval její zamítnutí s odůvodněním, že považuje za vyloučené, aby zákonodárce předvídal situaci, že„ budoucí kupující ze smlouvy o smlouvě budoucí“ a následně„ koupěchtivý z řádné kupní smlouvy“ a„ oprávněný z předkupního práva“ byli jedna osoba. Má za to, že podanou žalobou jsou dotčena jeho ústavní práva vlastnit majetek, bylo by mu odepřeno legitimní očekávání nabýt majetek ve smyslu platné smlouvy o smlouvě budoucí po splnění všech smluvních podmínek. Uvedl dále, že se ztotožňuje s právní argumentací druhého žalovaného ve vyjádření ze dne [datum] a připojuje se k němu. Nárok žalobkyně je podle prvního žalovaného v rozporu se základními zásadami civilního práva uvedených např. v ustanovení § 2 odt. 1, 2, 3, § 3 odst. 1, odst. 2 písm d), e), f), odst. 3, § 6 odst. 1, 2 a § 8 občanského zákoníku. Všechna tato ustanovení vyjadřují, že právnímu jednání, kterým se žalobkyně dopracovala až k podání žaloby není možné poskytnout právní ochranu a není možné její žalobě vyhovět. Pokud v kupní smlouvě neexistovala rozvazovací podmínka uplatnění předkupního práva, nemohla následně žalobkyně ani svoje předkupní právo uplatnit a tím dosáhnout rozvázání platně uzavřené kupní smlouvy. Z tohoto důvodu by měl soud žalobu ve výroku I. zamítnout. Zamítnout by soud měl ze stejných důvodů i výrok II. žaloby, neboť vyhověním by soud vrátil vlastnictví k bytové jednotce do právního stavu před uzavřením kupní smlouvy a tím by došlo k neopodstatněnému zásahu do jeho práv. Byt nabýval v přesvědčení, že žádné předkupní právo neexistuje, v dohodě o rozdělení SJM, kterou žalobkyně a první žalovaný uzavřeli se bytová jednotka neřešila. 3. Druhý žalovaný ve svém vyjádření ze dne [datum] uvedl, že má za to, že na žalobě není naléhavý právní zájem. Druhý žalovaný své povinnosti z titulu smlouvy o smlouvě budoucí splnil beze zbytku, když v souladu s jejím zněním oslovil oba její účastníky a předložil jim kupní smlouvu k podpisu. Obě tyto osoby se mj. smluvně zavázaly poskytnout druhému žalovanému půjčku, která měla být vypořádána při prodeji bytové jednotky, a naopak jim vzniklo právo nabýt jednotku do svého vlastnictví za předem dohodnutou kupní cenu. Jednalo se tedy o synallagmatický právní vztah, ze kterého byli na jedné straně zavázáni a oprávněni oba tehdejší manželé a tato práva a povinnosti tvořily masu jejich společného jmění manželů. Pokud po rozvodu manželství v rámci vypořádání společného jmění manželů měli oba manželé v úmyslu, aby tato práva a povinnosti připadla do výlučného vlastnictví žalobkyně, mělo se to projevit v takto uzavřené dohodě. K tomu však nedošlo. Tato práva a povinnosti jsou v podílovém spoluvlastnictví bývalých manželů a z předmětné smlouvy o smlouvě budoucí jsou oprávněni společně, každý rovným dílem. Skutečnost, který z manželů je oprávněným nájemcem bytu nemá v tomto ohledu význam. Rozvodem manželství mohlo dojít ke změně týkající se nájmu bytu, nikoli však ve vztahu ke smlouvě o smlouvě budoucí, kterou byli její účastníci zavázáni. Druhý žalovaný také zpochybnil, že by došlo k pokračování nájemního vztahu. Ve vyjádření ze dne [datum] druhý žalovaný uvedl, že žalobkyně měla postupovat dle ustanovení § 2144 a domáhat se převodu vlastnictví po nástupci druhého žalovaného, tedy po prvním žalovaném. 4. Ze smlouvy o budoucí smlouvě kupní a nájemní a smlouvy o půjčce (č. l. 18 – 19 spisu) soud zjistil, že byla uzavřena dne [datum] mezi druhým žalovaným jako budoucím prodávajícím na straně jedné a žalobkyní a prvním žalovaným jako budoucími kupujícími na straně druhé. Druhý žalovaný ve smlouvě uvedl, že má v úmyslu vybudovat bytový dům [adresa] v [obec] a zavázal se předat byt. [číslo] do užívání-pronájmu budoucím kupujícím. Strany smlouvy se zavázaly uzavřít mezi sebou kupní smlouvu na předmětný byt následujícího dne po uplynutí lhůty 20 let od uzavření nájemní smlouvy na předmětný byt. Kupní cena byla sjednána ve výši 357 496 Kč. Budoucí kupující se zavázali kupní cenu uhradit do 7 dnů po podpisu kupní smlouvy. Strany smlouvy se dále zavázaly, že uzavřou nájemní smlouvu k předmětnému bytu, nejpozději do [datum], a to na dobu určitou 20 let od jejího uzavření. Dále bylo stranami sjednáno, že budoucí kupující do dvou měsíců po podpisu této smlouvy poskytnou budoucímu prodávajícímu půjčku ve výši 350 347 Kč. 5. Ze smlouvy o nájmu bytu uzavřené dne [datum] mezi druhým žalovaným jako pronajímatelem a žalobkyní a