6 C 154/2020-347 — Okresní soud v Mělníku

1. Právní předchůdkyně žalobce, [celé jméno původní účastnice], [datum narození] (dále jen právní předchůdkyně žalobce“) se žalobou doručenou soudu dne [datum] domáhala po žalované zaplacení 545 447 Kč s úrokem z prodlení ve výši 9,75 % ročně z částky 321 137 Kč od [datum] do zaplacení a s úrokem ve výši 10 % ročně z částky 224 310 Kč od [datum] do zaplacení. K odůvodnění svého návrhu uvedla, že mezi právní předchůdkyní žalobce jako kupující a žalovanou jako prodávající byla dne [datum] uzavřena kupní smlouva o převodu vlastnického práva k bytové jednotce [číslo] (dále jen„ byt“) vymezené na pozemku parc. [číslo] jehož součástí je stavba domu [adresa] v části obce Jablonec nad Nisou zahrnující spoluvlastnický podíl id. [číslo] na společných částech domu a pozemku, která je zapsána na [list vlastnictví] u Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Jablonec nad Nisou pro k. ú. a obec Jablonec na Nisou (dále jen„ nemovitost“ nebo„ předmětná nemovitost“), a to za kupní cenu 3 773 000 Kč. Právní účinky vkladu do katastru nemovitostí nastaly dne [datum]. Právní předchůdkyně žalobce se před uzavřením kupní smlouvy seznámila se stavem a stářím nemovitosti, tak jak vyplývá z článku VI. odst. 1 kupní smlouvy. Právní předchůdkyně žalobce si byla vědoma toho, že nemovitost byla starší 100 let, stav nemovitosti i bytu byla ale ve velmi dobrém stavu po rekonstrukci a právní předchůdkyně žalobce nebyla ze strany žalované upozorněna na vady nemovitosti. Právní předchůdkyně žalobce také byla žalovanou informována o generální opravě střechy domu provedené v roce 2008, což jí žalovaná doložila smlouvou o dílo uzavřenou dne [datum] na provedení klempířských a pokrývačských prací. Po odkrytí části stropních omítek při rekonstrukci bytové jednotky [číslo] v téže nemovitosti (dále jen„ byt [číslo]“), jehož vlastníkem je žalobce, na přelomu roku 2018 a 2019 bylo zjištěno závažné poškození konstrukce krovu, které bylo následně potvrzeno ze strany statika [titul]. [jméno] [příjmení] a znaleckým posudkem [titul]. [jméno] [příjmení]. Těmito bylo zjištěno, že spodní část mnoha krokví, jsou silně poškozeny biotickými škůdci, kdy původcem poškození jsou převážně dřevokazné houby a dřevokazný hmyz. Části původních krokví zcela chybí, na některých velmi silně poškozených krokví se nachází dřívější přílohy. Bednění střechy je lokálně nepůvodní, velmi poškozeny biotickými škůdci jsou i pozednice a dřívější opravy krovu byly provedeny na velmi nízké úrovni. Jmenovaní odborníci dospěli k závěru, že stav krovu je havarijní, kdy jsou bezprostředně ohroženy životy a zdraví osob a zvířat pohybujících se v 2. nadzemním podlaží. Navrhli dvě varianty řešení, a to možnost opravy spočívající v podepření a nadzvednutí krovu, odstranění stávajících pozednic a dřevěných prvků a po vložení a opravě vrácení krytiny a nových vikýřů, nebo kompletní výměnu konstrukce krovu. Právní předchůdkyně žalobce dopisem ze dne [datum] vytkla žalované skryté vady a uplatnila slevu z kupní ceny ve výši 321 137 Kč splatnou ke dni [datum]. Žalovaná si nechala vypracovat posudek od [titul]. [jméno] [příjmení], který poškození krovu biotickými škůdci potvrdil a doporučil opravu poškozených prvků dočasným příložkováním nebo podstojkováním. V květnu 2019 započala náprava vadného stavu, kdy znalcem [titul]. [jméno] [příjmení] byly zjištěny další skryté vady jako deformace dřevěných prvků konstrukce podlahy podkroví, nevložení tepelné izolace mezi bednění a střešní plášť. Právní předchůdkyně žalobce tedy dopisem ze dne [datum] seznámila žalovanou se zjištěnými dalšími vadami a uplatnila další slevu z kupní ceny ve výši 224 310 Kč splatnou ke dni [datum]. Výměna kompletní střešní konstrukce byla provedena v období od května 2019 do května 2020 v celkové výši 1 095 650 Kč (1 035 650 Kč oprava střechy, 60 000 Kč za bourací práce včetně odvozu odpadu). Znalec [titul]. [jméno] [příjmení] vyčíslil celkové náklady na opravu střešní konstrukce částkou 1 227 377,89 Kč. Žalovaná byla k úhradě slevy z kupní ceny naposledy vyzvána předžalobní výzvou odeslanou dne [datum]. 2. Právní předchůdkyně žalobce smlouvou o postoupení pohledávky ze dne [datum] postoupila pohledávku za žalovanou na žalobce, což bylo žalované oznámeno. Usnesením soudu ze dne 25. 11. 2021 č. j. 6 C 154/2020-182 bylo rozhodnuto o tom, že v řízení bude na straně žalobce nadále pokračováno s [celé jméno žalobce]. 3. V průběhu řízení žalobce doplnil svá tvrzení o tom, že právní předchůdkyně žalobce kupovala byt v prvním podlaží, ke kterému patří sklep. K bytu [číslo] ve vlastnictví žalobce patří půda. Dle prohlášení vlastníka v nemovitosti neexistují společné půdní prostory a ani na půdu není přístup ze společných prostor, ale pouze z podkrovního bytu patřícímu současnému žalobci. Půdní byt vybudovala žalovaná neznámo kdy, je ale zřejmé, že byl vybudován dodatečně. Když se půdní byt budoval, tak nebyla provedena izolace střechy, což způsobilo vznik a rozvoj biotických škůdců. Napadení krovů bylo v terminálním stadiu a statika domu byla dle znalců v havarijním stavu. Právní předchůdkyně žalobce se na půdu vůbec nedostala a nebylo jí to umožněno. Při koupi bytu byla právní předchůdkyně žalobce ujišťována, že střecha je v pořádku. Naopak žalovaná o dřevomorce v době prodeje věděla, a věděla i to že se jedná o závažnou závadu a byla povinna na ni právní předchůdkyni žalobce upozornit. Je zřejmé, že již při opravě střešní krytiny došlo ke snaze žalované zmírnit problém s dřevomorkou, což potvrzuje i bývalý nájemník pan [příjmení]. Původní zástupkyně žalované v dopisech adresovaných právní předchůdkyni žalobce uvádí, že nemovitost je v dobrém stavu a v 90. letech byla jako celek rekonstruována. Žalobci je známo, že na nemovitosti jsou nová plastová okna, dřevěné trámy, dřevěná podlaha, zrekonstruované koupelny a kuchyně, střešní okna. Rozsah napadení stropu a stěn se projevil, až když žalobce započal rekonstrukci bytu [číslo] na mezonetový byt, když odkryl sádrokartony. Žalobce je názoru, že žalovaná při budování podkrovního bytu nezajistila izolaci a odvětrávání, což způsobilo napadení krovu škůdci. 4. Žalobce v průběhu řízení změnil své tvrzení v tom smyslu, že právní předchůdkyně žalobce s půdními prostory nebyla seznámena nikoliv proto, že by jí to nebylo umožněno, ale proto že půda předmětem prodeje bytu nebyla. Je bezpředmětné, zda půdu ve štítu právní předchůdkyně žalobce navštívila, neboť tato část byla v pořádku a krokve v této části napadeny nebyly. Také není podstatné, zda došlo k výměně krovů, ale podstatný je stav nemovitosti, tedy, že došlo k rekonstrukci domu a vyvolání dojmu, že stav domu je v dobrém udržovaném stavu. V době koupě bytu nebylo právní předchůdkyni žalobce známo, že by do domu zatékalo. 5. Podle žalobce není podstatné, jak vada vznikla a jak dlouho se škůdci rozvíjeli, podstatné je, v jakém rozsahu vada existovala v době uzavření kupní smlouvy a tyto závěry vyplývají ze znaleckých posudků založených žalobcem, ze kterých vyplývá silné biotické poškození základních prvků krovu až úplná destrukce dřeva způsobena intenzivním rozvojem dřevokazných hub, případně dřevokazného hmyzu. Ačkoliv může být u neudržovaných staveb podobného stáří výskyt dřevokazných škůdců projevem běžného opatření, nelze za obvyklý rozsah poškození považovat stav, kdy dřevěné prvky střešní konstrukce jsou tak silně napadeny biotickými škůdci, že přestanou být staticky spolehlivé a střešní konstrukce musí být z důvodu havarijního stavu kompletně opravena nebo vyměněna. Znalci, včetně [titul]. [příjmení], potvrdili, že krovy v půdním prostoru (podstřeší) nebyly napadeny žádnými biotickými škůdci a nebyly poškozené, neboť krovy v této části nebyly zazděné. Tyto závěry vyvracejí tvrzení žalované o tom, že krovy v půdním prostoru byly napadené dřevomorkou již v době uzavření kupní smlouvy a že šlo o zjevnou vadu, o které musela právní předchůdkyně žalobce vědět. Předmětem reklamace byly vady konstrukce, které byly zakryté zdí a nemohly být ani při sebedůkladnější prohlídce nemovitosti zjistitelné. Pokud by právní předchůdkyně žalobce o výskytu dřevomorky věděla, kupní smlouvu by neuzavřela. [jméno] žalovaná v inzerátu označila stav nemovitosti za velmi dobrý, kdy nelze tvrdit, že je stav velmi dobrý, je-li střešní konstrukce napadena dřevomorkou. I tento důkaz dokládá, že žalovaná existenci vady úmyslně zatajila a právní předchůdkyni žalobce ujistila, že celkový stav nemovitosti včetně střechy je velmi dobrý. Právní předchůdkyně žalobce také legitimně očekávala, že stav střešní konstrukce je uspokojivý, pokud na ní v roce 2008 byla položena nová střešní krytina ze šindele, která má životnost kolem 50 let a dům prošel celkovou rekonstrukcí. 6. Žalovaná uvedla, že nárok uplatněný žalobou neuznává a popírá jej v celém rozsahu. Žalovaná na svou obranu uvedla, že právní předchůdkyně žalobce v kupní smlouvě prohlásila, že se seznámila se stavem nemovitosti a bytu a s jejich stářím. Tvrzení právní předchůdkyně žalobce o tom, že byla informována o g