5 C 311/2022-36 — Okresní soud v Náchodě

1. Žalobkyně podala proti žalovaným žalobu o vyklizení nemovitostí uvedených ve výroku I. tohoto rozsudku. V žalobě uvedla, že žalovaní byli nájemci nemovitostí na základě nájemní smlouvy ze dne [datum], nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou do [datum]. V [anonymizováno] bylo výslovně dohodnuto, že pronajímatel má právo odstoupit od smlouvy, pokud nájemce [titul] [celé jméno žalovaného] nebude plnit své závazky z dohody o novaci dluhu, uznání dluhu a dohody se svolením vykonatelnosti ze dne [datum], sepsané formou notářského zápisu. Žalovaný nájemce [titul] [celé jméno žalovaného] závazky z této dohody neplnil, proto žalobkyně dopisem ze dne [datum] od nájemní smlouvy odstoupila a vyzvala žalované k vyklizení a předání nemovitostí. Žalovaní tedy užívají nemovitosti bez právního důvodu. 2. Žalovaní se žalobou nesouhlasili. Potvrdili údaje o uzavřené nájemní smlouvě. Namítali však, že ujednání o možnosti odstoupit od nájemní smlouvy, tak, jak je uvedeno v nájemní smlouvě uzavřené mezi účastníky, je v rozporu s ustanovením § 2239 Občanského zákoníku, když obchází zákonnou ochranu nájemce jako slabší smluvní strany. Proto je toto ustanovení nájemní smlouvy neplatné. Dále namítali, že toto ustanovení nájemní smlouvy je vyloučené vůči druhé žalované, která žádnou povinnost vůči žalobkyni neporušila. 3. Z nájemní smlouvy soud zjistil, že dne [datum] byla mezi žalobkyní jako pronajímatelkou a oběma žalovanými jako nájemci (žalovaní jsou manželé) uzavřena smlouva o nájmu nemovitostí uvedených ve výroku I. tohoto rozsudku. Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou do [datum]. Měsíční nájemní bylo dohodnuto v celkové výši 6 000 Kč. V čl. VI.5. bylo dohodnuto, že pronajímatel má právo od nájemní smlouvy odstoupit, pokud nájemce [titul] [celé jméno žalovaného] nebude plnit své závazky, které vznikly na základě Dohody o novaci dluhu, uznání dluhu a dohody se svolením k vykonatelnosti ze dne [datum], sepsané formou Notářského zápisu NZ [číslo], tedy nebude dlužnou částku řádně a včas hradit ve splátkách dle čl.„ Za třetí písm. b) tohoto notářského zápisu, tj. v minimální pravidelné měsíční splátce ve výši 30 000 Kč a zároveň v pravidelné minimální splátce ve výši [částka] ročně, a to od měsíce následujícího od uzavření této nájemní smlouvy. Podle čl. VI.6. se nájemce zavázal v případě odstoupení od smlouvy odevzdat nemovitosti pronajímateli bez zbytečného odkladu, tj. do 7 dnů od skončení nájmu. 4. Z Notářského zápisu NZ [číslo] ze dne [datum] soud zjistil, že žalovaný [titul] [celé jméno žalovaného] dlužil na základě neuhrazených směnek celkem částku [částka]. Tento dluh co do důvodu i výše vůči žalobkyni uznal. Zavázal se z tohoto dluhu zaplatit částku [částka] do [datum] a další zbylou částku [částka] se zavázal zaplatit nejpozději do [datum] formou splátek tak, že bude platit pravidelné měsíční splátky 30 000 Kč a zároveň formou ročních splátek [částka], počínaje rokem 2020, splatných vždy nejpozději k [číslo]. Věřitelka a dlužník se dále dohodli na ztrátě výhody splátek, na jejímž základě se stává celá dlužná částka splatná 15. den následujícího měsíce po měsíci, kdy se dlužník dostane do prodlení 30 000 Kč. 5. Z výzvy ke splnění povinnosti ze dne [datum] soud dále zjistil, že žalobkyně prostřednictvím svého právního zástupce advokáta [anonymizováno] [jméno] [příjmení] vyzvala žalovaného [titul] [celé jméno žalovaného] k zaplacení dluhu, neboť žalovaný nezaslal dohodnuté měsíční splátky ve výši 30 000 za měsíce červen až září 2021. 6. Z dopisu zástupce žalobkyně, advokáta [anonymizováno] [jméno] [příjmení], adresovaného oběma žalovaným dne [datum] a poštovního podacího archu soud dále zjistil, že žalobkyně odstoupila od nájemní smlouvy s odůvodněním, že přes výzvu ke splnění povinnosti žalovaný nájemce [titul] [celé jméno žalovaného] nadále neplní závazky z Notářského zápisu NZ [číslo], když za období od uzavření nájemní smlouvy zaplatil pouze jedinou splátku [částka] a nezaplatil ani roční splátku [částka]. Dluží tak částku [částka]. Vyzvala oba žalované k vyklizení jejích nemovitostí nejpozději do [datum]. 7. Podle § 2201 Občanského zákoníku (dále jen„ Obč. zák“), nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. 8. Podle § 746 Obč. zák., mají-li manželé k domu nebo bytu společné nájemní právo, jsou zavázáni a oprávněni společně a nerozdílně. 9. Podle § 2001 Obč. zák., Od smlouvy lze odstoupit, ujednají-li si to strany, nebo stanoví-li to zákon. 10. Podle § 2239 Obč. zák., Nepřihlíží se k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená. 11. Podle § 2004 Obč. zák., odstoupením od smlouvy se závazek zrušuje od počátku. 12. Podle § 2292 věta 1. Obč. zák., nájemce odevzdá byt pronajímateli v den, kdy nájem končí. 13. Podle § 1040 Občanského zákoníku, kdo věc neprávem zadržuje, může být vlastníkem žalován, aby ji vydal. 14. V souzené věci se žalobkyně proti žalovaným podanou žalobou domáhá ochrany svého vlastnického práva k nemovitosti žalobou o vyklizení nemovitosti. Tvrdí, že odstoupila od nájemní smlouvy, na základě které žalovaní její nemovitosti užívali. Po skončení nájemní smlouvy tedy žalovaní užívají její nemovitosti bez právního důvodu. Žaloba je zcela důvodná. 15. Mezi žalobkyní a žalovanými byla uzavřena nájemní smlouvy o nájmu nemovitostí, jejichž vlastníkem je žalobkyně. Ustanovení čl. VI.5. nájemní smlouvy o možnosti žalobkyně od nájemní smlouvy odstoupit v případě, že nájemce [titul]. [celé jméno žalovaného] nebude plnit závazky z neuhrazených směnek tak, jak se zavázal v dohodě o novaci dluhu, uznání dluhu a dohodě se svolením vykonatelnosti ze dne [datum], sepsané formou notářského zápisu není podle názoru soudu v rozporu s ustanovením § 2239 Obč. zák., neboť není vhledem k okolnostem nepřiměřené. Oba žalovaní jako společní nájemci nemovitostí věděli již před uzavřením nájemní smlouvy o závazku žalovaného [titul]. [celé jméno žalovaného] vůči žalobkyni a je zcela zřejmé, že žalobkyně nájemní smlouvu se žalovanými uzavřela pouze pod podmínkou, že žalovaný [titul]. [celé jméno žalovaného] bude svůj dluh vůči ní řádně splácet. Ustanovení § 2239 Obč. zák. je ustanovením, které chrání nájemce především proti nepřiměřeným smluvním úrokům nebo proti sjednání smluvní pokuty v nájemní smlouvě. Nemůže však poskytovat ochranu takovému nájemci, který neplní závazek vůči pronajímateli, byť by se jednalo o závazek, který vznikl ještě před uzavřením nájemní smlouvy. Ustanovení čl. VI.5. v nájemní smlouvě umožnilo žalobkyni jednostranně ukončit nájemní smlouvu odstoupením od smlouvy v případě, že žalovaný [titul]. [celé jméno žalovaného] nebude vůči žalobkyni plnit závazky, které mu vznikly před uzavřením nájemní smlouvy. Žalovaná [titul]. [celé jméno žalované] jako společný nájemce a manželka žalovaného [celé jméno žalovaného] s touto podmínkou dalšího trvání nájemní smlouvy souhlasila. Soud v tomto sporu nepovažuje za významnou skutečnost, zda závazek vůči žalobkyni byl společným závazkem manželů, či pouze závazkem žalovaného [titul] [celé jméno žalovaného]. Podstatné je, že žalovaná [titul]. [celé jméno žalované] jako manželka žalovaného [titul]. [celé jméno žalovaného] o závazcích svého manžela věděla a souhlasila s uzavřením nájemní smlouvy za podmínky, že závazek bude vůči žalobkyni řádně podle shora citovaného Notářského zápisu plněn. Ujednání čl. VI.5. v nájemní smlouvě soud nepovažuje vzhledem k okolnostem uzavření smlouvy za zjevně nepřiměřené především proto, že skutečně existoval dluh žalovaného vůči žalobkyni stvrzený Notářským zápisem a druhá žalovaná o existenci tohoto dluhu věděla. Ujednání v čl. nájemní smlouvy VI.5. tedy není neplatné. Zásadní pro posouzení, zda došlo k ukončení práva nájmu ve vztahu k oběma žalovaným je podle názoru soudu rovněž skutečnost, že jde o společný nájem manželů (§ 746 Obč. zák). To znamená, že práva a povinnosti vyplývající z nájemní smlouvy jsou společné a nerozdílné. Pokud skončí nájemní právo jednomu ze společných nájemců, kteří jsou manželé, dojde k ukončení nájemního vztahu rovněž u druhého nájemce. U společného nájemního práva manželů se totiž nepřipouští, (na rozdíl od společného nájemního práva podle § 2271 Obč. zák.), aby nájemní právo zaniklo pouze některému ze společných nájemců, aniž by to mělo vliv na existenci nájemního práva druhého manžela (viz komentář ASPI k ustanovení § 2271 Obč. zák.). Žalobkyně na základě naplnění důvodu pro odstoupení od smlouvy tak, jak je uveden v čl. VI.5. nájemní smlouvy od nájemní smlouvy platně odstoupila dne [datum]. Žalovaní ode dne skončení nájemní smlouvy užívají nemovitosti žalobkyně bez právního důvodu. Je tedy oprávněný požadavek žalobkyně na ochranu jejího vlastnického práva (§ 1040 Obč. zák.) formou žalobního požadavku na vyklizení nemovitostí, aby soud svým rozhodnutím uložil oběma žalovaným povinnost nemovitosti vyklidit (§ 2292 Obč. zák.) 16. O nákladech řízení účastníků soud rozhodl podle § 14