14 C 297/2019-217 — Okresní soud v Novém Jičíně

1. Žalobou doručenou soudu dne [datum] se žalobci domáhali po žalované zaplacení částky [částka] s příslušenstvím. Uvedli, že dne [datum] uzavřeli s žalovanou kupní smlouvu, na základě které se stali vlastníky nemovitých věcí zapsaných na [list vlastnictví] pro obec a katastrální území [obec] u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Nový Jičín, a to pozemku parcelní [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [adresa], rodinný dům, za kupní cenu ve výši [částka]. Žalobci byli před uzavřením smlouvy ujištěni, že nemovitost je po rekonstrukci z roku 2011, že je v dobrém stavu a vhodná k trvalému bydlení. Při prohlídce nemovitosti byli žalobci informováni o některých jejích vadách, které na její užívání nemají zásadní vliv. Jednalo se o prasklý šamot, promočený sádrokarton nad krbem, poškozenou laminátovou podlahu. Po nastěhování žalobci zjistili závadu, která musela být ihned odstraněna, aby mohla být nemovitost užívána, konkrétně zborcení kanalizační přípojky. Po delším užívání nemovitosti žalobci zjistili další závažné vady, například špatný sklon střechy a v důsledku toho zatékání do podkrovních pokojů, garáže a přistavené části, nadměrnou vlhkost v důsledku chybějící hydroizolace v přistavené části, nefunkční radiátor na toaletě, odpadávající obklady v koupelně a další. S ohledem na uvedené, jakož i vzhledem k podezření žalobců na další vady nemovitosti, se žalobci rozhodli nechat vady nemovitosti posoudit odborníky. Obrátili se tak na společnost [právnická osoba], která v součinnosti se spolupracujícími odborníky zajistila odborné prověření domu. Výsledkem kontroly jsou dokumenty nazvané Technický průkaz nemovitosti (TPN) a Vady nemovitosti (VN), ve kterých jsou specifikovány zjištěné vady, jejich podrobný popis a návrh řešení spolu s náklady na jejich odstranění. Zatímco TPN hodnotí zjištěné aktuální poruchy nemovitosti jako takové, dokument VN blíže specifikuje, zda některé z těchto poruch současně naplňují předem formulovanou definici skrytých vad uvedených v Příloze 1 dokumentu VN. Dále byly odborným prověřením nemovitosti zjištěny vady v dokumentaci, spočívající v tom, že žalobcům nebyly ze strany žalované předány, případně byly předány v neodpovídajícím stavu, dokumenty uvedené na straně 6 dokumentu VN. V důsledku skrytých vad v rozsahu uvedeném ve VN mají žalobci mimo jiné právo na přiměřenou slevu z kupní ceny. Při stanovení její výše vycházejí žalobci z Odborných vyjádření, ve kterých byly náklady na sanaci skrytých vad vyčísleny částkou [částka] včetně DPH. Náklady na opatření chybějící či na opravu chybné dokumentace byly vyčísleny na částku [částka]. Celkové náklady tak byly vyčísleny částkou [částka]. Přiměřenou slevu z kupní ceny žalobci vůči žalované uplatnili tak, že dne [datum], tedy bez zbytečného odkladu poté, co se o vadách nemovitosti dozvěděli z Odborných vyjádření, oznámili žalované skryté vady nemovitosti a vyzvali ji k úhradě slevy z kupní ceny. V reakci na doručené vyjádření žalované ze dne [datum] a následně vyjádření právního zástupce žalované ze dne [datum], byla žalované dne [datum] prostřednictvím právního zástupce žalobců zaslána předžalobní výzva k úhradě požadované částky, jako přiměřené slevy z kupní ceny. Žalovaná neuhradila ničeho. 2. Žalovaná ve svém vyjádření k žalobě uvedla, že žalobou uplatňovaný nárok neuznává a žalobcům ničeho nedluží. Uvedla, že ona sama nemovité věci nabyla darovací smlouvou uzavřenou dne [datum] (právní účinky vkladu ke dni [datum]) od své babičky [jméno] [příjmení]. Před uzavřením kupní smlouvy měli žalobci možnost a seznamovali se několik týdnů s celkovým stavem kupovaných nemovitých věcí a ze strany žalované a jejích příbuzných jim byly sdělovány podrobné informace o stáří domu, energetické náročnosti stavby, včetně informací o tom, jaké úpravy byly v minulosti provedeny. Žalobci tak stav nemovitostí před koupí znali, nic jim nebylo zatajováno, ani ze strany žalované, jejího otce, či realitního makléře ing. [příjmení]. Žalovaná rovněž předala žalobcům doklady, vztahující se k nemovitosti, které si tito vyžádali, jako např. listiny prokazující provedené elektrorevize, štítek energetické náročnosti budovy aj. Žalobci čerpali na úhradu kupní ceny hypoteční úvěr, kdy předmětné nemovité věci byly použity k zajištění pohledávky z tohoto úvěru. Poskytnutí hypotečního úvěru předcházela velmi podrobná prohlídka domu pracovníkem úvěrující banky, kdy s ohledem na výši poskytnutého úvěru je zřejmé, že nemovité věci měly v době uzavření smlouvy o zřízení zástavního práva nejméně hodnotu, odpovídající výši budoucí pohledávky úvěrující společnosti. Navíc hodnota samotného pozemku v době prodeje, i kdyby na něm nestála stavba rodinného domu, více než odpovídá sjednané kupní ceně. Žalobcům byla ze strany žalované, s ohledem na stav nemovitostí, poskytnuta výrazná sleva z kupní ceny oproti původně požadované kupní ceně. Dále žalovaná uvedla, že vady žalobci neoznámili žalované bez zbytečného odkladu po jejich zjištění, ale poprvé byla informována o vadách podáním ze dne [datum], tedy až 3 roky od koupě nemovitostí. Žalovaná dále uvádí, že žádné skryté vady, jak tvrdí žalobci, nemovitost v době prodeje neměla, žalovaná o žádných takových vadách nevěděla a nemohla vědět, jelikož se po dobu jejího užívání domu žádné takové vady neprojevily. Žalovaná se o dům řádně starala, pečovala o něj, udržovala, řádně v něm topila a nečinila v domě žádné nevhodné zásahy. Oproti tomu žalobci o dům řádně nepečují, což je patrné ze stavu venkovních částí domu. Jelikož žalobci dům od jeho koupě nepřetržitě užívají, v domě bydlí, mohli při dostatečné péči zjistit údajné vady. Toto však neučinili, a proto žalovaná navrhuje, aby jim soud právo z případného vadného plnění nepřiznal. Ze všech těchto důvodů navrhuje žalovaná, aby žaloba byla zamítnuta. 3. Z provedených důkazů má soud prokázáno, že: 4. Žalobci jsou na základě kupní smlouvy ze dne [datum] vlastníky nemovitých věcí zapsaných na [list vlastnictví] pro obec a katastrální území [obec] u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Nový Jičín, a to pozemku parcelní [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [adresa], rodinný dům. Právní účinky vkladu vlastnického práva z této kupní smlouvy nastaly dne [datum]. Vlastnické právo k nemovitým věcem bylo převedeno za kupní cenu ve výši [částka]. Dle čl. VI. kupní smlouvy prodávající seznámila kupující se stavem převáděné nemovité věci ke dni podpisu smlouvy i se skutečností, že tato je prosta právních vad, neváznou na ní žádné dluhy, služebnosti, reálná břemena, zástavní, nájemní práva či pacht ve prospěch třetích osob, ani jiné právní a faktické povinnosti vůči třetím osobám. Kupující prohlásili, že si převáděnou nemovitou věc řádně prohlédli a nezjistili žádnou zjevnou vadu, stav prodávané nemovité věci, jakož i přístup k ní je jim dobře znám. Před podpisem kupní smlouvy předala prodávající kupujícím průkaz energetické náročnosti budovy. Prodávající, [jméno] [příjmení], byla vlastníkem nemovitých věcí na základě darovací smlouvy uzavřené dne [datum] s právními účinky zápisu dne [datum] (z kupní smlouvy ze dne [datum], z vyrozumění o provedeném vkladu do KN ve věci sp. zn. V- [číslo] 2016 [číslo]). Dne [datum] byla nemovitá věc předána podpisem předávacího protokolu kupujícím ve stavu odpovídajícím smluvní dohodě spolu s klíči. Účastníci současně odsouhlasili stav měřidel (z protokolu o předání nemovitosti). Na úhradu kupní ceny nemovitých věcí čerpali kupující hypoteční úvěr ve výši [částka]. Před poskytnutím úvěru bylo provedeno ocenění bankou [právnická osoba] ve formě vyhodnocení rizik ke dni [datum]. Z popisu objektu v rámci hodnocení rizik vyplývá, že se jedná o standardní rodinný dům řadový vnitřní, částečně podsklepený, se dvěma nadzemními podlažími vč. obytného podkroví. Skutečný způsob využití je v souladu s právním stavem – využití k bydlení. Dále tento dokument obsahuje podrobný popis z hlediska použitých materiálů, nátěrů, dispozice, způsobu topení, vodoinstalace, kanalizace a zařizovacích předmětů, jež jsou součástí či příslušenstvím stavby. Dle získaných informací byl dům postaven cca před 100 lety, v průběhu životnosti byly prováděny opravy a rekonstrukce. V roce 2011 byla provedena celková rekonstrukce rodinného domu. Celkově se rodinný dům nachází v dobrém technickém stavu, prováděna dobrá údržba. Obvyklá cena nemovitých věcí ve výši [částka] byla stanovena na základě srovnání s obdobnými nemovitostmi nabízenými nebo obchodovanými na regionálním trhu v čase a obdobných lokalitách. Cena za 1 m2 plochy činí [částka]. Poskytnutí hypotečního úvěru vyřizovala za KB a.s bankovní poradkyně Mgr. [jméno] [příjmení]. Znalecký posudek vypracoval Ing. [jméno] [příjmení]. Na nemovitých věcech bylo zřízeno zástavní právo smluvní dne [datum] (ze zástavní smlouvy k nemovitostem ze dne [datum], ze sdělení [právnická osoba]). 5. [adresa] v [obec] na pozemku parc. [číslo] v k. ú. [obec] se nachází v Městské pamá