22 C 87/2024-25 — Okresní soud v Olomouci

1. Žalobkyně se dle obsahu žaloby domáhá zaplacení částky 34 500 Kč s příslušenstvím (zákonný úrok z prodlení), která má představovat smluvní pokutu požadovanou na základě ujednání obsaženého v rezervační smlouvě, kterou měla uzavřít dne 5. 3. 2024 se žalovanou po prohlídce bytu.2. Žalovaná se k žalobě nevyjádřila.3. Soud rozhodoval v souladu s § 115a zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, v rozhodném znění (dále jen „o. s. ř.“), bez nařízení jednání a na základě provedených důkazů učinil následující relevantní skutková zjištění.4. Z rezervační smlouvy (čl. 5) bylo zjištěno, že dne 5. 3. 2024 pan , jméno FO, . , jméno FO, jakožto zmocněnec budoucího pronajímatele (žalobkyně) a žalovaná jakožto zájemce, vyjádřili vůli uzavřít v budoucnu nájemní smlouvu k bytu na adrese , adresa, , za blíže uvedených podmínek (mj. nájemné 11 500 Kč plus inkaso cca 2 000 Kč, elektřina na nájemce; vratná kauce 15 000 Kč; nájem na 1 rok s opcí; počátek nájmu „cca k duben 2024“). Rezervační smlouva obsahuje ujednání o povinnosti žalované uhradit rezervační platbu ve výši 13 500 Kč, dle ručně dopsaného textu „do 11. 3. 2024“. Dále rezervační smlouva obsahuje mimo jiné ujednání o právu žalobkyně odstoupit od smlouvy, pokud nebude provedena úhrada rezervačního poplatku, dále pro tento případ ujednání o smluvní pokutě ve výši 1,5 násobku rezervačního poplatku, kterou není dotčeno právo žalobkyně na náhradu škody; dále obsahuje ujednání o smluvní pokutě pro případ, že žalovaná nepřevezme byt nebo odmítne podepsat nájemní smlouvu s předjednanými podmínkami bez vážného a dostatečně dopředu sděleného důvodu, a to až do výše trojnásobku ujednaného nájemného bez záloh na služby, tato smluvní pokuta kryje žalobkyni i vzniklou škodu, splatnost této pokuty byla dle ujednání na výzvu. Dále obsahuje ujednání, že vážnými důvody není změna rodinných nebo obdobných poměrů na straně žalované, ztráta zaměstnání, nalezení výhodnější nabídky apod. Dále obsahuje ujednání o tom, že v případě nemožnosti žalobkyně plnit dle smlouvy v náhradní lhůtě do 30 dnů od počátku pronájmu bytu, má žalovaná možnost odstoupit od rezervační smlouvy a má právo na vrácení rezervačního poplatku. Dále obsahuje ujednání o tom, že žalobkyně zašle nejpozději do 7 dní od počátku nájmu žalované návrh smlouvy. Dále obsahuje ujednání o smluvní pokutě ve výši 0,15 % denně z dlužné částky při prodlení s peněžitým plněním kterékoliv ze stran. Dále obsahuje informaci o tom, že od předmětné smlouvy na základě zákona nelze jednostranně odstoupit mimo výslovně sjednané důvody.5. Z podacího lístku (čl. 5 verte) bylo zjištěno, že žalobkyně zaslala žalované dne 18. 3. 2024 předžalobní výzvu.6. Z tvrzení žalobkyně (čl. 3 verte) plyne, že smlouva byla žalovanou podepsána osobně v předmětném bytě, kterého se smlouva týká, po jeho prohlídce, žalovaná dále dle tvrzení žalobkyně v týdnu po 5. 3. 2024 zpochybňovala svůj zájem uzavřít nájemní smlouvu, e-mailem ze dne 14. 3. 2024 měla sdělit, že rezervaci bytu ruší. Soud z těchto tvrzení činil skutková zjištění, přestože žalovaná neposkytla žádné vyjádření (a neučinila je nespornými), jelikož tato tvrzení byla hodnocena v její prospěch.7. Soud učinil následující závěr o relevantním skutkovém stavu. , jméno FO, . , jméno FO, jako zástupce žalobkyně, která je právnickou osobou zapsanou v obchodním rejstříku se sídlem v , adresa, , a žalovaná vyjádřili dne 5. 3. 2024 v bytě na adrese , adresa, , vůli uzavřít mezi sebou v budoucnu nájemní smlouvu k předmětnému bytu, která bude obsahovat blíže specifikovaná ujednání, současně vyjádřili vůli sjednat mezi sebou několik smluvních pokut vázaných na různé podmínky, přičemž většina ze smluvních pokut je sjednána ve prospěch žalobkyně. Žalobkyně žalovanou informovala o tom, že od smlouvy nelze na základě zákona jednostranně odstoupit mimo výslovně ujednané důvody. Žalovaná dne 14. 3. 2024 zaslala žalobkyni e-mailem informaci, že rezervaci bytu ruší. Žalobkyně zaslala žalované před podáním žaloby výzvu k plnění.8. Při právním hodnocení věci soud vycházel z následujících úvah, přičemž právní předpisy aplikoval vždy ve znění určeném dle okamžiku, kdy nastala příslušná právní skutečnost, nestanoví-li konkrétní relevantní přechodné ustanovení jinak. Na předmětný spor soud aplikoval zejména ustanovení zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „občanský zákoník“).9. Účastníci mezi sebou uzavřeli platnou smlouvu, která je ve smyslu § 1746 odst. 2 občanského zákoníku tzv. smlouvou nepojmenovanou, jejím primárním smyslem (účelem) je příprava pro budoucí uzavření nájemní smlouvy k bytu ve smyslu § 2235 a násl. občanského zákoníku. Vzhledem k tomu, že při uzavírání smlouvy mezi sebou jednali přímo účastníci (žalobkyně v zastoupení smluvním zástupcem, srov. § 436, § 441 a § 446 občanského zákoníku) a nedocházelo k zprostředkování třetí osobou, tak na předmětný právní vztah nedopadá věcná působnost zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování a o změně souvisejících zákonů (zákon o realitním zprostředkování), v rozhodném znění.10. Žalovaná vystupovala při uzavírání smlouvy v postavení spotřebitele ve smyslu § 419 občanského zákoníku, jelikož žalobkyně je ve smyslu § 421 odst. 1 občanského zákoníku považována za osobu jednající z pozice podnikatele. Předmětná uzavřená smlouva proto má charakter spotřebitelské smlouvy ve smyslu § 1810 a násl. občanského zákoníku.11. Podle § 1829 občanského zákoníku má spotřebitel právo odstoupit od smlouvy uzavřené mimo obchodní prostor obvyklý pro podnikání podnikatele do 14 dnů od uzavření smlouvy, nebyl-li o tomto právu poučen tak do jednoho roka a 14 dnů od uzavření smlouvy.12. Soud dospěl k závěru, že žalovaná od rezervační smlouvy ve smyslu § 1830 odst. 1 občanského zákoníku platně odstoupila, když sdělila e-mailem žalobkyni, že smlouvu ruší, k čemuž došlo dne 14. 3. 2024.13. Při odstoupení od smlouvy se podle § 2004 odst. 1 občanského zákoníku závazek ruší od počátku, podle § 2005 odst. 2 občanského zákoníku se odstoupení nedotýká práva na zaplacení smluvní pokuty, které vzniklo před účinností odstoupení od smlouvy.14. Podle § 1818 občanského zákoníku nesmí být právo spotřebitele odstoupit od smlouvy uzavřené mimo obvyklé obchodní prostory k podnikání podnikatele spojeno s žádným postihem.15. Vzhledem k výše uvedenému soud dospěl k závěru, že žalobkyně nemá právo na zaplacení požadované smluvní pokuty, jelikož smlouva platně od počátku (ex tunc) zanikla odstoupením před tím, než žalobkyni právo na zaplacení smluvní pokuty vzniklo. Dalším důvodem, který činí nárok žalobkyně nedůvodným je skutečnost, že právo odstoupit od smlouvy uzavřené mimo obvyklé obchodní prostory k podnikání podnikatele nesmí být pro spotřebitele spojeno s žádným postihem (§ 1818 občanského zákoníku).16. Žalobkyně odkazovala na § 1840 odst. 1 písm. d) občanského zákoníku, ze kterého vyplývá, že se úprava spotřebitelských (distančních a uzavíraných mimo obvyklé obchodní prostory) smluv neuplatní v případě smluv, jejichž předmětem je vznik, převod či zánik práv k nemovité věci a nájem bytu. Předmětné ustanovení se však v nynějším případě neuplatní, jelikož předmětem uzavřené rezervační smlouvy není nájem bytu, ale dle ujednání stran je jejím předmětem závazek k budoucímu uzavření smlouvy, jejímž předmětem teprve bude nájem bytu za blíže upřesněných podmínek. K uvedenému srov. také názor z odborné literatury (Syruček, V. a kol. Realitní právo. Nemovitosti v realitní praxi. C. H. Beck, 2020, kapitola 11).17. Předmětné ustanovení je implementací směrnice Evropského parlamentu a Rady č. 2011/83/EU, konkrétně čl. 3 bodu 3 písm. f), které uvádí, že se předmětná směrnice nevztahuje na (mimo jiné) smlouvy o nájmu bytových prostor pro obytné účely. Z bodu 26 preambule předmětné směrnice vyplývá, že směrnice by na tyto smlouvy neměla dopadat, jelikož již ve vnitrostátní úpravě podléhají řadě zvláštních požadavků. V uvedeném bodě je dále uvedeno, že do působnosti směrnice by však měly být zahrnuty služby realitního makléře.18. I výše uvedený odkaz na evropské právo tedy podporuje závěr, že rezervační smlouva, která zakládá právní poměr, který teprve směřuje k uzavření konečné (finální) smlouvy o nájmu bytu, nemá být z působnosti předmětné směrnice vyjmuta. Úprava spotřebitelských smluv se proto na nyní uzavřenou rezervační smlouvu uplatní v plném rozsahu.19. Soud nad rámec výše uvedeného dospěl k dalšímu (alternativnímu) důvodu, pro který nárok žalobkyně nelze posoudit jako důvodný.20. Účastníci do uzavřené smlouvy zahrnuli několik platně ujednaných smluvních pokut ve smyslu § 2048 a násl. občanského zákoníku.21. Podle § 1815 občanského zákoníku se nepřihlíží k zneužívajícím ujednáním, ledaže se jich spotřebitel dovolá. Podle § 1813 odst. 1 občanského zákoníku zneužívající jsou ujednání, která zakládají v rozporu s požadavkem poctivosti významnou nerovnováhu práv nebo povinností stran v neprospěch spotřebitele. To neplatí pro ujednání o hlavním předmětu závazku ani pro posouzení přiměřenosti vzájemného plnění, pokud jsou spotřeb