117 C 4/2023-48 — Okresní soud v Opavě

1. Žalobce se domáhal vůči žalované zaplacení částky , částka, s příslušenstvím. Uvedl, že žalovaná je vlastníkem bytové jednotky č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v budově č. p. , Anonymizováno, v , adresa, včetně souvisejícího spoluvlastnického podílu. Z tohoto důvodu je povinna jednak přispívat do fondu oprav, a to měsíčně částkou , částka, , jednak platit měsíční zálohy na společné služby ve výši , částka, ; v souladu se stanovami žalobce je také žalovaná povinna uhradit do , Anonymizováno, . , Anonymizováno, . následujícího kalendářního roku případný nedoplatek dle ročního vyúčtování. Žalovaná dluží žalobci nedoplatek z vyúčtování za kalendářní rok , Anonymizováno, odpovídající po zaokrouhlení žalované částce. Protože podle žalobce žalovaná za celý tento rok nezaplatila nic do fondu oprav ani na zálohy, je nedoplatek tvořen dvanácti dlužnými platbami do fondu oprav v celkové výši , částka, , skutečnými náklady na společné služby , částka, a skutečnými náklady vodného a stočného , částka, , které odpovídají vykázané spotřebě vody na vodoměrech žalované. Mimo práva na zaplacení dlužné částky se žalobce domáhal přiznání zákonného úroku z prodlení ode dne následujícího po splatnosti nedoplatku z vyúčtování.2. Žalovaná namítala, že ze strany žalobce se jedná o bezdůvodné obohacování se při správě cizího majetku, které je , podezřelý výraz, činem. Žalovaná se považuje za správce domu, poukázala na to, že nedala souhlas s žádnými rozhodnutími žalobce ani se změnou stanov v roce , Anonymizováno, , považuje je za rozporné se zákonem č. 72/1994 Sb. i s prohlášením vlastníků z roku , Anonymizováno, . Žalovaná má za to, že nebylo povinností žalobce přizpůsobit stanovy novému občanskému zákoníku a že na její právní poměry se v souladu s přechodnými ustanoveními občanského zákoníku i nadále použije zákon č. 72/1994 Sb., protože se jedná o věcná práva. Podle žalované v domě neexistuje fond oprav, mají být hrazeny tzv. dlouhodobé zálohy, které – jakožto zálohy – mají být pravidelně vyúčtovávány a případné přeplatky z nich vraceny, což se neděje; nikde není stanoveno, že by tyto dlouhodobé zálohy mohly být převáděny do budoucnosti. Žalovaná tedy nikdy neviděla žádná skutečná vyúčtování za údržbu, vyúčtování předkládaná žalobcem považuje z uvedených důvodů za rozporná se zákonem. Nikdy neviděla ani žádné účetní závěrky, příjmové a výdajové doklady, nezná stav konta, nebyl schvalován seznam plánovaných akcí, a proto jsou i vystavené evidenční listy podle žalované neplatné.3. Soud provedl dokazování listinami a zjistil následující: Žalovaná je vlastnicí bytové jednotky č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v budově s devíti jednotkami č. p. , Anonymizováno, v katastrálním území , adresa, , k níž náleží podíl o velikosti , Anonymizováno, /, adresa, na společných částech budovy (internetový list vlastnictví č. , hodnota, pro katastrální území , adresa, ). Dne , datum, přijalo shromáždění žalobce rozhodnutí o změně stanov z , datum, . Podle jejich čl. II. odst. 5 písm. a) a odst. 6 žalobce mimo jiné zajišťuje vybírání předem určených finančních prostředků od členů společenství na náklady spojené se správou domu a pozemku (příspěvky na správu domu a pozemku) a vybírání úhrad záloh na služby zajišťované společenstvím a jejich vyúčtování vlastníkům jednotek. Podle čl. XIV. odst. 1 příspěvky na správu domu a pozemku (dlouhodobé zálohy) platí členové společenství formou měsíčních záloh poměrově podle majetkových podílů v celkové měsíční výši stanovené rozhodnutím žalobce na účet žalobce. Zálohy na úhradu za služby platí členové společenství v částkách stanovených shromážděním, popř. správcem domu, pokud je k tomu zmocněn smlouvou o vedení účetnictví a správě domu, na účet žalobce. Příspěvky na správu domu a pozemku (dlouhodobé zálohy) a zálohy na úhradu za služby jsou splatné ke dvacátému dni daného kalendářního měsíce. Podle odst. 2 stejného článku vyúčtování záloh provádí výbor, popř. správce domu, pokud je k tomu zmocněn smlouvou o vedení účetnictví a správě domu, jedenkrát za zúčtovací období, kterým je kalendářní rok, nejpozději do , Anonymizováno, . , Anonymizováno, . následujícího kalendářního roku v souladu se stanoveným způsobem rozúčtování. Nedoplatek nebo přeplatek vyplývající z vyúčtování je splatný nejpozději do , Anonymizováno, . , Anonymizováno, . následujícího kalendářního roku. Způsob rozúčtování je následující: u nákladů hrazených z příspěvků na správu domu a pozemku (dlouhodobých záloh) podle majetkových podílů na společných částech domu, u nákladů na vedení účetnictví, správu domu a ostatních správních nákladů (NV 366/2013 Sb.) rovnoměrně na jednotky a u vodného a stočného poměrově podle podružných vodoměrů, pokud jsou osazeny ve všech jednotkách (stejnopis notářského zápisu z , datum, sepsaného , tituly před jménem, , jméno FO, pod zn. NZ 281/2015, N 319/2015).4. Počínaje , datum, shromáždění žalobce schválilo měsíční výši plateb na správu domu a pozemku (do fondu oprav) , částka, na dům, což při rozpočítání podle podílu na společných částech domu znamenalo pro žalovanou , částka, měsíčně (zápis ze shromáždění žalobce z , datum, ). Počínaje , datum, byla měsíční platba žalované snížena na , částka, a měsíční zálohy na ostatní služby s výjimkou elektra společných prostor a vodného a stočného činily od , datum, , Anonymizováno, Kč (evidenční listy se stavem ke dni , datum, a , datum, ). Evidenční list na rok , Anonymizováno, žalovaná obdržela (emailová komunikace z , Anonymizováno, , Anonymizováno, ). Měsíční výše plateb na dlouhodobé zálohy - opravy a provoz – zůstala ve stejné výši i pro roky , Anonymizováno, a , Anonymizováno, , zatímco výše záloh na ostatní náklady s výjimkou elektra společných prostor, komínů, vodného a stočného byla s účinností od , datum, zvýšena na , částka, měsíčně; ostatními náklady se rozumí zejména odměna za správu domu, poplatky bance, poplatky SIPO, správní poplatky, náklady na odečty, odměny statutárních orgánů, náklady na jejich činnost, poštovné, náklady na právní a obdobné služby (výsledek rozhodnutí žalobce mimo zasedání z , datum, včetně přílohy). V roce , Anonymizováno, činila spotřeba vody v bytě žalované dle stavu vodoměrů , Anonymizováno, m3 – počáteční stav vodoměru v koupelně byl , Anonymizováno, ,, Anonymizováno, m3, koncový stav , Anonymizováno, ,, Anonymizováno, m3, počáteční stav vodoměru na WC byl , Anonymizováno, ,, Anonymizováno, m3, koncový stav , Anonymizováno, ,, Anonymizováno, m3 (odečet měřidel datovaný , datum, ). Pro rok , Anonymizováno, činila cena vodného , částka, za 1 m3 a stočného , částka, za 1 m3 plus DPH 10 % (daňové doklady za vodné a stočné za rok , Anonymizováno, vystavené na žalobce jakožto odběratele).5. Dne , datum, provedl žalobce vyúčtování za rok , Anonymizováno, se splatností nedoplatku žalované , částka, , datum, , podle kterého žalovaná neprovedla za uvedený rok žádnou platbu, proto se nedoplatek skládá z dluhu na DZ – opravy a provoz , částka, z celkových , částka, na dům (podle podílu , Anonymizováno, ,, Anonymizováno, ku 100 na společných částech domu), z dluhu na vynaložených ostatních nákladech s výjimkou vodného a stočného ve výši , částka, z celkových , částka, na dům (podle počtu devíti jednotek) a z dluhu na vodném a stočném ve výši , částka, z celkových , částka, na dům (podle skutečné spotřeby dle vodoměrů 2 m3) (přehled vyúčtování žalobce za období od , datum, do , datum, ).6. Podle § 1180 občanského zákoníku přispívá vlastník jednotky na správu domu a pozemku v poměru odpovídajícím jeho podílu na společných částech, nebylo-li v prohlášení určeno jinak. Příspěvky určené na odměňování osoby, která dům spravuje, nebo členů jejích orgánů, na vedení účetnictví a na podobné náklady vlastní správní činnosti se rozvrhnou na každou jednotku stejně. Podobné náklady vlastní správní činnosti jsou příkladem vyjmenovány v § 17 nařízení vlády č. 366/2013 Sb. Podle § 1181 občanského zákoníku vlastník jednotky platí zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním bytu (služby) a má právo, aby mu osoba odpovědná za správu domu zálohy včas vyúčtovala. Podle § 5 zákona č. 67/2013 Sb. rozhodne o způsobu rozúčtování nákladů na služby společenství vlastníků jednotek, které je také podle § 7 tohoto zákona povinno vyúčtovat skutečnou výši nákladů a záloh na jednotlivé služby příjemci služeb (tj. vlastníkovi jednotky) vždy za zúčtovací období a vyúčtování se zákonem stanovenými náležitostmi mu doručit nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období; poskytovatel služeb (tj. společenství vlastníků jednotek) a příjemce služeb (tj. vlastník jednotky) jsou povinni provést finanční vyrovnání v dohodnuté lhůtě. Podle § 1208 občanského zákoníku patří do působnosti shromáždění společenství vlastníků jednotek mimo jiné změna stanov, schválení celkové výše příspěvků na správu domu a pozemku pro příští období, schválení druhu služeb a způsobu rozúčtování cen služeb na jednotky, rozhodování o dalších záležitostech urč