125 C 2/2018-207 — Okresní soud v Ostravě

1. Žalobkyně se na žalované domáhala uhrazení částky 450 000 Kč s příslušenstvím, která měla představovat slevu za skryté vady nemovitostí – pozemku p. [číslo] pozemku p. [číslo] jehož součástí je na něm stojící budova [adresa] (dále jen„ dům“) vše zapsáno v katastru nemovitostí vedeném u [stát. instituce], [stát. instituce], k. ú. [obec] u [obec], které zakoupila od žalované kupní smlouvou ze dne 16. 2. 2017 za 2 500 000 Kč. Skryté vady nemovitosti dle žalobkyně spočívaly v absenci věcných břemen pro služebnost vedení vodovodní přípojky přes sousední pozemky, chybějící drenáži a strusky v okolí budovy, nedostatečné izolaci základů, chybném založení betonových patek, netěsnosti oken, vlhkosti podlah a vnitřních konstrukcí v důsledku absence tepelné izolace, různých teplot vnitřních konstrukcí (tepelné mosty), vadně provedené elektroinstalaci a rozdílné teplotě mezi obytnými místnostmi a skladem (garáží) o 5-8 °C. Vady se projevovaly zatékáním (poprvé v důsledku vydatných dešťů v září 2017) a provlhnutím stěn v prvním nadzemním podlaží ve dvou místnostech a provlhnutím podlahy se spóry plísně. V souvislosti se zatékáním žalobkyně zjistila, že do domu pronikají hlodavci, kteří ničí izolaci a že dochází k prohnívání podlah. Také se projevovaly rozdílné teploty v jednotlivých částech domu a profukování všech oken. Dům byl vlhký, objevovaly se plísně a s ohledem na vadnou elektroinstalaci hrozil požár. Žalobkyně uplatnila slevu z kupní ceny ve výši 200 000 Kč za vady (absence věcných břemen, chybějící drenáž a struska v okolí budovy) přípisem ze dne 24. 11. 2017 se splatností do 15. 12. 2017 a slevu z kupní ceny ve výši 250 000 Kč za ostatní vady, které zjistila později, přípisem ze dne 26. 7. 2018 se splatností do 15. 8. 2018. 2. Žalovaná nárok žalobkyně neuznala. K věci uvedla, že dům při předání žádné skryté vady neměl. Stran absence věcný břemen, žalovaná uvedla, že zřízením věcného břemene je pouze jedním ze způsobů jak umístit vodovod na cizím pozemku, kdy připadá v úvahu závazek, či souhlas vlastníka pozemku. Navíc se jedná o vadu zjistitelnou z katastru nemovitostí, kterou musela žalobkyně s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při zavření smlouvy, a proto žalobkyně neměla práva z vadného plnění. Chybějící drenáž a struska pak nejsou vadami, neboť tyto vady se v době prodeje neprojevovaly a k jejímu projevu došlo v důsledku terénních a stavebních úprav ze strany žalobkyně. Do budovy mělo zatékat v místě, kde byla garážová vrata, která byla při úpravách odstraněna a nahrazena novou zdí. Navíc žalobkyně se s žalovanou dohodla o dodání drenáže a izolace, která byla poskytnuta prostřednictvím [jméno] [příjmení], který dodal izolaci (nopovka) a drenážní trubky dne 21. 10. 2017 a odvezl hlínu a suť. Vady tvrzené žalobkyní vznikly v důsledku výkopových prací kvůli nové elektrické bráně, vybouráním vrat skladu (garáže) a zazděním vchodu, kdy byl vytvořen pokoj v místnosti, která byla určena jako garáž, čemuž odpovídalo zateplení, odvětrání a provedení podlahy a vytvořením obývacího prostoru z půdního prostoru, který nepřiměřeně zatěžoval konstrukci domu. K destrukci izolací pak mohlo dojít poškozením hlodavci, kdy žalobkyně o nemovitost dostatečně nepečovala. Stran vadné elektroinstalace byla revize provedena [právnická osoba], s. r. o., kdy nebyla zjištěna žádná vada. 3. Mezi stranami bylo nesporné, že žalobkyně od žalované kupní smlouvou ze dne 16. 2. 2017 zakoupila pozemek p. [číslo] pozemek p. [číslo] jehož součástí je rodinný dům [adresa] v k. ú. [obec] u [obec] za kupní cenu 2 500 000 Kč, a že žalovaná uhradila žalobkyni 4 000 Kč za geometrický plán na zřízení věcných břemen pro služebnost vedení vodovodu přes sousední pozemky, který nechala žalobkyně vypracovat. 4. Z kupní smlouvy ze dne 16. 2. 2017 a výpisu z katastru nemovitostí ze dne 16. 8. 2019 soud zjistil, že předmětné nemovitosti byly prodány žalovanou žalobkyni kupní smlouvou ze dne 16. 2. 2017 za 2 500 000 Kč a vlastnické právo žalobkyně k předmětným nemovitostem bylo zapsáno s právními účinky ke dni 23. 2. 2017. Budova na pozemcích je označena v kupní smlouvě jako rodinný dům. 5. Z předávacího protokolu ze dne 1. 3. 2017 soud zjistil, že nemovitosti byly předány dne 1. 3. 2017. 6. Z přípisu ze dne 24. 11. 2017 soud zjistil, že žalobkyně žalované vytkla vady domu spočívající v chybějící drenáži okolo budovy, chybějící strusce v izolaci budovy a neexistenci věcného břemene inženýrských sítí a na základě těchto vad byla uplatněna sleva z kupní ceny nemovitostí ve výši 200 000 Kč se splatností ke dni 15. 12. 2017. 7. Z přípisu ze dne 26. 7. 2018 soud zjistil, že žalobkyně žalované vytkla vady domu spočívající v absenci tepelné izolaci založení budovy, chybném založení betonových patek, vadné tepelné izolaci, vadném provedení a netěsnosti oken, prochlazování podlah v 1. podlaží, trvalém průvanu přes netěsnosti v oknech, nízké teplotě na povrchu vnitřních konstrukcí a chybně provedené elektroinstalaci budovy a na základě těchto vad byla uplatněna sleva z kupní ceny nemovitostí ve výši 250 000 Kč se splatností ke dni 15. 8.2018. 8. Z prodejky č. [anonymizováno] soud zjistil, že žalobkyně nakoupila polystyren 1ks za cenu 113 Kč. 9. Z prodejky č. [anonymizováno] ze dne 19. 10. 2017 soud zjistil, že žalobkyně koupila drenážní hadici (50 m), drenážní nátrub (3 m), geotextilii (25 m), nopovou fólii (20 m), odlamovací nůž a řezný kotouč za cenu 3 024 Kč. 10. Z faktury [číslo] ze dne 7. 10. 2017 soud zjistil, že žalobkyně zakoupila krumpáč za cenu 399 Kč. 11. Z faktury [číslo] ze dne 19. 1.0 2017 soud zjistil, že žalobkyně zakoupila strusku (3,12 t) za cenu 566 Kč. 12. Z vyjádření společnosti [právnická osoba] ze dne 14. 1. 2020 včetně přílohy soud zjistil, že tato společnost vypracovala pouze revizi pro přípojku nízkého napětí do pojistkové skříně, nikoli revizi elektroinstalace v předmětném domě. 13. Ze zprávy stavebního úřadu ze dne 20. 1. 2020, z protokolu ze dne 20. 6. 2014 a z oznámení o užívání stavby ze dne 16. 6. 2014 soud zjistil, že nebylo vydáno kolaudační rozhodnutí na užívání předmětné stavby, žalovaná pouze podala oznámení o užívání stavby, na základě něhož byla provedena kontrola stavby, a nebyly zjištěny nedostatky bránicí běžnému užívání. 14. Z inzerce předmětného domu vyplývá, že tento byl nabízen jako novostavba rodinného domu o dispozici 4+1 včetně přípravy k půdní vestavbě. Kolaudace měla proběhnout v červnu 2014, celý dům měl být tepelně zateplen. Ve spodní části dřevostavby byl obývací pokoj, ložnice, dětský pokoj, posilovna, předsíň koupelna a samostatné WC, místnost sloužící jako posilovna měla mít garážová vrata. 15. Ze smlouvy o věcném břemeni ze dne 6. 6. 2017, smlouvy o věcném břemeni ze dne 10. 7. 2017, smlouvy o zřízení věcného břemene ze dne 10. 5. 2017 a jejich příloh soud zjistil, že žalobkyně uzavřela smlouvy na zřízení věcných břemen pro služebnost spočívající v právu vést vodovodní přípojku přes sousední pozemky domu za cenu 6 916,75 Kč a v případě pozemku [parcelní číslo] o výměře 557m2 v. k. ú. [obec] u [obec] za cenu 50 Kč za metr. 16. Ze zprávy o revizi ze dne 27. 2. 2019, ze záznamu o provedené kontrole elektroinstalace ze dne 25. 7. 2018, z faktur [číslo] ze dne 30. 1. 2019, [číslo] ze dne 30. 4. 2019, [číslo] ze dne 8. 12. 2019 a [číslo] ze dne 28. 2. 2019 soud zjistil, že elektroinstalace před provedenou úpravou, tj. i ke dni 1. 3. 2017, neodpovídala normám a nebyla bezpečná a že na opravu a materiál elektroinstalace byla vynaložena částka ve výši 50 600 Kč a na následnou elektrorevizi domu 1 495 Kč. 17. Ve věci byl žalobkyní předložen znalecký posudek vypracovaný znalcem [celé jméno znalce] [číslo] ze dne 18. 6. 2018. Vůči znalci byla vznesena ze strany žalované námitka podjatosti, která byla zamítnuta usnesením Okresního soudu v Ostravě ze dne 13. 5. 2020, č. j. 125 C 2/2018-109. 18. Z tohoto znaleckého posudku soud zjistil, že znalec provedl místní šetření na předmětné nemovitosti dne 13. 2. 2018. V interiéru domu, na konstrukci podlahy pod podlahovou krytinou u obvodové stěny a na obvodových stěnách ložnice byly viditelná vlhká místa a na konstrukci podlahy pod podlahovou krytinou u obvodové stěny byly viditelné spóry černé plísně. V exteriéru byla provedena drenáž a osazení nopové folie na obvodové stěny. Ze snímku č. 7, který měl být pořízen žalobkyní v říjnu 2017, soud zjistil, že drenáž a tepelná izolace založení rodinného domu chyběla. Ze snímku č. 8, který měl být pořízený žalobkyní v listopadu 2017, soud zjistil, že pracovní spára okna a parapetního zdiva nebyla krytá tepelným izolantem. Ze snímku č. 9, který měl být pořízen žalobkyní v listopadu 2017, soud zjistil, že v pracovní spáře mezi oknem parapetním zdivem je veden elektrický kabel a spára je vyplněná cementovým tmelem. Ze snímku č. 10, který měl být pořízený dne 8. 8. 2013, vyplývá, že betonové patky byly na rostlém terénu. Ze snímků č. 11 – 13 vyplývá, že na domě měla scházet při výstavě tepelná izolace a hydroizolace založení. 19. Znalec ve znaleckém posudku