25 C 24/2019 — Okresní soud v Ostravě

1. Žalobci se žalobou došlou soudu dne 18. 1. 2019, ve znění jejího doplnění ze dne 13. 9. 2022 domáhali uložení povinnosti žalovaným zaplatit žalobcům společně a nerozdílně částku 870 000 Kč. Žaloba byla odůvodněna tím, že žalobkyně b) byla vlastníkem nemovitostí v katastrálním území , adresa, ve , Anonymizováno, , a to domu č.p. , Anonymizováno, postaveného na pozemku parc. č. , hodnota, a pozemků parc. č. , hodnota, a , Anonymizováno, , (dále také jen předmětné nemovitosti), které zakoupila z úvěru poskytnutého žalovaným č. 1 na základě Smlouvy o překlenovacím úvěru a úvěru ze stavebního spoření, přičemž spoludlužníkem z tohoto úvěru je žalobce a). Žalobkyni b) bylo usnesením Krajského soudu v , adresa, (dále také jen insolvenčního soudu) ze dne 13.12.2011, č.j. , Anonymizováno, , spisová značka, – , Anonymizováno, povoleno oddlužení plněním splátkového kalendáře. Žalovaný č. 1 přihlásil do insolvenčního řízení žalobkyně b) pohledávku ve výši 1.075.914,04 Kč. Insolvenčním správcem žalobkyně b) byla ustanovena žalovaná č. 2, která podle pokynu žalované č. 1 jako zajištěného věřitele rozhodla o prodeji uvedených nemovitostí žalobkyně b), za podmínek, které nejsou žalobcům dopodrobna známy, nemovitosti zpeněžila za kupní cenu ve výši 930 000 Kč a dne 7. 3. 2013 uzavřela kupní smlouvu s , jméno FO, . Žalobci tvrdí, že pokud by žalovaní postupovali zcela řádně, s cílem získat co nejvyšší částku, byla by kupní cena za nemovitosti podstatně vyšší, než ta, která byla dosažena, tj. 930 000 Kč. O tom, že takto dosažená kupní cena byla zcela neadekvátní, svědčí mimo jiné fakt, že kupující , jméno FO, uvedené nemovitosti prodal v září 2017 prostřednictvím společnosti , právnická osoba, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, ., IČ: , IČO, za kupní cenu ve výši 1 800 000 Kč. Rozdíl mezi uvedenou částkou, která byla dosažena v rámci prodeje v insolvenčním řízení žalobkyně b) a kupní cenou, kterou by bylo možné při řádném výkonu funkce insolvenčního správce dosáhnout, je pak dle názoru žalobců škodou, která při prodeji nemovitostí vznikla, neboť žalobci tvrdí, že nemovitosti bylo možné již v rámci insolvenčního řízení zpeněžit za kupní cenu ve výši 1 800 000 Kč. Prodej, který realizovala žalovaná č. 2 prostřednictvím společnosti , právnická osoba, ., neposkytoval potencionálním zájemcům objektivní informace o nemovitostech v majetku žalobkyně b) a v konečném důsledku vedl k podstatnému snížení kupní ceny oproti kupní ceně, kterou bylo možné dosáhnout. Pokud by byl proveden prodej nemovitostí transparentně, při respektování všech standardních podmínek s cílem získat co nejvyšší cenu, bylo by dosaženo podstatně vyšší částky, než způsobem prodeje, který realizovala žalovaná č. 2 dle pokynu žalované č. 1. Žalobce a) byl žalovaným č. 1 vyzván k zaplacení dluhu a vzhledem k tomu, že se tak nestalo, uplatnil žalovaný č. 1 vůči žalobci a) pohledávku, o které rozhodl Okresní soud v , adresa, , rozsudkem č. j. , spisová značka, tak, že zavázal žalobce a) zaplatit žalovanému č. 1 částku ve výši 853 630,24 Kč s příslušenstvím, kdy vzal za prokázané, že žalobce a) uhradil poté, co žalovaný č. 1 přihlásil pohledávku do insolvenčního řízení žalobkyně b), částku ve výši 234 520 Kč, a to pravidelnými splátkami a dále započtením pohledávky, kterou měl žalobce a) proti žalovanému č. 1 z titulu stavebního spoření. Celkem tak žalobce a) uhradil žalovanému č. 1 částku 234 520 Kč a dále mu podle rozhodnutí Okresního soudu nadále dluží částku 853 630,24 Kč. Pokud tedy žalobce a) požaduje po žalovaných 1 a 2 zaplacení částky 870 000 Kč, pak požaduje méně, než jaká mu vznikla škoda. Dále uvedli, že znalecký posudek zpracovaný pro společnost, která zajišťovala prodej nemovitostí znalcem , tituly před jménem, , jméno FO, , stanovil jako obvyklou cenu nemovitostí, částku 686 000 Kč, přičemž také takto nesprávně stanovena částka přispěla k dosažení nižší než obvyklé ceny. Je rovněž skutečností, že nemovitosti nebyly nabízeny transparentním způsobem a také proto byl okruh potencionálních zájemců nižší, než pokud by nemovitosti byly nabízeny obvyklým způsobem. Cena zjištěna znaleckým posudkem zpracovaným , tituly před jménem, , jméno FO, je v rozporu s posudkem, který zpracoval , tituly před jménem, , Anonymizováno, pro žalovanou č. 2 dne 16. 6. 2008, kdy stanovil tržní cenu uvedených nemovitostí na 1 250 000 Kč a rovněž v rozporu se znaleckým posudkem, který vypracoval stejný znalec pro účely vyměření daně z převodu nemovitostí dne 12. 12. 2009, kdy stanovil cenu na 1 119 610 Kč. Uvedené znalecké posudky byly zpracovány v roce 2008 a 2009, tedy v době hypoteční krize, kdy ceny nemovitostí prudce klesly. Žalovaná č. 2 kupní smlouvu s , jméno FO, uzavřela dne 7. 3. 2013, kdy již došlo k opětovnému nárůstu cen nemovitostí. Pokud žalovaná č. 2 uzavřela smlouvu na základě pokynu žalované č. 1, jako zajištěného věřitele a s jeho souhlasem, pak je dána také odpovědnost žalované č. 1 za mimořádně nízkou dosaženou kupní cenu. Je přitom právem, ale také povinností zajištěného věřitele udělovat insolvenčnímu správci pokyny ke zpeněžení majetku tak, aby bylo dosáhnuto co nejvyšší míry uspokojení jeho pohledávky a v případě, že prodej zajištěného majetku převýší pohledávku přihlášeného věřitele, aby z této částky byli uspokojeni také další přihlášení věřitelé. U jednání žalobci na žalobě setrvali žalobci a dále doplnili, že mají za to, že žalovaná č. 2 tím, že prodej nemovitosti z majetkové podstaty realizovala prostřednictvím společnosti , Anonymizováno, ., Anonymizováno, , která následně prodej nemovitostí realizovala prostřednictvím aukce, která se konala v Brně, postupovala v rozporu s obecnou povinností dosáhnout co nejvyšší ceny a takto způsobila žalobcům škodu ve výši rozdílu mezi cenou, kterou bylo možné na trhu dosáhnout a cenou v aukci skutečně dosaženou. Z aukční vyhlášky vyplývá, že nemovitosti byly oceněny znalcem na částku 686 000 Kč, což měla být údajně v místě a čase cena obvyklá, přestože ze znaleckého posudku, který byl proveden k důkazu vyplývá, že je cena téměř dvojnásobná. Pokud již tak v zásadní otázce jakou je ocenění nemovitostí došlo k tak podstatným rozporům, tak se jeví i další postup dražebníka při prodeji nemovitostí jako nesprávný, v jehož důsledku vznikla žalobcům škoda. Nemovitosti nebyly označeny informací o prodeji, nemají rovněž informaci o tom, že by nemovitosti byly k prodeji inzerovány a rovněž místo, kde k aukci došlo, tedy Brno, vzdálené několik stovek km od místa, kde jsou nemovitosti umístěny, se z pohledu dosažení co nejvyššího výtěžku jeví jako zcela nelogické. Žalobci setrvávají na tom, aby soud vyžádal od společnosti kompletní dokumentaci k prodeji uvedených nemovitostí, včetně informací o tom, jakým způsobem byly nemovitosti inzerovány a zda realitní kancelář , Anonymizováno, ., Anonymizováno, postupovala s péčí řádného hospodáře. Dle názoru žalobců neexistuje přímý vztah mezi žalobci a realitní kanceláří a pokud došlo v případě realitní kanceláře k pochybení, v jejímž důsledku nebyla dosažena co nejvyšší cena, pak je nutné toto porušení přičítat insolvenční správkyni a , právnická osoba, , která k takovému postupu udělila pokyn.2. Žalovaná č. 1 (dále také jako zajištěný věřitel) navrhla zamítnutí žaloby, když uvedla, že nárok žalobců zcela neuznává, k žalobě uvedla, že byla v insolvenčním řízení žalobkyně b) vedeném u KS v , adresa, pod sp. zn. , Anonymizováno, , spisová značka, zajištěným věřitelem, v srpnu 2011 přihlásila svou pohledávku z úvěru poskytnutého žalobkyni b) ve výši 1.075.914,40 Kč. Pohledávka byla žalovanou č. 2, která byla ustanovena žalobkyni b) insolvenční správkyní, i žalobkyní b) jako insolvenční dlužnicí uznána. V červenci 2012 podala žalovaná č. 1 k rukám žalované č. 2 pokyn zajištěného věřitele, ve kterém mj. stanovila podmínky pro určení kupní ceny zajištěných nemovitostí ve vlastnictví žalobkyně b), kdy prodej nemovitostí měl být realizován prostřednictvím realitní kanceláře dle výběru žalované č. 2 nebo přímým prodejem zájemci s nejvyšší nabídkou, kdy žalovaná prodej podmínila maximálně možnou výší kupní ceny tak, aby pokud možno z této kupní ceny byla uhrazena celá její přihlášená pohledávka. Z důvodu své nekompetentnosti v oblasti prodeje realit žalovaná č. 1 ponechala výběr kupujícího ze zájemců o nemovitosti na realitní kanceláři, přičemž byla připravena o výši kupní ceny jednat v průběhu výběru zájemců a určení výše kupní ceny. Žalovaná sama žádnou konkrétní výši požadované ceny za nemovitost v pokynu neuvedla. Dne 3. 8. 2020 byla na příslušný účet žalované č. 1 připsána částka 853 630,24 Kč jako část výtěžku z prodeje zajištěných nemovitostí. Ze strany žalované č. 1 nedošlo k žádnému porušení jejích povinností, pokyn zajištěného věřitele byl podán v souladu s příslušnými ustanoveními insolvenčního zákona, žalobcům svým jednáním v rámci insolvenčního řízení žalobkyně b) žádnou škodu nezpůsobila. Dále uvedla, že dle jejího názoru žalobce