81 C 443/2022-39 — Okresní soud v Ostravě

1. Žalobou došlou soudu dne , datum, se žalobce domáhal po žalovaném zaplacení částky 178 000 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 11,75 % od , datum, do zaplacení, a to z titulu vydání bezdůvodného obohacení. Žalobu odůvodnil tím, že dne , datum, uzavřel s žalovaným smlouvu o rezervaci nemovitostí jako smlouvu dvoustrannou ve smyslu § 2 písm. c) zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování. Touto smlouvou se žalovaný jakožto zprostředkovatel zavázal nenabízet nemovitosti uvedené ve smlouvě dalším osobám do , datum, . Dne , datum, žalobce uhradil v souladu s článkem 5 smlouvy na účet žalovaného finanční záruku na koupi uvedených nemovitostí ve výši 178 000 Kč. Dne , datum, došlo k zániku smlouvy o rezervaci a z důvodu odpadnutí právního titulu vyzval žalobce žalovaného k vydání finanční záruky ve výši 178 000 Kč a poslal mu dne , datum, předžalobní výzvu. Žalovaný tvrdí, že jeho nárok na ponechání citované částky jakožto smluvní pokuty vyplývá z článku 13 smlouvy o rezervaci. Žalobce má za to, že takový nárok žalovanému nevznikl. Smlouva o rezervaci mezi žalobcem a žalovaným je pouze dvoustrannou smlouvou, prodejce nemovitostí touto smlouvou zavázán k uzavření nebyl a žalovaný tak pouze zprostředkoval možnost k uzavření kupní smlouvy, nebyl tedy přímým zástupcem prodejce k uzavření kupní smlouvy. Judikaturou Nejvyššího soudu byl konstatován názor, že je zcela nepřípustné vázat povinnost zájemce o koupi nemovitosti na uzavření kupní smlouvy se třetí osobou, která není účastníkem smlouvy, a tedy a contrario není zavázána z tohoto závazku, z čehož vyplývá, že toto ustanovení je absolutně neplatné. Jelikož žalobce je v právním postavení spotřebitele ve smyslu § 419 občanského zákoníku, poukazuje tímto na zákaz, který již vyplývá přímo z teze § 14 zákona o realitním zprostředkování. Jelikož článek 13 smlouvy o rezervaci je ustanovením neplatným, nemůže v tomto důsledku vzniknou žalovanému právo na smluvní pokutu ve výši 178 000 Kč za tvrzené zmaření obchodní příležitosti a tato částka se tak stává bezdůvodným obohacením žalovaného ve smyslu § 2991 odst. 2 občanského zákoníku.2. V podáním došlém soudu dne , datum, žalobce doplnil, že ustanovení článku 13 smlouvy o rezervaci je neplatné, jelikož žalovaný nemohl platně zavázat žalobce k uzavření kupní smlouvy se třetí osobou. Tato třetí osoba není konkretizována a smluvní pokuta je tak neurčitá, tedy také neplatná. Stejně tak nemůže být platně sjednána smluvní pokuta, která je vázána na porušení povinnosti žalobce uzavřít realitní smlouvu s třetí osobou. , adresa, 000 Kč, kterou žalovaný započetl na své tvrzené pohledávky za žalobcem, je bezdůvodným obohacením na úkor žalobce a toto je mu povinen vydat.3. Žalovaný v podání došlém soudu dne , datum, uvedl, že žalobou uplatněný nárok neuznává, a to ani z části, když tento zanikl započtením jeho pohledávky na náhradu škody, jenž mu jednáním žalobce vznikla, když k prodeji jim inzerovaných nemovitostí nedošlo vinou žalobce s tím, že částka daleko přesahující žalobcem nárokovanou pohledávku je jako náhrada škody také uplatněna po jeho osobě v rámci žaloby vlastníka nemovitostí, o jehož prodej mělo jít. Inzerce k prodeji nabízených nemovitostí probíhala velmi krátce, za dobu zveřejnění inzerátu bylo několik vážných zájemců o koupi a několik prohlídek nemovitostí. Minimálně dva zájemci měli vážný zájem, ale žalobce je eliminoval tím, že dne , datum, podepsal rezervační smlouvu a dne , datum, složil rezervační zálohu ve výši 178 000 Kč. , právnická osoba, pak na základě podepsané rezervační smlouvy a složené rezervační zálohy blokoval až do , datum, , kdy se rozhodl žalobce od rezervační smlouvy odstoupit bez udání důvodu a požádal o vrácení rezervační zálohy v plné výši. Za dobu, kdy žalobce blokoval prodej nemovitostí, klesly ceny nemovitostní cca o 10 % a vzrostly sazby hypoték o víc jak 100 %. Jelikož k prodeji nemovitostí nedošlo, a to i přesto, že skuteční zájemci o nemovitosti existovali a byli ochotni tyto za nabízenou cenu koupit, domnívá se vlastník nemovitosti, že odpovědným za zmařený prodej nemovitostí je RK teda jeho osoba, když měl uzavřít rezervační smlouvu s osobou žalobce neuváženě, a proto po jeho osobě nárokuje pokles hodnoty prodávaných nemovitostí o částku několikanásobně přesahující žalobcem složenou rezervační jistotu. Nárokovaný propad prodejní ceny po něm hodlá majitelka nemovitostí soudně vymáhat. Dne , datum, byla poskytnutá finanční záruka zaúčtována jako částečná náhrada škody, kterou žalobce majitelce nemovitostí a zprostředkovateli, tedy jeho osobě, zmařením prodeje nemovitostí způsobil.4. Dle ust. § 101 odst. 3 občanského soudního řádu nedostaví-li se řádně předvolaný účastník k jednání a včas nepožádal z důležitého důvodu o odročení, může soud věc projednat a rozhodnout v nepřítomnosti takového účastníka; vychází přitom z obsahu spisu a z provedených důkazů.5. Žalovaný neúčast u jednání dne , datum, omluvil s tím, že v současné době je imobilní a čeká na chirurgický zákrok na páteři, který je naplánován na , datum, . Předpokládána doba rekonvalescence a rehabilitace po zákroku je 3 až 6 měsíců. K omluvě doložil rozhodnutí o dočasné pracovní neschopnosti vystavené praktickou lékařkou , tituly před jménem, , jméno FO, dne , datum, s tím, že práce neschopen je žalovaný od , datum, . Vzhledem k tomu, že spolu s omluvou žalovaný nepožádal o odročení jednání, soud věc v souladu se shora citovaným ust. § 101 odst. 3 občanského soudního řádu projednal a rozhodl v nepřítomnosti žalovaného. Nad rámec soud konstatuje, že i v případě, že by žalovaný o odročení jednání požádal, žádosti by nebylo vyhověno, když k omluvě žalovaný doložil pouze rozhodnutí o dočasné pracovní neschopnosti, které je datováno , datum, a nikterak dále nedoložil, že jeho pracovní neschopnost nadále trvá.6. U jednání dne , datum, žalobce na žalobě setrval a doplnil, že žalovaného vyzval k plnění dle smlouvy, a tedy vrácení žalované částky předžalobní výzvou, která mu byla emailem zaslána , datum, . Smlouva byla uzavřena do konce května 2022 a , datum, tedy měl žalovaný žalobci tuto částku vydat, když si musel být vědom toho, že jeho smlouva je částečně neplatná a nevymahatelná a měl plnění, které přijal od žalobce, vrátit. Od , datum, tedy je v prodlení s plněním. Pokud jde o žalovaným tvrzené započtení, pak toto započtení je neplatné s ohledem na námitky, které byly žalobcem sděleny již písemně. Jeho nárok na náhradu škody není projednatelný, vyvozuje škodu ze svého pochybení. Jeho nárok na náhradu škody tedy je sporný, je sporné i to, že žalovaný žalobci zaslal předmětnou fakturu a učinil právní jednání směrující k započtení.7. Z výpisu z veřejné části živnostenského rejstříku bylo zjištěno, že žalovaný má zapsáno mimo jiné živnostenské oprávnění s předmětem podnikání realitní zprostředkování.8. Ze smlouvy o rezervaci ze dne , datum, bylo zjištěno, že smlouva byla uzavřena mezi žalovaným jako zprostředkovatelem a žalobcem jako zájemcem o zprostředkování (dále jen klient). Smlouvou žalobce deklaroval zájem nemovitosti vymezené v předmětu smlouvu koupit prostřednictvím zprostředkování zprostředkovatele za ve smlouvě sjednaných podmínek. V článku 2 se žalobce zavázal na základě této smlouvy do dne , datum, uzavřít s klientem zprostředkovatele a vlastníkem předmětných nemovitých věcí kupní smlouvu, kterou od něj koupí předmětné nemovité věci za shora sjednanou kupní cenu. V článku 3 se žalovaný jako zprostředkovatel zavázal do termínu , datum, nepřipustit prodej předmětných nemovitých věcí třetí straně. V článku 5 se žalobce zavázal na základě této smlouvy uhradit zprostředkovateli částku ve výši 178 000 Kč jako finanční záruku na koupi předmětu převodu s tím, že tato finanční záruka není součástí kupní ceny a tvoří provizi zprostředkovatele. V článku 13 bylo sjednáno, že pokud nebude smlouva o smlouvě budoucí nebo smlouva kupní, a to ta, která nastane dříve, uzavřena z důvodu na straně klienta zprostředkovatele, bude složená finanční záruka ve výši 178 000 Kč použita jakožto smluvní pokuta za zmaření obchodní příležitosti.9. Ze shodných skutkových tvrzení účastníků bylo zjištěno, že částka 178 000 Kč na základě smlouvy o rezervaci ze dne , datum, byla žalobcem žalovanému zaplacena.10. Ze shodných skutkových tvrzení účastníků bylo zjištěno, že realitní smlouva mezi žalobcem jako kupujícím a vlastníkem předmětných nemovitostí jako prodávajícím uzavřena nebyla.11. Z předžalobní výzvy ze dne , datum, bylo zjištěno, že žalobce prostřednictvím svého právního zástupce vyzval žalovaného k vydání bezdůvodného obohacení ve výši 178 000 Kč, která mu byla klientem zaplacena , datum, jako finanční záruka na koupi nemovitostí na základě smlouvy o rezervaci nemovitostí ze dne , datum, . Žalovanému byla poskytnuta lhůta k plnění 7 dní ode dne této výzvy. Z dodejky datové zprávy bylo zjištěno, že datová zpráva s předmětem předžalobní výzva k úhradě, lhůta do , datum, , byla dodána do datové schránky žalovaného dne , datum, .1