14 C 14/2022-67 — Okresní soud v Příbrami

1. Žalobce podal dne 17. 1. 2022 ke zdejšímu soudu shora uvedenou žalobu zejména s tím, že žalovaní jsou podílovými spoluvlastníky nemovitostí zapsaných na [list vlastnictví] pro k.ú. [obec] [obec], obec Příbram, přičemž dne [datum] uzavřel s [celé jméno žalovaného], nar. [rok], zastoupeným na základě plné moci první žalovanou rezervační smlouvu, dle níž se [celé jméno žalovaného] st. zavázal prodat předmětné nemovitosti žalobci, který se smlouvou zavázal tyto koupit, tedy uzavřít kupní smlouvu, přičemž zálohu ve výši 500 000 Kč uhradil dne [datum], kupní cena byla stranami sjednána ve výši 6 300 000 Kč. Uvedenou smlouvou předal [celé jméno žalovaného] st. nemovitosti k udržování žalobci, jenž je po řadu měsíců udržoval a v souvislosti s touto činností vynaložil nemalé finanční prostředky ve výši 436 512 Kč, v legitimním očekávání přechodu vlastnického práva na svou osobu poptal po uzavření rezervační smlouvy rozsáhlou projektovou dokumentaci. Dne [datum] žalobce zjistil, že v rozporu s řádně uzavřenou a planou rezervační smlouvou daroval [celé jméno žalovaného] st. předmětné nemovitosti žalovaným, všichni účastníci darovací smlouvy měli vědomost o existenci rezervační smlouvy a její závaznosti pro [celé jméno žalovaného] st., žalovaní měli také vědomost o zhoršujícím se zdravotním stavu [celé jméno žalovaného] st., který dne [datum] zemřel. Žalobce se výzvou ze dne 6. 10. 2021 v souladu s rezervační smlouvou domáhal realizace prodeje nemovitostí po žalovaných, třetí žalovaná na výzvu nereagovala, první dva žalovaní závazek pro ně plynoucí z rezervační smlouvy odmítli. V rozporu s rezervační smlouvou pak byla následně uzavřena mezi [celé jméno žalovaného] st. a žalovanými darovací smlouva, bylo to již v době zhoršení zdravotního stavu dárce, žalovaní nechtěli, aby se nemovitosti staly součástí pozůstalosti, dle názoru žalobce využili aktuálního zdravotního stavu dárce, který v okamžiku podpisu darovací smlouvy již nebyl způsobilý k právním úkonům. Skutečnost, že obdarovaní věděli o existenci rezervační smlouvy a její závaznosti pro [celé jméno žalovaného] st. je nesporná, když smlouvu uzavírala v jeho zastoupená sama první žalovaná. Postup žalovaných a [celé jméno žalovaného] st. zakládá neplatnost darovací smlouvy pro její rozpor s dobrými mravy ve smyslu § 580 obč. zák., dále odkázal na ustanovení § 2009 obč. zák., kdy smrtí dlužníka či věřitele nezaniká jeho závazek, práva a povinnosti přecházejí na právní nástupce. Charakter rezervační smlouvy neodpovídá osobnímu závazku, tudíž práva a závazky z ní plynoucí přechází na právní nástupce. Žalobce je přesvědčen, že pokud přešla práva i závazky plynoucí z rezervační smlouvy na právní nástupce [celé jméno žalovaného] st., tedy žalované, není otázka platnosti darovací smlouvy podstatnou otázkou pro tento spor, v případě jiného právního názoru soudu nechť je v rámci předběžné otázky posouzena platnost či neplatnost darovací smlouvy, a pokud by tato byla shledána neplatnou, nemovitosti se stanou součástí pozůstalosti a dědického řízení. Závěrem uvedl, že darovací smlouva je stižena neplatností pro její rozpor s dobrými mravy, který spočívá v tom, že účelem jejího uzavření bylo, aby nemovitosti, které byly na základě této darovací smlouvy převedeny na žalované, se nestaly součástí pozůstalosti po panu [celé jméno žalovaného] starším a nebylo tak nutné plnit právní povinnosti s tímto související (22 Cdo 797/2000). Žalovaní měli vědomost o existenci rezervační smlouvy a z ní plynoucích závazků a využili skutečnosti, že pan [celé jméno žalovaného] st. byl již zdravotně značně indisponován (či dokonce nezpůsobilý k právním úkonům). Závazky plynoucí z platné rezervační smlouvy v kontextu zákona a komentářové literatury přecházejí na právní nástupce, tedy žalované. Žalovaná 1) a žalovaný 2) však odmítli závazku pro ně plynoucích z rezervační smlouvy dostát, žalovaná 3) na výzvu žalobce k uzavření kupní smlouvy vůbec nereagovala, proto žalobci nezbývá, než domáhat se nahrazení projevu vůle prostřednictvím nadepsaného soudu. 2. Žalovaní s podanou žalobou nesouhlasili a navrhli její zamítnutí mimo jiné s tím, že pan [celé jméno žalovaného] st. s nimi uzavřel dne [datum] darovací smlouvu na předmětné nemovitosti v k.ú. [obec] [obec], každý ze žalovaných nabyl podíl o velikosti 1/3 vzhledem k celku, právní účinky vkladu byly ke dni [datum], darovací smlouva byla pravou vůlí všech zúčastněných stran, byla platně uzavřena, pan [celé jméno žalovaného] st. dne [datum] zemřel. Na základě rezervační smlouvy se žalobce zavázal zaplatit rezervační zálohu ve výši 500 000 Kč s úhradou 250 000 Kč na účet první žalované a zbývajících 250 000 Kč na účet realitní kanceláře zprostředkovávající předmětný budoucí prodej nemovitostí, rezervační doba byla sjednána na dobu určitou do 15. 7. 2021, žalobce složil rezervační zálohu ve výši 250 000 Kč, zda stejnou částku složil i na účet zprostředkovatelské kanceláře žalovaní neví. Žalovaní mají pochybnosti o platnosti předmětné rezervační smlouvy z [datum], neboť ta obsahovala v čl. IV. zcela nepřípustné ujednání o složení části rezervačního poplatku do úschovy realitní kanceláře, takové ujednání je v rozporu s § 4 zák. č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, námitku neplatnosti rezervační smlouvy uplatnili žalovaní přípisem ze dne 31. 8. 2021 a z opatrnosti vznesli i tuto námitku tímto podáním. Rovněž bylo poukázáno na to, že žádný ze žalovaných neuzavřel se žalobcem rezervační smlouvu na nákup předmětných nemovitostí, ze strany pana [celé jméno žalovaného] st. se jednalo o osobní závazek, který jeho smrtí zanikl. I kdyby soud dospěl k závěru, že práva a povinnosti pana [celé jméno žalovaného] st. zavazují i jeho právní nástupce, předmětný smluvní vztah by zanikl nejpozději k 15. 7. 2021, neboť rezervační smlouva byla sjednána na dobu určitou. Žalovaní jsou přesvědčeni, že není možno domáhat se proti nim nahrazení projevu vůle z dohody, které nebyly nikdy účastníky a která, pokud se vůbec jednalo o platnou smlouvu, navíc již zanikla. Pokud žalobce zmiňoval zdravotní stav [celé jméno žalovaného] st. v době podpisu rezervační smlouvy ([datum]) a v době podpisu darovací smlouvy ([datum]), byl by s ohledem na malý časový rozestup nepochybně totožný, pokud tedy nebyl zdravotně způsobilý uzavřít darovací smlouvu se žalovanými, nepochybně by obdobný závěr platil i pro rezervační smlouvu. Samotná rezervační smlouva koneckonců předvídá situaci, kdy nedojde k uzavření kupní smlouvy v rezervační době a kdy mají nastat smluvně předvídané následky, jedním z nich pak bylo vrácení rezervačního poplatku žalobci, což žalovaní považovali za samozřejmost, žalobce písemně vyzvali k označení bankovního spojení pro vrácení předmětné rezervační zálohy dopisem z 31. 8. 2021, žalobce však na dopis nereagoval, proto předmětnou částku složili k návrhu první žalované do soudní úschovy. 3. Právní zástupce žalobce kromě tvrzení v žalobě uvedených k vyjádření žalovaných uvedl, že je v praxi zcela obvyklé, že při sjednání rezervační smlouvy se nesjednává provize jako taková, nýbrž zájemce skládá realitnímu zprostředkovateli tzv. rezervační poplatek, k uzavření kupní smlouvy nakonec nedošlo, tudíž nemohlo dojít ani k porušení ustanovení § 4 zákona o realitním zprostředkování. Pokud by i k takovému porušení došlo, pak toto může být maximálně základem pro vznik odpovědnosti za přestupek ve smyslu § 21 odst. 1 písm. a) zákona o realitním zprostředkování, avšak rozhodně nezpůsobuje neplatnost samotné rezervační smlouvy (§ 574 obč. zák.). Ohledně přechodu práv či závazků plynoucích z rezervační smlouvy pak odkázal na usnesení NS ČR sp. zn. 33 Cdo 1691/2008. Žalobci nebylo známo, že došlo k darování nemovitostí panem [celé jméno žalovaného] st. na žalované, ani to, že zemřel, proto se přípisem z 12. 7. 2021 domáhal uzavření kupní smlouvy. Žalobce dodržel veškeré povinnosti pro něj z rezervační smlouvy plynoucí, dokonce mu první žalovaná předala nemovitosti k užívání a ke správě, žalobce provedl počáteční investice k realizaci projektu. Uplynutím doby trvání rezervační smlouvy nezanikl závazek žalovaných uzavřít kupní smlouvu, který na ně přešel smrtí [celé jméno žalovaného] st. (§ 634 obč. zák.). Žalovaní vykládají celou věc zcela účelově a jednají v rozporu s dobrými mravy (nejprve tvrdí, že je rezervační smlouva neplatná, následně, že se jednalo o osobní závazek p. [celé jméno žalovaného] st., aby spekulovali, kdy měla rezervační smlouva zaniknout). Žalobce se zcela oprávněně domáhá splnění závazku po právních nástupcích svého smluvního partnera, kterým byla existence závazku známa, a to v zákonné lhůtě, žalovaní jako obdarovaní věděli o existenci rezervační smlouvy a její závaznosti pro p. [celé jméno žalovaného] st., nechtěli však, aby se nemovitosti staly součástí pozůstalosti, v rozporu s dobrými mravy považuje žalobce právě jednání žalovaných a p. [celé jméno žalovaného] st. Žalobce je názoru, že žalovaní jsou povinni v souladu s platným právem dostátá všem závazkům z rezervační smlouvy plynou