26 C 100/2020-81 — Obvodní soud pro Prahu 1

1. Žalobou doručenou zdejšímu soudu dne [datum] se žalobkyně domáhá na soudu vydání rozhodnutí, jež je specifikováno ve výroku I. a náhrady nákladů řízení s odůvodněním, že mezi hlavní podnikatelskou činnost žalobkyně patří maloobchodní prodej nábytku prostřednictvím sítě obchodních domů [anonymizována dvě slova] a žalovaná je právnickou osobou zabývající se mimo jiné pronájmem nemovitostí, bytů a nebytových prostor. Žalobkyně uzavřela dne [datum] nájemní smlouvu se společností [právnická osoba], [IČO], jako pronajímatelem (dále také jen„ nájemní smlouva“). Veškeré jmění společnosti [právnická osoba] přešlo na základě projektu fúze sloučením na společnost [právnická osoba], [IČO]. Práva a povinnosti z Nájemní smlouvy přešly dle článku 9.2 bodu 10) projektu přeměny ze společnosti [právnická osoba], [IČO], na [právnická osoba], tj. na žalovanou. Na základě nájemní smlouvy byly žalobkyni pronajaty prostory o výměře celkem 10 919,61 m2 v 1. a 2. nadzemním podlaží budovy [část obce]; [adresa]; stavba pro obchod, jež je součástí pozemku parc. [číslo] zapsaném na [list vlastnictví] v k.ú. [anonymizováno] u [obec], [územní celek], to vše zapsáno v katastru nemovitostí u [stát. instituce], [stát. instituce]. Mezi účastníky probíhala v souvislosti s nájemní smlouvou spolupráce bez problému, kdy obě strany plnily své závazky z nájemní smlouvy. V souvislosti s pandemií viru SARS CoV-2 byla vládou České republiky vydána série mimořádných opatření, prostřednictvím nichž došlo, mimo jiné, k omezení maloobchodního prodeje zboží a poskytování služeb. K omezení maloobchodního prodeje došlo především usnesením vlády ČR ze dne [datum] [číslo] ve znění nařízení [číslo] [číslo]. Vzhledem k tomu, že je maloobchodní prodej nábytku hlavní činností žalobkyně, došlo k velmi značnému poklesu jejích tržeb, jelikož ohnisko její činnosti se v důsledku nařízení stalo nemožným provozovat. V souvislosti s touto skutečností kontaktovala žalobkyně žalovanou s návrhem na vyjednávání o výši nájmu pro období, pro které je její činnost omezena skutečnostmi, které nemůže ovlivnit a které nevznikly z jejího podnětu či vůle a tyto skutečnosti zakládají v právech a povinnostech dle nájemní smlouvy zvláště hrubý nepoměr. Své důvody žalobkyně popsala v komunikaci a předžalobní výzvě zaslané žalované a žalovanou vyzvala k obnovení jednání o výši nájemného po dobu, kdy panuje mimořádná situace v souvislosti s pandemií viru SARS CoV-2 a na ni navazující usnesení a opatření vlády ČR. Nemožnost prodávat v provozovnách nadále ovlivnilo chování zákazníků a trh jako celek, což má vliv na výši nájmu i do budoucnosti. Změna okolností má tedy důsledky pro využitelnost prostor dle nájemní smlouvy a pro jejich náchylnost při obdobných změnách okolností v budoucnosti a plnění dle nájemní smlouvy v podobě užívání prostor za tehdy sjednané nájemné tedy nemá pro žalobkyni hodnotu, jakou mělo v době sjednávání smlouvy. Dle bodu 6.2 nájemní smlouvy činilo základní nájemné částku 6,20 EUR/m2 Prostor/měsíc plus DPH, tj. celkem EUR 67 701,58 bez DPH za každý měsíc plus DPH v zákonné výši. Po indexaci nájemného činí měsíční nájemné částku EUR 77 474,56 bez DPH, tj. 7,10 EUR/m2. Prostory mají velikost 10 919,6 m2. Takováto výše nájemného již není v současné chvíli v důsledku změny okolností obhajitelná, a proto žalobkyně navrhuje její změnu. Žalovaná odmítla jakékoliv snahy žalobkyně o vyrovnání práv a povinností v souvislosti s popsanou změnou okolností, a z tohoto důvodu žalobkyně navrhuje, aby soud změnil závazek v podobě nájemní smlouvy tak, aby byla obnovena jeho rovnováha ve světle změny okolností, jak žalobkyně dále uvádí. Žalobkyně se snažila v přiměřené lhůtě 2 měsíců s žalovanou dohodnout na změně výše nájmu, k té však nedošlo. Dle § 3074 o.z. se ode dne 1.1.2014 řídí nájem ustanoveními nového občanského zákoníku, na nájemní smlouvu se tedy vztahují mimo jiné i ustanovení § 1764 až § 1766 o.z. týkající se změny okolností. Změna okolností a vyjednávání o změně okolností je výjimkou z aplikace ustanovení § 3 odst. 2) písm. d) o.z., přičemž k tomu, aby mohlo být přistoupeno k této výjimce, je nutno splnit hned několik kumulativních podmínek: a) existence změny okolností, b) nepředvídatelnost této změny, c) neovlivnitelnost změny, d) nepřevzetí rizika změny na sebe, e) vznik zvlášť hrubého nepoměru v právech a povinnostech, f) příčinná souvislost mezi změnou okolností a vznikem zvlášť hrubého nepoměru v právech a povinnostech stran. Dle žalobkyně došlo k naplnění zákonných znaků změny okolností a je zde tedy důvod pro to, aby soud autoritativně zasáhl do práv a povinností dle nájemní smlouvy. 2. K existenci změny okolností po uzavření smlouvy žalobkyně uvedla, že za změnu okolností považuje žalobkyně události a společenské změny spojené s pandemií viru SARS CoV-2. Jedná se o novou mutaci viru, pro kterou lidstvo dosud nedisponuje vakcínou. V důsledku globalizace nelze vyloučit, že by k takovéto pandemii mohlo dojít i v budoucnosti, navíc právě velká míra globalizace umocňuje možnost a rychlost šíření takovýchto nových virů či jiných škodlivých organismů. Změna okolností je patrná především v tom, jak na ni lidé, případně státní orgány v podobě moci výkonné, zákonodárné a soudní reagují, což lze na příkladu České republiky uvést následovně: a) Vládou České republiky byla vydána série mimořádných opatření, v jejichž důsledku došlo, mimo jiné, k zákazu a omezení maloobchodního prodeje zboží a poskytování služeb. K zákazu maloobchodního prodeje v prostorách žalobkyně došlo především usnesením vlády ČR ze dne [datum] [číslo] ve znění nařízení [číslo] [číslo]. Tato opatření značně znemožnila žalobkyni provozovat její podnikatelskou činnost. V období, kdy byl maloobchodní prodej zakázán, dosahovaly tržby 0 % v porovnání s předchozími lety. Tato změna okolností je dle žalobkyně podnětem pro to, aby došlo za období od [datum] do [datum] ([datum]) ke změně výše nájmu, kdy byla účinná usnesení vlády, případně jiných ústavních či správních orgánů, ohledně zákazu maloobchodního prodeje. Žalobkyně se domnívá, že toto snížení nájemného po tuto dobu by mělo odpovídat přibližně snížení tržeb, přičemž by měla být vzata v potaz i případná ztráta žalované, tudíž by za toto období mělo být nájemné sníženo o 70 %, jak i žalobkyně žalované v dopisech navrhovala. b) [právnická osoba] CoV-2, značně mění chování zákazníků, kteří navštěvují obchodní prostory žalobkyně. Zákazníci v důsledku událostí spojených s pandemií mají strach s navštěvováním prostor o větší rozloze, neboť právě v těchto prostorech je dodržování hygienických opatření složitější než v prostorech menších, kontrola zákazníků ze strany provozovatele je značně omezena a celkově se do prostoru provozovny – prostor vejde větší množství lidi, v důsledku čeho se úměrně zvyšuje riziko, že některá z těchto osob může být nakažena. c) Také lze předpokládat, že jsou to právě prostory dosahující určitých rozměrů, které jsou v případě mimořádných událostí obdobným situaci v důsledku pandemie viru SARS CoV-2 omezeny. Z mimořádných opatření vlády ČR lze vyzkoumat určitou tendenci ohledně omezování provozů dle velikosti provozovny, přičemž nejnáchylnější k tomu, aby v nich byl zakázán prodej, resp. k tomu, aby po zákazu byl prodej za nejdelší dobu povolen, jsou právě provozovny, které mají prodejní plochu přesahující 1000 m2 , 2000 m2, případně 5000 m2, což je prodejna žalobkyně. Pandemii viru lze považovat za zásadní změnu okolností vnější povahy, především povahy přírodní, právní a právně-politické a společensko-ekonomické povahy, která nastala po uzavření smlouvy a drastickým způsobem zasáhla do postavení stran a rozložení práv a povinností mezi účastníky. Změna okolností má pro smluvní vztah implikace nejen v současné době, ale i do budoucnosti. 3. K nepředvídatelnosti změny okolností žalobkyně uvedla, že veškeré výše popsané změny pro ni byly nepředvídatelné. Žalobkyně neměla a nemohla rozumně předpokládat pandemii viru SARS CoV-2 ani mimořádná opatření ani jakékoliv změny v chování zákazníků tím způsobené, ani je tak zahrnout do svého zvažování smluvních podmínek, zejm. nájemného, případných faktorů ovlivňujících výši, splatnost, mimořádné události ohledně splácení nájemného, i samotného rozhodnutí o uzavření či neuzavření smlouvy. Žalobkyně při vyjednávání smlouvy, případně jakýchkoliv jejích dodatků, nemohla tušit nic z výše uvedeného a je tedy nespravedlivé, aby náklady této zásadní změny okolností nesla pouze ona. V novodobé historii nemá tato pandemie obdoby a při vyjednávání jakýchkoliv smluv či smluvních podmínek nejsou možnosti propuknutí obdobné pandemie v praxi zvažovány, jelikož by existence takových podmínek a jejich vyjednávání způsobovala smluvním stranám příliš velká rizika v poměru k tomu, jaká je pravděpodobnost, že taková pandemie nastane. Výše uvedené změny okolností však způsobily, že tyto skutečnosti již pravděpodobně do budoucnosti budou brány smluvními stranami při vyjednávání rovnováhy práv a povinností v potaz a žalobkyně se domnívá, ž