26 C 36/2022-41 — Obvodní soud pro Prahu 1

1. Návrhem na vydání elektronického platebního rozkazu doručeného zdejšímu soudu dne 8. 3. 2022 se žalobci domáhají na soudu vydání rozhodnutí, kterým by žalované byla uložena povinnost zaplatit žalobcům částku ve výši 180 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení z částky 180 000 Kč od 26. 2. 2022 do zaplacení ve výši 11,75 % a náhradu nákladů řízení s odůvodněním, že žalobci dne 27. 1. 2022 uzavřeli s žalovanou a panem [jméno] [příjmení], [datum narození], bytem [adresa], dohodu o koupi nemovitosti [číslo] (dále jen " Dohoda), kde žalovaná vystupovala jako realitní kancelář, žalobci jako zájemci a pan [příjmení] jako prodávající. Žalobci měli zájem o koupi pozemku parc. č. st. 61, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [adresa], rodinný dům, vše zapsáno na listu vlastnictví [číslo] pro [katastrální uzemí], [územní celek] (dále jen "Nemovitost"). Ačkoliv čl. 2 Dohody, který se zabývá předmětem Dohody, uvádí, že Dohoda je smlouvou o smlouvě budoucí kupní, žalobci odkazují na ust. § 555 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, (dále jen „o.z.“). Dle tohoto ustanovení se totiž„ právní jednání posuzuje podle svého obsahu“. Na základě tohoto ustanovení lze dospět ke skutečnosti, že Dohoda smlouvou o smlouvě budoucí není, byť částečně splňuje některé její parametry, nikoliv však všechny. Naopak, podstatná část Dohody obsahuje ustanovení, na základě kterých by se dalo uvažovat o smlouvě o zprostředkování, případně lze hovořit též o nepojmenované, tzv. inominátní, smlouvě podle § 1746 odst. 2 o.z., která není zvláště jako typ smlouvy upravena. Dohoda je svojí povahou adhezní smlouvou, která byla uzavřena se spotřebiteli, žalobci, distančním způsobem. V takovém případě je podnikatel povinen sdělit spotřebiteli údaje uvedené v § 1811 odst. 2 a § 1820 odst. 1 o.z. Podle ustanovení § 1820 odst. 1 písm. f) o.z. je povinností podnikatele v případě, že lze využít práva na odstoupení od smlouvy, sdělit spotřebiteli podmínky, lhůtu a postupy pro uplatnění tohoto práva a rovněž poskytnout formulář pro odstoupení od smlouvy. Dle ustanovení § 1829 odst. 2 o.z. platí, že pro případ, kdy spotřebitel nebyl poučen o svém právu odstoupit od smlouvy, může spotřebitel od smlouvy odstoupit do jednoho roku a čtrnácti dnů ode dne počátku běhu lhůty pro odstoupení. Žalobci však o svém právu odstoupit od smlouvy v dostatečném předstihu před uzavřením smlouvy poučeni nebyli, a tudíž se dne 9. 2. 2022 rozhodli realizovat své právo podle § 1829 odst. 1 a odst. 2 o.z., kdy toto odstoupení učinili prostřednictvím e-mailu, který je však podle čl. 14 odst. 1 Dohody plnohodnotným komunikačním prostředkem. Z procesní opatrnosti však adresovali odstoupení rovněž v dopise, předžalobní výzvě, ze dne 25. 2. 2022. Odstoupením od smlouvy se závazek podle § 2004 odst. 1 o.z. zrušuje od počátku a podle § 1832 odst. 1 o.z. platí, že odstoupil-li spotřebitel od smlouvy, vrátí mu podnikatel bez zbytečného odkladu, nejpozději od čtrnácti dnů od odstoupení od smlouvy, všechny peněžní prostředky. Do dnešního dne však žalobcům nebyly vráceny žádné peněžní prostředky. V čl. 7 Dohody byla sjednána záloha (rezervační poplatek), tzv. blokační úhrada, která byla zaslána na účet žalované, čímž žalobci splnili svou povinnost. Jak stanoví čl. 5 odst. 2 Dohody„ pokud k uzavření Smlouvy nedojde z důvodu na straně Zájemce, příp. vinou Zájemce dojde k odstoupení Prodávajícího od Smlouvy či jinému ukončení Smlouvy, zavazuje se Zájemce místo Prodávajícího uhradit [anonymizováno] provizi za obstarání příležitosti k uzavření Smlouvy s Prodávajícím ve výši BÚ. [anonymizováno] je v tomto případě oprávněná použít BÚ na úhradu provize, Zánikem Dohody není dotčeno právo [anonymizováno] na provizi.“ Dané ustanovení prakticky říká, že v případě jakéhokoli ukončení Dohody ze strany žalobců mají tito povinnost uhradit žalované provizi. Toto ustanovení Dohody jednoznačně nemůže obstát a je v rozporu s několikerými ustanoveními právních předpisů. Předně je třeba odkázat na čl. 5 odst. 2 Dohody. Žalovaná se zde účelově vyhýbá zákonnému označení„ smluvní pokuta“, ačkoliv se jednoznačně o smluvní pokutu ve smyslu § 2048 o.z. jedná. Smluvní pokuta má v tomto případě jasný cíl, a to je posílení postavení věřitele, kdy utvrzuje, aby došlo k uzavření smlouvy a jelikož zde není užito exaktní označení„ smluvní pokuta“, jak jinde žalovaná činí (viz článek 7 Dohody), posoudí se dané právní jednání podle § 555 o.z. podle svého obsahu, tedy nepochybně jako jednání o smluvní pokutě. Smluvní pokutu ve smyslu § 2048 o.z. lze však koncipovat pro porušení smluvené povinnosti. V § 1818 o.z. je stanoveno, že„ má-li spotřebitel právo odstoupit od smlouvy podle ustanovení tohoto dílu, nevyžaduje se, aby uvedl důvod, a s právem odstoupit od smlouvy nelze spojit postih.“ Pokud je Dohodou stanoveno, že má žalobcům vzniknout povinnost k úhradě žalované (a to i v případě výkonu svého práva), jedná se o postih a dané jednání je tak v rozporu se zákonem a podle § 580 odst. 1 o.z. neplatné. V rámci předžalobní výzvy pak žalobci vznesli námitku neplatnosti ve smyslu § 586 o.z.. Dohoda je pak rovněž z velké části v rozporu se zákonem č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování (dále jen„ zákon o realitním zprostředkování“). Podle § 2 písm. a) zákona o realitním zprostředkování je smlouvou o zprostředkování taková smlouva, kterou se realitní zprostředkovatel (žalovaná) zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření realitní smlouvy. Takovou smlouvou je rovněž Dohoda, která fakticky stanovuje výši provize realitnímu zprostředkovatel (viz čl. 5 a 7 Dohody) a zahrnuje poskytnutí realitních služeb (čl. 10 Dohody). Rovněž má dle čl. 14 odst. 2 Dohody realitní kancelář obstarat příležitost k uzavření realitní smlouvy. Z tohoto jednoznačně vyplývá, že se jedná o smlouvu o realitním zprostředkování. Podle § 15 zákona o realitním zprostředkování pak platí, že„ Smlouva o realitním zprostředkování nesmí být obsažena na stejné listině jako realitní smlouva. Námitku neplatnosti může vznést pouze zájemce.“ Podle důvodové zprávy k § 15 zákona o realitním zprostředkování se toto ustanovení vztahuje i na smlouvu o smlouvě budoucí realitní. Takovéto sjednání smlouvy o realitním zprostředkování je v rozporu s § 15 zákona o realitním zprostředkování. V neposlední řadě upravuje zákon o realitním zprostředkování i splatnost provize, a to konkrétně v § 19 odst. 1:„ Není-li dále stanoveno jinak, je provize splatná nejdříve dnem uzavření realitní smlouvy.“ Následný odstavec stejného ustanovení a zákona stanoví, že„ ujednat splatnost provize tak, aby nastala přede dnem uzavření realitní smlouvy nebo před splněním odkládací podmínky účinnosti realitní smlouvy, lze jen tehdy, jestliže smlouva o realitním zprostředkování obsahuje poučení o tom, že splatnost provize není vázána na uzavření realitní smlouvy nebo na splnění odkládací podmínky účinnosti realitní smlouvy. Splatnost provize může být v těchto případech vázána nejdříve na obstarání příležitosti zájemci k uzavření realitní smlouvy.“ Jak známo, takové ujednání však Dohoda neobsahuje, a to ani v rámci„ poučení“ v čl. 14 odst. 2. Čl. 5 odst. 1 Dohody je tak v rozporu se zákazem zákonodárce ujednat splatnost provize před uzavřením realitní smlouvy (např. kupní smlouvy). Podle § 580 odst. 1 o.z. je„ neplatné právní jednání, které se příčí dobrým mravům, jakož i právní jednání, které odporuje zákonu, pokud to smysl a účel zákona vyžaduje.“ V tomto případě pak žalobci rovněž vznesli námitku neplatnosti ve smyslu § 586 o.z., a to z důvodu rozporu Dohody s § 15 a § 19 zákona o realitním zprostředkování. Na základě výše uvedeného tak na straně žalované vzniklo bezdůvodné obohacení ve smyslu § 2991 a násl. O.z., ve výši 180 000 Kč odpovídající výši blokační úhrady, když platně odstoupili od Dohody. Podle § 2991 odst. 2 o.z. se "bezdůvodně obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám“. Výsledkem bezdůvodného obohacení je pak ve smyslu § 2991 odst. 1 o.z. povinností toho, kdo se bez spravedlivého důvodu obohatil (žalovaná), vydat ochuzenému (žalobcům) to, oč se obohatil. Odstoupením žalobců od Dohody tak vznikla žalované povinnost k vydání bezdůvodného obohacení, které na její straně vzniklo, jelikož odstoupením od smlouvy právní důvod odpadl. Žalovaná žalobcům ničeho nezaplatila, na předžalobní upomínku nereagovala. 2. K žalobě žalovaná uvedla, že potvrzuje, že dne 27. 1. 2022 uzavřela s žalobci a panem [jméno] [příjmení], Dohodu o koupi nemovitosti [číslo] kde žalovaná vystupovala jako realitní kancelář, žalobci jako zájemci a pan [příjmení] jako prodávající. Na základě této Dohody projevili žalobci zájem o koupi pozemku parc. č. st. 61, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [adresa], rodinný dům, vše zapsáno na listu vlastnictví [číslo] pro [katastrální uzemí], [územní celek]. Žalovaná má za to, že Dohoda je svou povahou smlo