65 C 248/2020 — Obvodní soud pro Prahu 1

1. Žalobce se žalobou domáhá určení, že výpověď ze dne 28. 4. 2020 daná právním předchůdcem žalovaného (dále také jen:„ žalovaný“) žalobci z nájmu bytové jednotky [číslo] umístěné v [anonymizováno] nadzemní podlaží budovy [adresa] v ulici [ulice a číslo] v [obec a číslo], je neoprávněná. Žalobce k žalobě uvedl, že dne 27. 8. 2020 byla žalobci, konkrétně jeho právnímu zástupci, [titul]. [jméno] [příjmení], doručena výpověď z nájmu bytu [číslo] v [anonymizováno] nadzemním podlaží budovy [adresa] v ulici [ulice a číslo] v [obec a číslo] ze dne [datum]. Ve výpovědi žalovaný mimo jiné tvrdí, že žalobce porušil svoje povinnosti plynoucí z nájemní smlouvy a příslušných zákonných ustanovení v intenzitě, která dle názoru žalovaného dosahuje zvlášť závažného porušení a vypověděl žalobci nájemní smlouvu pro hrubé porušení povinností žalobce, jakožto nájemce. Dále žalovaný ve výpovědi vyzval žalobce, aby nejpozději v poslední den výpovědní doby byt vyklidil a předal žalované zpět. 2. Výpověď považuje žalobce za neplatnou, jelikož nenaplnil žádný z výpovědních důvodů, které jsou mu vytýkány. Není pravdou, že by žalobce byt užíval k podnikatelským účelům, jak tvrdí žalovaný. Byt je užíván k osobnímu bydlení. Žalobce pouze v souladu s čl. III. nájemní smlouvy uzavřel podnájemní smlouvu, kterou dal byt do podnájmu třetí osobě, konkrétně paní [jméno] [příjmení]. Předání bytu do podnájmu však není porušením nájemní smlouvy. Žalovaný ostatně ani netvrdí, že by žalobce neměl právo byty podnajímat. Připomeneme-li, že žalovaný dal žalobci do nájmu původně celkem 4 byty, je logické, že neočekával, že bude žalobce ve všech čtyřech sám bydlet. Souhlasil s tím, že bude žalobce byty podnajímat. S tímto vědomím se nájemní smlouva od počátku uzavírala. Žalovaný je velmi dobře obeznámen s osobou podnájemkyně v předmětném bytě, neboť v mnoha případech emailové či dopisní komunikace mezi [anonymizováno] a panem [celé jméno žalobce] se o této podnájemkyni hovoří a rovněž sama podnájemkyně komunikuje se správcovskou firmou apod. [anonymizováno] dokládá k podané výpovědi z nájmu bytu [číslo] jako přílohu mimo jiné i Zápis o provedené prohlídce předmětu nájmu ze dne 18. 8. 2020, z nějž je patrné, že prohlídce byla přítomna právě tato podnájemkyně paní [jméno] [příjmení] a dále pan [příjmení] coby technický pracovník pana [celé jméno žalobce]. 3. Žalobce nesouhlasí s tvrzením žalovaného, že v bytě dochází k nadměrnému opotřebení a že žalobce porušil povinnost péče řádného hospodáře. Žalovaný však žalobce nikdy žádným způsobem nevyzval, aby byt užíval řádně, nedal mu přiměřenou lhůtu k nápravě a neupozornil jej na možné následky neuposlechnutí výzvy. Proto má žalobce za to, že neporušil péči řádného hospodáře a byt je užíván řádně v souladu s nájemní smlouvou. I pokud jde o faktický stav bytu, žalobce má za to, že k žádnému nadměrnému opotřebení nedochází. 4. Žalovaný dále ve výše uvedené výpovědi tvrdí, že žalobce porušil povinnost oznámit žalovanému veškeré změny v počtu osob v bytě. Žalobce je přesvědčen, že mu nevznikla povinnost oznámit žalovanému zvýšení počtu osob žijících v bytě, protože tento počet se nezměnil. Žalobce eviduje v bytě stejný počet osob, jaký je uveden v nájemní smlouvě, tedy jedna (1) osoba. Pokud měl žalobce v bytě podnájemce, tak sám v bytě nebydlel, tzn., že počet osob byl stále stejný. Žalobce pro úplnost uvádí, že dle čl. III. nájemní smlouvy je oprávněn přenechat byt nebo jeho část do podnájmu jiné osobě. 5. Dle žalobce není pravdou, že by žalobce neuhradil nájemné za měsíce duben a červen 2020. Nájemné za uvedené měsíce bylo žalobcem uhrazeno dne 7. 8. 2020. Nájemné za měsíce červenec a srpen 2020 žalobce uhradil dne 31. 8. 2020. Žalobce tak neporušil svoji povinnost hrubým způsobem. 6. Žalovaný ve svém vyjádření k žalobě uvedl, že jako pronajímatel uzavřel s žalobcem, jako nájemcem, nájemní smlouvu, jejímž předmětem bylo přenechání bytu k dočasnému užívání, a to výlučně k bytovým účelům. Nájem byl sjednán na dobu neurčitou. Dne 27. 8. 2020 doručil žalovaný žalobci výpověď z nájmu bytu, a to z důvodu porušení povinností v intenzitě, kterou žalovaný shledal zvlášť závažnou. Přes uvedené vypověděl nájem podle ust. § 2288 odst. 1 písm. a) občanského zákoníku, tedy pro hrubé porušení povinností s tříměsíční výpovědní lhůtou. 7. Žalovaný dále uvedl, že za porušení povinnosti užívat byt k bydlení považuje skutečnost, že žalobce byt užívá ke své podnikatelské činnosti spočívající v krátkodobém ubytovávání cizinců (k poskytování ubytovacích služeb). Tuto skutečnost oznámil žalovanému sám žalobce, když žádal žalovaného o odpuštění nájemného z důvodu, že Českou republiku v důsledku pandemie Covid-19 nenavštěvují cizinci, a tudíž nemá příjem z ubytování cizinců. 8. Žalovaný poté zjistil, že žalobce nabízí byt ke krátkodobému poskytnutí ubytovacích služeb, a to prostřednictvím různých webových stránek sloužících k těmto účelům [webová adresa] a [webová adresa]). Žalovaný rovněž uvedl, že žalobce mu navrhl smírné řešení spočívající v tom, že mimo jiné dojde k dohodě o finanční kompenzaci za uvolnění bytu, a to ve výši, která by měla odpovídat ušlému zisku, který má žalobce z pronájmu bytů, a to za každý měsíc, v jakém by případně probíhalo soudní řízení, ve kterém by soud přezkoumával oprávněnost podané výpovědi. Na základě uvedeného se žalovaný domnívá, že žalobou je zjevně sledován jiný účel než ochrana nájmu bytu. K porušení povinnosti péče řádného hospodáře žalovaný uvedl, že uvedené úzce souvisí se střídáním turistů v bytě, čímž dochází k jeho nadměrnému opotřebení. Konkrétní opotřebení nad míru přiměřenou okolnostem vyplývají ze zápisu o provedené prohlídce stavu předmětu nájmu. K porušení povinnosti oznámit veškeré změny v počtu osob žalovaný uvedl, že tuto povinnost žalobce nesplnil ani v jednom případě za celou dobu trvání nájmu. K porušení povinnosti hradit sjednané nájemné žalovaný sdělil, že ke dni podání výpovědi činilo dlužné nájemné částku 66 477,50 Kč. Žalobce tak dlužil na nájemném za tři měsíce, a to červen až srpen 2020. 9. Žádná dohoda, podle které by snad žalobce nebyl povinen hradit nájemné, mezi účastníky uzavřena nebyla. Žádosti žalobce na odpuštění nájemného z důvodu uzavření hranic, a tudíž nemožnosti ubytovávat turisty, žalovanou vyhověno nebylo, žádný zápočet na nájemné žalobcem proveden nebyl, žádný nárok (způsobilý k započtení) nebyl u žalovaného žalobcem řádně uplatněn. 10. Žalovaný uvedl, že žalobou je sledován jiný účel než je ochrana nájmu bytu [číslo]. Žalobce podáním žaloby sleduje zájem na zachování své podnikatelské činnosti spočívající v poskytování ubytovacích služeb, případně v protiprávním obohacení na úkor žalovaného. 11. Na základě provedeného dokazování a shodných tvrzení účastníků, která vzal soud za svá skutková zjištění podle § 120 odst. 3 o.s.ř., má za prokázané, že dne 3. 11. 2009 žalobce a žalovaný (právní předchůdce) uzavřeli nájemní smlouvu, jejímž předmětem je nájem bytu [číslo] garsoniéra s halou a příslušenstvím a celkové užitné ploše 41,59 m2 nacházející se v [anonymizováno] nadzemním podlaží [anonymizováno] schodiště budovy [adresa] v ulici [ulice a číslo], [obec a číslo] (dále jen:„ předmětný byt“). Podle čl. I. odst. 3 smlouvy bude předmět nájmu užíván výlučně pro bytové účely v souladu s určeným účelem užívání budovy. Podle čl. III. je nájemce oprávněn přenechat předmět nájmu nebo jeho část do podnájmu jiné osobě. Podle čl. IV. byla smlouva uzavřena na dobu neurčitou. Podle čl. IV. odst. 2 a 3 činí výpovědní lhůta 6 měsíců a strany mohou smlouvu vypovědět bez udání důvodu. V čl. V. je nájemné stanoveno ve výši 10.106 Kč měsíčně. Nájemce je rovněž povinen platit nájemné za užívání movitých věcí dle seznamu v příloze, a to částku 500 Kč měsíčně. Dále je nájemce povinen hradit zálohu na poskytované služby spojené s nájmem bytu, a to v částce 2090 Kč měsíčně. Nájemné a měsíční zálohy za služby jsou splatné vždy do 15. dne každého kalendářního měsíce, za který se platí, na účet správce. V čl. VI. odst. 2 strany sjednaly, že veškeré změny této nájemní smlouvy lze provést po dohodě smluvních stran formou písemného dodatku ke smlouvě (dále jen:“ předmětná nájemní smlouva“). (viz důkaz nájemní smlouva na bytovou jednotku [číslo] z listopadu 2009) 12. Z inzerátů uveřejněných na webových stránkách [webová adresa] a [webová adresa] se podává, že je zde nabízen ke krátkodobému pronájmu byt shodných parametrů s předmětným bytem. (viz důkaz inzeráty zveřejněné na [webová adresa] a [webová adresa]) 13. Soud má dále za prokázané, a mezi účastníky je nesporné, že právní předchůdce žalovaného pronajal předmětné nemovitosti žalobci také byty [číslo]. 14. Soud má dále za prokázané, že dopisem ze dne 5. 11. 2018 žalovaný (právní předchůdce) oznámil žalobci úmysl zvýšit nájemné počínaje 1. 1. 2019, a to na částku 431 Kč za m2 měsíčně (viz důkaz dopis o navýšení nájemného ze dne 5. 11. 2018) 15. Soud má dále za prokázané, že žalovaný (právní předchůdce) zaslal žalobci dopis ze dne 12. 2. 2019 označený jako žádo