74 C 20/2020 — Obvodní soud pro Prahu 1

1. Žalobou podanou ke zdejšímu soudu dne [datum] se žalobce domáhal nejprve uhrazení částky 1.262.300 Kč, představující nájemné za rok 2017 s tím, že jako pronajímatel uzavřel se žalovanou jako nájemkyní dne [datum] nájemní smlouvu [číslo] 2009, ve znění dodatku [číslo] ze dne [datum], dodatku [číslo] ze dne [datum], dodatku [číslo] ze dne [datum], dodatku [číslo] ze dne [datum] a dodatku [číslo] ze dne [datum] (dále jen„ smlouva“). Předmětem nájmu byly nemovité věci ve vlastnictví žalobce - pozemky [parcelní číslo] o výměře 3558 m2, [parcelní číslo] o výměře 4083 m2, p. [číslo] o výměře 1.131 m2, část p. [číslo] o výměře 460 m2, p. [číslo] o výměře 191 m2 a p. [číslo] o výměře 3.200 m2 v katastrálním území Věkoše, vše zapsáno v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Hradec Králové, na [list vlastnictví] pro obec Hradec Králové, katastrální území Věkoše (dále též„ Pozemky“). Dodatkem [číslo] ke smlouvě, uzavřeným dne [datum], byla opravena výše celkového nájemného tak, aby odpovídala dohodnuté ceně 100 Kč za 1 m2 pozemku za kalendářní rok, tj. na částku 1.262.300 Kč za kalendářní rok. V dodatku [číslo] smlouvy, uzavřeném dne [datum], smluvní strany sjednaly, že nájemné za rok 2017 ve výši 1.262.300 Kč bude žalovanou uhrazeno nejpozději do [datum]. Žalovaná nájemné za rok 2017 žalobci nezaplatila a dluží mu tak částku ve výši 1.262.300 Kč (čl. 2 dodatku [číslo] ke smlouvě). Žalobce žalovanou vyzval k úhradě dlužné částky dne [datum]. Tuto výzvu zároveň učinil jakožto výzvu předžalobní ve smyslu ust. § 142a o.s.ř. Žalovaná výzvu převzala dne [datum]. Dlužnou částku žalobci neuhradila. Podáním doručeným soudu dne [datum] žalobce rozšířil žalobní nárok o dlužný nájem za období od [datum] do skončení nájmu dne [datum], konkrétně o částku ve výši 631.150 Kč (polovinu ročního nájemného ve výši 1.262.300 Kč). Nájemné za rok 2018 bylo v souladu s ujednáním čl. IV. odst. 4. smlouvy splatné ročně předem, nejpozději do [datum]. Žalobce žalovanou vyzval k úhradě dlužné částky dne [datum]. Žalovaná dlužnou částku žalobci neuhradila. 2. Žalovaná se bránila podané žalobě, když tvrdila, že předmětem nájemní smlouvy mají být mimo jiné i části pozemků, nikoliv pouze celé pozemky a tyto části mají být vyznačeny ve snímku katastrální mapy, která je přílohou smlouvy. Z přiloženého plánku však není zřejmé, jakých částí se pozemků se nájem týká. Z toho důvodu je dle žalované smlouva neurčitá a dle starého občanského zákoníku, podle kterého byla uzavřena, neplatná. Další námitkou žalované strany je zpochybnění podpisu jednatele žalované na uzavřené nájemní smlouvě. Poslední námitkou žalované byla námitka spočívající v zápočtu slevy z nájemného oproti pohledávce z nájemného za rok 2017 v plné výši a pohledávce z nájemného za rok 2018 ve výši 245, 543,29 Kč. Žalovaná uplatnila slevu z nájemného z důvodu nemožnosti užívat pronajatou věc k dohodnutému účelu a to z důvodu, který nezpůsobila. Žalovaná uvedla, že k nájmu pozemků došlo se zcela specifickým účelem. Na pronajatých pozemcích mělo dojít k výstavbě konkrétních, v nájemní smlouvě vyjmenovaných objektů. Výstavbu měla provést žalovaná. V době uzavření nájemní smlouvy již přitom existovala stavební povolení, podle kterých měla tato výstavba proběhnout, přičemž stavebníkem tam byla uvedená osoba od žalované odlišná. Předpokládalo se přitom, že dojde k převodu práv a povinností z již existujících stavebních povolení ze stavebníka v povoleních uvedeného na žalovanou jako stavebníka nového. K takovému převodu však byla nezbytná součinnost žalobkyně. Žalobkyně však tento souhlas nikdy neudělila. Dle žalované tak nebylo možné předmětné pozemky využívat ke sjednanému účelu a žalované náleží sleva z nájemného, kterou vyčíslila a započetla. Konečně pak žalovaná uvedla, že rozhodnutím žalobkyně ze dne [datum] došlo ke snížení nájemného o 50%, tedy soud by měl žalobu zamítnout, pomine-li výše uvedené argumenty, minimálně co do poloviny žalované částky. 3. Soud připustil změnu žaloby usnesením č.j. 74 C 20/2020-27 ze dne 19.července 2021 a předmětem řízení se tak stalo dlužné nájemné za období roku 2017 a období [datum] – [datum], celkem žalovaná částka představovala 1.893.450 Kč, včetně zákonného úroku z prodlení. 4. Soud má z provedených důkazů za prokázáno, že mezi účastníky byla dne [datum] uzavřena nájemní smlouva [číslo] 2009 podle níž pronajímatel přenechává nájemci pozemky, [parcelní číslo] o výměře 3558 m2, [parcelní číslo] o výměře 4083 m2, p. [číslo] o výměře 1.131 m2, část p. [číslo] o výměře 460 m2, p. [číslo] o výměře 191 m2 a p. [číslo] o výměře 3.200 m2 v katastrálním území Věkoše, vše zapsáno v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Hradec Králové, na [list vlastnictví] pro obec Hradec Králové, katastrální území Věkoše a to za účelem výstavby polyfunkčních objektů, nájemce se ve smlouvě oproti tomu zavazuje, že výstavba objektů bude realizována za podmínek, stanovených místně příslušných stavebním úřadem a v souladu s územním plánem. Smlouva je uzavřena na dobu neurčitou, nájem končí převodem vlastnického práva nájemci, a to okamžikem vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí, nájemce se zavazuje platit nájemné, a to s výjimkou roku 2009 v celkové výši 1 250 400 Kč, k ceně je pak připočtena ještě daň z přidané hodnoty. Platby nájemného mají být hrazeny vždy nejpozději do 31. 3. běžného roku, nájemce se v článku V. smlouvy zavazuje užívat předmět pronájmu jen k účelu, ke kterému byl pronajat. Nedílnou přílohou nájemní smlouvy je snímek mapy, na němž jsou šrafovaně vyznačeny pozemky nebo jejich části, které jsou nedílnou přílohou této smlouvy. Ze snímku jednoznačně vyplývá, jaké pozemky tvoří předmět nájmu (pronajaté území je ohraničeno a vyšrafováno) a taktéž pronajatá část pozemku [číslo] je jednoznačně zakreslena do mapy, když její hranici tvoří z velké části okraj komunikace, která již součástí pronajatého pozemku není (viz snímek mapy č.l. 110 + orto foto mapu 109 + originál nájemní smlouvy včetně přílohy). Z dodatku [číslo] k nájemní smlouvě [číslo] 2009 vyplývá, že v něm byla sjednána úprava ceny nájmu, a to na částku 1 262 300 Kč. V dodatku [číslo] k nájemní smlouvě [číslo] 2009 je ujednána prodloužená splatnost nájemného za rok 2016, a to do [datum], v dodatku [číslo] k nájemní smlouvě [číslo] 2009 je pak oboustrannou dohodou posunuta ještě jednou splatnost nájemného za rok 2016, a to na [datum], v dodatku [číslo] k nájemní smlouvě [číslo] 2009 je opět posunuta splatnost nájemného za rok 2017, a to do [datum] a v dodatku [číslo] k nájemní smlouvě [číslo] 2009 je pak posunuta splatnost za rok 2017, který je předmětem tohoto sporu, a to do [datum]. Soud má za prokázáno, že žalobce zaslal žalované dvě předžalobní výzvy a to k plnění dluhu za rok 2017 a druhou za polovinu roku 2018 (viz předžalobní výzva k plnění dluhu za rok 2017 ze dne [datum], včetně doručenky, předžalobní výzva k úhradě dluhu ze dne [datum], včetně doručenky datové zprávy). Soud má z předložených listin za prokázáno, že žalovaná uplatnila nárok na slevu z nájemného ve výši 2.500.000 Kč s tvrzením, že žalovaná nemohla z důvodů na straně žalobce pronajímané pozemky užívat k účelu v předmětné nájemní smlouvě ujednanému (viz přípis žalované s uplatněním slevy z nájemného dle nájemní smlouvy [číslo] 2009 z [datum] a výzva k její úhradě ze dne [datum]). Soud má taktéž za prokázáno, že žalovaná přípisy ze dne 8.3. a [datum] oznámila žalobci započtení pohledávek proti nájemnému za rok 2017 a části nájemného ve výši 245.543,29 Kč (viz oznámení o započtení pohledávek ze dne [datum], včetně doručenky, oznámení o započtení pohledávek [číslo] ze dne [datum], včetně doručenky datové zprávy). Soud má za prokázáno, že žalobce se započtením pohledávek nesouhlasil a své stanovisko sdělil žalované přípisem ze dne [datum] (viz vyjádření k dopisům ze dne [datum], [datum], [datum], [datum] (včetně sdělení o nemožnosti započtení) - přípis ze dne [datum]). Ze dvou usnesení rady města Hradec Králové má soud za prokázáno, že první usnesení č. RM/2013/904, ze dne 30. 7. 2013, v němž rada města Hradec Králové v bodě I. schvaluje snížení nájemného dle uzavřené nájemní smlouvy [číslo] 2009, a to o 50% a ukládá v článku 3 usnesení Mgr. [příjmení], vedoucímu odboru správy majetku, uzavření dodatku [číslo] k této nájemní smlouvě. Z druhého usnesení rady města Hradec Králové, č. RM/2014/566, které bylo vydáno v návaznosti na jednání rady, konané dne [datum], má soud za prokázáno, že toto usnesení revokuje bod I. usnesení rady města Hradec Králové č. RM/2013/904, tedy neschvaluje 50% snížení nájemného a ukládá opět Mgr. [příjmení] informovat o znění tohoto usnesení. Ze znaleckého posudku [celé jméno znalce], soudního znalce z oboru písmoznalectví [číslo] má soud za prokázáno, že podpis jednatele [jméno] [příjmení], [datum narození], na nájemní smlouvě [číslo] 2009 ze dne [datum], je kategoricky jeho pravým podpisem. 5. Z komplexu smluv