14 C 40/2025-36 — Obvodní soud pro Prahu 1

1. Žalobci se žalobou ze dne 15.4.2025 domáhají, aby byla žalované uložena povinnost zaplatit jim částku 300 000 Kč s příslušenstvím z titulu vrácení rezervační zálohy uhrazené na základě Smlouvy o rezervaci a poskytnutí součinnosti č. , hodnota, ze dne 19. 7. 2024, kterou žalobci uzavřeli se žalovanou a manželi , jméno FO, za účelem budoucí koupě nemovitostí v k. ú. , adresa, . Žalobci tvrdí, že z důvodu zásadního a nepředvídatelného poklesu jejich příjmu nebyli schopni splnit podmínky pro poskytnutí hypotečního úvěru, a tudíž nastaly skutečnosti předvídané čl. IV. odst. 4.3 Smlouvy, jež bránily převodu vlastnického práva na jejich straně, pročež od Smlouvy před uplynutím rezervační lhůty řádně odstoupili. V důsledku odstoupení se Smlouva měla od počátku zrušit a žalovaná měla povinnost žalobcům rezervační zálohu vrátit, což však neučinila a naopak uplatnila smluvní pokutu, již jednostranně započetla; tím se podle žalobců bezdůvodně obohatila.2. Žalovaná s žalobou nesouhlasí a navrhuje její zamítnutí, neboť má za to, že k neuzavření kupní, úschovní a související smluvní dokumentace ve sjednané rezervační lhůtě došlo výlučně z důvodů na straně žalobců, kteří podle ní porušili své smluvní povinnosti poskytovat součinnost a bezodkladně informovat o skutečnostech významných pro uzavření smluv, zejména o údajné ztrátě příjmu žalobce již v červenci 2024. Žalovaná tvrdí, že žalobci byli opakovaně vyzýváni k podpisu již odsouhlasené smluvní dokumentace, avšak nereagovali a až následně zaslali odstoupení od smlouvy, které žalovaná považuje za neúčinné a neplatné, neboť neodkazovalo na smluvní důvody dle čl. IV. odst. 4.3 smlouvy, nebylo doručeno sjednaným způsobem a přišlo až po marném uplynutí rezervační lhůty. Žalovaná dále uvádí, že v souladu se smlouvou uplatnila nárok na smluvní pokutu, kterou jednostranně započetla oproti nároku žalobců na vrácení rezervační zálohy, přičemž část této zálohy ve výši 150 000 Kč poukázala prodávajícím manželům , jméno FO, , kteří také uplatnili smluvní pokutu; proto odmítá tvrzení o bezdůvodném obohacení, a i kdyby vzniklo, ne v žalované částce 300 000 Kč.3. Žalovaná ve svém doplnění setrvala na tom, že k neuzavření připravené smluvní dokumentace došlo výlučně z důvodů na straně žalobců a že jejich odstoupení od smlouvy bylo neúčinné a neplatné, pročež žalovaná i prodávající manželé , jméno FO, uplatnili sjednanou smluvní pokutu dle čl. III. odst. 3.5 Smlouvy, kterou žalovaná v rozsahu 150 000 Kč započetla a dalších 150 000 Kč poukázala prodávajícím. Žalovaná uvádí, že smluvní pokuta měla povahu paušalizované náhrady škody spočívající ve vynaložených nákladech na přípravu a realizaci prodeje, přičemž specifikuje, že v souvislosti s předmětnou transakcí jí vznikly náklady ve výši nejméně 179 893,80 Kč (mimo cestovné), zahrnující mimo jiné úklid nemovitosti, pořízení fotodokumentace, videoprohlídky, fotostaging, reklamu, opakované cesty zástupce žalované na nemovitost, administrativní a technickou přípravu transakce, péči o nemovitost a náklady právních služeb na vyhotovení smluvní dokumentace. Žalovaná z těchto důvodů považuje sjednanou smluvní pokutu za přiměřenou a uplatněnou po právu a navrhuje žalobu v plném rozsahu zamítnout.4. Žalobci trvají na tom, že v důsledku podstatné ztráty příjmů jednoho z nich došlo k naplnění smluvního důvodu pro odstoupení od Smlouvy o rezervaci podle čl. IV. odst. 4.3, neboť tato skutečnost objektivně znemožnila financování koupě a tím přímo bránila převodu vlastnického práva k nemovitostem; odstoupením došlo podle nich ke zrušení smlouvy ex tunc a žalovaná pozbyla právní důvod k ponechání rezervační zálohy, kterou je povinna jim vrátit, bez ohledu na to, že její část následně vyplatila třetím osobám. Namítají rovněž, že ujednání o smluvní pokutě je absolutně neplatné, neboť sankcionuje neuzavření kupní smlouvy s třetí osobou, k čemuž žalobci nebyli smluvně zavázáni, a je v rozporu s právní úpravou realitního zprostředkování i judikaturou. K nákladům uplatněným žalovanou žalobci uvádějí, že tyto nejsou v příčinné souvislosti s jejich jednáním, neboť žalovaná byla podle čl. 2.3 smlouvy oprávněna nemovitosti po dobu rezervace nadále nabízet a prezentace nemovitostí představovala jednorázové náklady běžné realitní činnosti, které navíc vedly k realizovanému prodeji nemovitostí jiné osobě, za který žalovaná obdržela svou provizi. Zpochybňují i rozsah a pravdivost jednotlivých položek tvrzených žalovanou, zejména uváděný počet cest, délku prohlídek či náklady na úklid a údržbu jako běžné provozní náklady, které nelze přičítat jim. Z uvedených důvodů považují žalobci tvrzené náklady žalované za irelevantní a nadále se domáhají vrácení celé částky 300 000 Kč.5. Ze smlouvy o rezervaci a poskytnutí součinnosti číslo , hodnota, ze dne 19. 7. 2024 s přílohami (dále jen „Smlouva“) soud zjistil, že manželé , jméno FO, jako rezervující, žalobci jako zájemce a žalovaná jako zprostředkovatel uzavřeli dne 19.7.2024 tuto smlouvu, jejímž předmětem byla bytová jednotka zde uvedená, a nabytí vlastnického práva k této jednotce za kupní cenu , částka, . Rezervace byla učiněna do 30.9.2024. Dle čl. II. odst. 2.3 byl mimo jiné sjednán závazek rezervující, že po dobu rezervace, která byla sjednána na dobu určitou do 30.9.2024, neuzavře rezervační smlouvu se třetí osobou. Dle čl. 2.4 se účastníci smlouvy dohodli na to, že Zprostředkovatel zajistí na své náklady vypracování potřebných návrhů smluv vedoucích k převodu vlastnického práva. Dále se zprostředkovatel zavázal, že po dobu rezervace bude předmět převodu nabízet s informací o platné rezervaci. V čl. III. byla sjednána rezervační záloha ve výši 300 000 Kč, tato měla být započítána na kupní cenu. Dle čl. 3.5 Smlouvy v případě neuzavření smlouvy o převodu vlastnického práva k Předmětu převodu či smlouvy o smlouvě budoucí kupní z důvodů na straně Zájemce je Zprostředkovatel povinen vrátit Zájemci uhrazenou Rezervační zálohu, a to ve lhůtě nejpozději do 5 pracovních dnů od skončení doby rezervace dle čl. II. odst. 2.3 této Smlouvy na účet Zájemce, z něhož byly finanční prostředky na Bankovní účet Zprostředkovatele uhrazeny, nicméně v takovém případě vzniká Rezervujícímu nárok na úhradu smluvní pokuty ve výši 150 000 Kč a současně vzniká Zprostředkovateli nárok na úhradu smluvní pokuty ve výši 150 000 Kč, když Smluvní strany výslovně sjednávají, že Rezervující a Zprostředkovatel jsou oprávněni k jednostrannému započtení sjednané smluvní pokuty oproti nároku Zájemce na vrácení Rezervační zálohy z Bankovního účtu Zprostředkovatele, s čímž Zájemce výslovně souhlasí. Dle čl. 4.3 Smlouvy Smluvní strany výslovně prohlašují, že Zájemce není povinen uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí kupní ani kupní smlouvu ve lhůtě dle čl. II. odst. 2.3 této Smlouvy v případě, že v mezidobí od podpisu této Smlouvy budou zjištěny nebo vzniknou právní či faktické vady Předmětu převodu anebo jiné skutečnosti, které by bránily převodu vlastnického práva k Předmětu převodu ve prospěch Zájemce. V takovém případě má Zájemce právo od této Smlouvy odstoupit, když v případě odstoupení Zájemce od této smlouvy se tato od počátku zrušuje a Smluvní strany jsou v takovém případě povinny si navzájem navrátit veškerá vzájemné poskytnutí plnění, když zejména Zprostředkovatel je povinen Zájemci vrátit uhrazenou Rezervační zálohu, a to do 3 pracovních dní od doručení písemného odstoupení od této smlouvy, a to na účet Zájemce, ze kterého byla Rezervační záloha složena.6. Z emailové zprávy ze dne 19.9.2024 adresované od , jméno FO, , zástupce žalované, žalobkyni, soud zjistil, že tento žalobkyni upozornil na blížící se konec rezervační lhůty dle uzavřené smlouvy o rezervaci. Dále v mailu uvedl, že se mu nedaří s žalobci spojit, a proto je takto formálně vyzývá k podpisu kupní smlouvy.7. Z emailové zprávy ze dne 20.9.2024 adresované od žalobkyně panu , jméno FO, soud zjistil, že žalobkyně odepsala, že o blížícím se konci rezervační lhůty ví, a jakmile bude moci, ozve se mu, přičemž se nachází na několikadenním zdravotním pobytu a není na telefonu.8. Z emailové zprávy ze dne 21.9.2024 adresované od pana , jméno FO, žalobkyni soud zjistil, že jakmile se s prodávajícími dohodnul na variantách, pokoušel se s žalobci spojit, avšak bezúspěšně, poté sdělil, že počká na to, až jej kontaktují.9. Z emailové zprávy ze dne 23.9.2024 adresované od žalobkyně panu , jméno FO, soud zjistil, že žalobkyně oznámila, že v souladu s rozhodnutím Nejvyššího soudu ze dne 20.6.2023, sp. zn. 33 Cdo 1507/2022, odstupují od smlouvy od rezervaci a poskytnutí součinnosti č. , hodnota, . Dokument byl přiložen v příloze a rovněž zaslán poštou.10. Z emailové zprávy ze dne 26.9.2024 adresované od , jméno FO, žalobkyni soud zjistil, že tento sdělil, že pro odstoupení od smlouvy o rezervaci a poskytnutí součinnosti ze dne 19.7.2024 nebyly splněny podmínky a proto trvá na splnění povinnosti uzavřít kupní smlouvu a vyzval je k uzavření ve dne 30.9.2024.11. Z emailové zprávy ze dne 28.9.2024 adresované od žalobkyně panu