14 C 25/2013-479 — Obvodní soud pro Prahu 2

1. Žalobci se podanou žalobou domáhali po žalované zaplacení smluvní pokuty, dále slevy z kupní ceny a náhrady škody v souvislosti se zhotovením bytové jednotky. Uvedli k tomu, že uzavřeli se žalovanou dne [datum] kupní smlouvu o převodu vlastnictví jednotky a spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemcích, na základě které nabyli od žalované do svého vlastnictví bytovou jednotku [číslo] na adrese [adresa] (dále také jen„ byt“). V bytě se od jeho převzetí vyskytlo velké množství záručních vad, které žalobci u žalované reklamovali. Podle článku VI. odst. 2 Smlouvy je prodávající povinen odstranit reklamované vady nejpozději do 30 dnů ode dne doručení reklamace. Uvedli, že u níže uvedených reklamovaných vad žalovaná byla, resp. je v prodlení s jejich odstraňováním. Jde o: * Znečištěné spárovací hmoty v koupelně bez okna - vada spočívala v tom, že spárovací hmota je znečištěna stavbou. Bylo reklamováno dne [datum] doručením dopisu ze dne [datum]. Odstraněno bylo [datum], o čemž byl sepsán reklamační list [číslo]. Prodlení s odstraněním vady: od [datum] do [datum], tedy 488 dnů. * Nekvalitní zednické práce v pracovně - vada spočívala v omítce v pracovně, která nedrží na stěně nad dveřmi. Reklamováno bylo [datum] doručením přílohy e-mailu, bod [číslo]. Odstraněno bylo [datum], o čemž byl sepsán reklamační list [číslo]. Prodlení s odstraněním vady: od [datum] do [datum], tedy 287 dnů. * Nekvalitní zatmelení a barevný nátěr otvoru v balkónových dveřích - vada spočívala v nekvalitním zatmelení a barevném nátěru balkónových dveří v obývacím pokoji. Reklamováno bylo [datum] doručením e-mailu, bod [číslo]. Odstraněno bylo [datum], o čemž byl sepsán reklamační list [číslo]. Prodlení s odstraněním vady: od [datum] do [datum], tedy 92 dnů. * Nedostatky v instalaci slaboproudu - vada spočívala v chybějící přípravě na slaboproud včetně telefonní a STA zásuvky v místnosti BD.2. Reklamováno bylo [datum] doručením přílohy e-mailu. Odstraněno: [datum], o čemž byl sepsán reklamační list ze dne [datum] [číslo] reklamační list ze dne [datum] [číslo]. Prodlení s odstraněním vady: od [datum] do [datum], tedy 89 dnů. * Prohýbání plovoucí podlahy v obývacím pokoji - vada spočívala v prohýbání podlahy u přechodové lišty v obývacím pokoji. Reklamováno bylo [datum] doručením doporučeného dopisu ze dne [datum]. Odstraněno: [datum], o čemž byl sepsán reklamační list [číslo]. Prodlení s odstraněním vady: od [datum] do [datum], tedy 85 dnů. * Nedostatečná funkčnost systému zajišťujícího dodávku teplé užitkové vody - vada spočívala v kolísání teploty teplé vody a nízkém tlaku vody při používání více spotřebičů vody (otevření více kohoutků) současně. Reklamováno bylo [datum] doručením doporučeného dopisu ze dne [datum]. [příjmení] ke dni podání žaloby - neodstraněna. Prodlení s odstraněním vady: od [datum]; ke dni [datum] tedy 392 dnů. Ze shora uvedeného výčtu dle žalobců vyplývá, že žalovaná byla v prodlení s odstraňováním alespoň jedné reklamované vady v období od [datum] do [datum] (495 dnů) a dále od [datum] do [datum] (393 dnů), celkem tedy 888 dnů. Žalobci odkázali na Smlouvu, dle níž podle článku VI. odst. 2 Smlouvy je prodávající povinen uhradit kupujícím smluvní pokutu ve výši 1 000 Kč za každý den prodlení s odstraňováním záručních vad. Žalobcům tak vznikl nárok vůči žalované na smluvní pokutu v celkové výši 888 000 Kč Smluvní pokutu žalobci uplatnili u žalované doporučeným dopisem ze dne [datum], který byl žalované doručen dne [datum]. 2. Žalobci dále reklamovali následující záruční vady, za které požadují slevu z ceny. * Nekvalitní zednické práce — odlepený štuk (omítka) od zdi- vada spočívá v odlepeném štuku (omítka) od zdi v místě vedle zrcadla a nad obvodovou lištou podlahy na chodbě bytu. Reklamováno: [datum] doručením přílohy e-mailu. Žalobci se domáhají slevy z ceny ve výši 4 080,93 Kč, tedy ve výši ceny opravy této vady. * Nekvalitní zednické práce - praskliny v omítce - vada spočívá v prasklině na chodbě bytu přes celou zeď mezi dveřmi do obývacího pokoje a do pracovny.  Reklamováno: [datum] doručením přílohy e-mailu. Žalobci se domáhají slevy z ceny ve výši 4 211,68 Kč, tedy ve výši ceny opravy této vady. * Uvolnění dlažby od podkladu v koupelně bez okna - vada spočívá v tom, že keramická dlažba je v koupelně bez okna místy uvolněna od podkladu. Reklamováno bylo dopisem ze dne [datum]. Žalobci se domáhají slevy z ceny ve výši 63 010,54 Kč, tedy ve výši ceny opravy této vady. *Nekvalitní zednické práce — prasklina v omítce v koupelně bez okna - vada spočívá v prasklině v koupelně bez okna na zdi pod stropní deskou. Reklamováno: dopisem ze dne [datum]. Žalobci uplatňují slevu z ceny ve výši 4 211,68 Kč, tedy ve výši ceny opravy této vady. Ze shora uvedeného vyplývá, že žalobcům vznikl nárok vůči žalované na slevu z ceny v celkové výši 75 514,83 Kč. Slevu z ceny žalobci uplatnili u žalované doporučeným dopisem ze dne [datum], který byl žalované doručen dne [datum]. 3. Žalobci tedy vůči žalované uplatňují nárok na smluvní pokutu v celkové výši 888 000 Kč a nárok na slevu z ceny v celkové výši 75 514,83 Kč Tyto nároky uplatnili žalobci u žalované doporučeným dopisem ze dne [datum], doručeným dne [datum], ve kterém současně vyzvali žalovanou k plnění ve lhůtě patnácti dnů od doručení výzvy. Žalovaná dluh neuhradila. Žalobci se tak touto žalobou domáhají na žalované zaplacení dohromady částky ve výši 963 514,83 Kč. 4. Žalovaná se žalobou nesouhlasila. Nároky uplatněné v žalobě nemají oporu v právních předpisech ani předložených listinách. Učinila nesporným, že dne [datum] žalobci a žalovaná skutečně uzavřeli kupní smlouvu o převodu vlastnictví jednotky a spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemcích, na jejímž základě se žalobci stali vlastníky bytu [číslo] na adrese [adresa], [obec a číslo]. V článku VI. odst. odst. 2 kupní smlouvy se smluvní strany dohodly, že jejich práva a povinnosti vyplývající z odpovědnosti za vady a spojená s odstraňováním vad se budou řídit občanským zákoníkem a reklamačním řádem, který byl přílohou kupní smlouvy s tím, že prodávající je povinen odstranit oprávněně reklamované vady nejpozději do 30 dnů ode dne doručení písemné reklamace, je-li to technicky a technologicky možné, jinak v termínu dohodnutém s kupujícím. Dále bylo na základě požadavku žalobců sjednáno, že v případě prodlení prodávajícího s odstraňováním záručních vad tj. vad, které se projeví po převzetí věci kupujícím, je prodávající povinen uhradit kupujícímu smluvní pokutu ve výši 1 000 Kč za každý i započatý den prodlení. V článku VI. odst. 5 kupní smlouvy pak bylo mimo jiné ujednáno, že výzvy k odstranění vad a uhrazení smluvních pokut budou písemné a budou předány druhé smluvní straně osobně nebo zaslány poštou doporučeně. E-mail lze dohody smluvních stran uvedené v předmětném ustanovení kupní smlouvy ke komunikaci použít za účelem informování druhé smluvní strany o nepodstatných skutečnostech spojených s plněním této smlouvy. Dále se strany dohodly, že v případě rozporu mezi ustanoveními kupní smlouvy a reklamačního řádu má přednost kupní smlouva. Žalovaná namítala, že u většiny vad, u nichž žalobci požadují smluvní pokutu nebo slevu z kupní ceny, žalobci u žalované řádně neuplatnili. Reklamace těchto vad byla zaslána pouze e-mailem, který navíc nebyl vůbec adresován a doručen žalované, ale zhotoviteli bytového domu - [právnická osoba] a.s., [IČO], se sídlem [adresa] (dále jen„ zhotovitel“), což je v rozporu s tím, co si smluvní strany ujednaly v kupní smlouvě i s občanským zákoníkem. Rovněž dle reklamačního řádu měly být reklamace učiněné telefonicky, faxem nebo e-mailem do dvou pracovních dnů potvrzeny písemně, což se ani v jednom z případů nestalo. [příjmení] uvedená v žalobě v bodě II. 1 pak byla uplatněna sice dopisem, avšak tento nebyl doručen žalované, ale pouze zhotoviteli. Způsob doručování uvedený v kupní smlouvě byl smluvními stranami sjednán právě s ohledem na to, že žalovaná přijala závazek uhradit žalobcům v případě prodlení s odstraňováním záručních vad smluvní pokutu, neboť žalovaná, která pověřila odstraňováním vad zhotovitele bytového domu, chtěla mít zajištěnu kontrolu nad průběhem reklamačního řízení. Žalovaná také namítá neplatnost dohody o smluvní pokutě pro její rozpor s dobrými mravy, neboť sjednaná smluvní pokuta ve výši 1 000 Kč za každý den prodlení s odstraňováním záručních vad, je s ohledem na hodnotu a význam zajišťované povinnosti zcela nepřiměřená. Dále žalovaná namítá, že předpokladem pro vznik nároku žalobců na smluvní pokutu (byla-li sjednána platně), je mimo jiné jejich součinnost při odstraňování vad (zejména zpřístupnění bytu), která nebyla v řadě případů poskytnuta nebo byla poskytnuta se zpožděním, přičemž žalobci ve svých požadavcích nikterak to jimi způsobené prodlení nezohlednili. V některých případech také žalobci souhlasili s posunutím termínů opravy, tj. došlo k dohodě ve smyslu §19 odst. 3 zák. č. 634/1992 Sb. v platném znění, takže k prodlení žalované s odstraněním vady ne