10 C 60/2021-253 — Obvodní soud pro Prahu 2

1. Žalobce se podanou žalobou domáhá po žalované úhrady slevy z kupní ceny nemovitosti ve výši 475 657 Kč. Žalobce uvádí, že dne [datum] uzavřel, jako kupující, se žalovanou, jako prodávající, kupní smlouvu na pozemek par. č. st. [anonymizováno], jehož součástí je budova [číslo popisné], a pozemek parcelní [číslo] vše v k.ú. [obec]. Kupní cena nemovitosti činila 2 300 000 Kč. Žalobce následně zjistil rozsáhlé vady nemovitosti spočívající v zamoření prostoru pod rekonstruovanou částí objektu dřevokaznou houbou. Žalobce odhalil tento problém na začátku [anonymizováno] roku [rok], následně kontaktoval odborníka, který nemovitost [datum] prohlédl a zpracoval [datum] mykologický posudek, který předal žalobci dne [datum]. Žalobce se poté dne [datum] obrátil na žalovanou právě s oznámením této skryté vady a s žádostí o poskytnutí slevy v žalované výši. Žalobce uvádí, že předmětná nemovitost byla rekonstruována právě v místech, kde byla objevena dřevokazná houba, respektive v prostorech pod rekonstruovanou podlahou. Žalobce uvádí, že se jedná o vadu skrytou, kterou nebyl schopen odhalit a se kterou nebyl seznámen, a nemohl tuto předpokládat, když v roce [rok] došlo k úplné rekonstrukci právě této části objektu. Žalobce žalobní nárok formuluje jakožto nárok na přiměřenou slevu z kupní ceny, tuto vyčísluje částkou 475 657 Kč, a tato sestává z částky 422 429 Kč, jakožto nákladů na stavební a montážní a instalatérské práce spojené s odstraněním vady, dále z částky 19 820 Kč, jakožto nákladů na vypracování mykologického posudku, a dále z částky 33 408 Kč jakožto nákladů na mikrovlnou sanaci zamořených prostor. K výzvě soudu pak žalobce doplnil, že o výši slevy informoval žalovaného přípisem z [datum] a dále potvrdil, že k výskytu dřevokazné houby došlo pod zrekonstruovanou částí podlahy v severní části objektu, přičemž odkázal na plánek na čísle listu [anonymizováno] soudního spisu. Pokud jde o specifikaci druhu dřevokazné houby, pak žalobce odkázal na zprávu [jméno]. [příjmení] a k tomuto doplnil, že aktuálně je nemovitost opravena, nelze tedy fyzicky vadu již ohledat. K okolnostem ohledně uzavření kupní smlouvy a předcházející prohlídky nemovitosti žalobce uvedl, že o této vadě nevěděl a nebyl o ní žalovaným informován. Rovněž nebyl informován o tom, že se vůbec nachází nějaký prostor pod zrekonstruovanou podlahou a že do tohoto vede nějaký vstup; doplnil tvrzení, že rekonstrukce proběhla v roce [rok], a to zahrnovala i nosné prvky pod podlahou. Žalobce nemovitost navštívil dvakrát. Výslovně byl upozorněn pouze na stav krovu a střechy. Věděl o tom, že objekt je starý a že bude vyžadovat jistou rekonstrukci, nicméně na výskyt dřevokazné houby v tomto rozsahu informován nebyl, vycházel z informace, že v nemovitosti je zrekonstruovaná část objektu nazývaná jako byt a že této se případná budoucí rekonstrukce již týkat nebude. 2. Žalovaný se k žalobě vyjádřil, odkázal na článek 5.1 kupní smlouvy, dle kterého se žalobce důkladně seznámil se zhoršeným stavebně-technickým stavem předmětu převodu, který vyžaduje rekonstrukci. Pokud jde o rekonstrukci podlahových krytin, která proběhla, pak žalovaný uvádí, že tvrzená vada se týká původní části objektu, která rekonstrukcí dotčena nebyla. Žalovaný namítá, že žalobce byl srozuměn se zhoršeným stavebně-technickým stavem nemovitosti, bylo mu známo stáří objektu, a z toho důvodu byla také snížena kupní cena o 200 000 Kč. Tvrzená vada spočívající v napadení trámu u nemovitostí obdobného stáří a stavebního provedení je tak projevem běžného opotřebení věci. Žalovaná dále namítá pozdní notifikaci vady, když tato byla uplatněna až přípisem z [datum], tedy téměř 10 měsíců po uzavření smlouvy, tedy tato nebyla oznámena co nejdříve po přechodu nebezpečí škody na věci. K tomuto žalovaná doplňuje, že fakticky žalobce žalovanou informoval o vadě až po uplynutí cca 2 měsíců od zjištění vady (napadení trámů), což je lhůta neakceptovatelná. Žalovaná dále namítá, že výše požadované slevy je nepodložená a neoprávněná, a poukazuje na to, že právě pro stáří věci byla kupní cena snížena již o 200 000 Kč. Žalovaná poukazuje na to, že požadovaná sleva dosahuje 20% z kupní ceny, což je částka neadekvátní. K výzvě soudu pak žalovaný dále doplnil, že předmětnou vadu si zavinil žalobce nebo mohl zavinit žalobce sám, neboť i ze zprávy [jméno]. [příjmení] se podává, že je třeba dbát na řádný odvod vlhkosti z nemovitosti a žalobci mělo být známo s ohledem na stáří nemovitosti, že toto plně zajištěno není. Žalovaný tvrdil, že žalobce byl informován o tom, že nemovitost potřebuje rekonstrukci, že žalobci bylo sděleno, že objekt je napaden dřevokaznou houbou a hmyzem a že žalobce byl informován pouze o tom, že je zrekonstruován byt v rámci této nemovitosti, tedy nebylo hovořeno o tom, že by došlo k rekonstrukci izolací či odpadů či nosných prvků, které součástí bytu nejsou. K rekonstrukci uváděl žalovaný, že tato proběhla v roce [rok] a tuto prováděl předchozí vlastník nemovitosti. Žalovaný uvedl, že o výskytu této vady nevěděl a že žalobce nebyl informován o existenci prostoru pod podlahou rekonstruované části objektu ani o vstupu do ní. Žalovaný dále uvedl, že kupní cena byla snížena o 200 000 Kč právě z důvodu stáří nemovitosti a nutnosti navazujících rekonstrukcí. 3. Na jednání konaném dne [datum] žalobce vzal žalobu v části žalobního požadavku ve výši 175 657 Kč zpět, a soud proto v souladu s § 96 o.s.ř. výrokem I. rozsudku řízení v této části částečně zastavil. 4. Mezi stranami bylo nesporným, že žalobce a žalovaný uzavřeli kupní smlouvu na koupi předmětné nemovitosti, tj. budovy, která je součástí pozemku p. č. st. [anonymizováno], a dále pozemku [parcelní číslo] k.ú. [obec], a to dne [datum], s tím, že znění smlouvy odpovídá znění nyní založenému ve spise. Dále bylo mezi stranami nesporným, že žalobce zaslal žalovanému oznámení o zjištění skrytých vad datované [datum], toto bylo odesláno [datum] a doručeno [datum]. 5. Z výpisu z obchodního rejstříku žalované soud zjistil, že jednatelkou společnosti a společníkem s obchodním podílem ve výši 50% je [anonymizováno] [jméno] [příjmení]. 6. Z inzerce na prodej předmětné nemovitosti soud zjistil, že tato byla nabízena za částku 2 495 000 Kč s údajem, že se jedná o částečně zrekonstruovaný rodinný dům 5+kk, a že bylo inzerováno, že v domě je z větší části zrekonstruována elektřina, voda, odpady, podlahové krytiny a vnitřní omítky. Dále že jsou z části vyměněna okna. Z fotogalerie k této inzerci soud zjistil, že předmětná místnost obývacího pokoje je inzerována s údajem, že je místnost po rekonstrukci. Na fotografiích jsou nafoceny nové podlahy, jak tohoto obývacího pokoje, tak kuchyňského prostoru, včetně linky. 7. Z kupní smlouvy uzavřené mezi žalovanou a žalobcem na koupi předmětných nemovitostí soud -nad rámec nesporných skutečností mezi stranami - zjistil, že kupní cena předmětu koupě činila 2 300 000 Kč a že v článku 5.1 kupující prohlásil, že se seznámil před podpisem smlouvy s právním stavem předmětu převodu a že se při osobní prohlídce důkladně seznámil se zhoršeným stavebně technickým stavem předmětu převodu, který vyžaduje rekonstrukci s tím, že se zejména jedná o zhoršený stav střešní konstrukce. 8. Ze Zprávy o provedení stavebnětechnického průzkumu objektu [ulice a číslo], [obec], vypracované [jméno]. [jméno] [příjmení] ze dne [datum], soud zjistil, že při prohlídce předmětné nemovitosti, realizované [datum], bylo zjištěno napadení nosných konstrukcí v objektu, a to pod podlahou, dřevokazným hmyzem rodu červotočovití, přičemž toto napadení je aktivní a ve velmi pokročilé fázi a velkého rozsahu. Soud dále zjistil, že příčinou jsou netěsnosti nebo zcela chybějící vodorovná a svislá hydroizolace, což vedlo k tomu, že voda z podloží postupně zvlhčovala prostor pod podlahou, který nebyl odvětráván, čímž se zvyšovala vlhkost, a vytvářely se tak optimální podmínky pro rozvoj dřevomorky domácí, která atakovala dřevěné části podlahy. Soud má rovněž za zjištěné, že toto je výsledkem dlouholetého působení tohoto faktoru vedoucího k napadení konstrukcí dřevokaznou houbou. Z příloh této zprávy, konkrétně z výkresu [číslo] soud zjistil, že napadena je zejména severní část objektu, a to konkrétně místnosti nazvané jako obývák + kuchyně, chodbička, koupelna, ložnice a ložnice 1. Částečně jsou pak napadeny i dvě místnosti označené jako světnička a světnice v jižní části objektu. Z výkresu [číslo] soud zjistil, že nosné konstrukce pod napadenou částí objektu byly zbudovány ze ztraceného bednění, které stálo na betonové mazanině, na ní se nacházely křížící se trámy a na těchto poté desky, na nich izolace, poté opět dvě dřevotřískové desky, poté miralon, a na tomto pak již plovoucí podlaha. 9. Z odpovědi na výzvu o zjištění skrytých vad stavby z [datum] soud zjistil, že žalovaný žalobci oznámil, že slevu odmítá poskytnout, neboť vada nebyla včas notifikována, a z důvodu, že žalobce potvrdil, že se se stavem nemovitosti seznámil. Z výzvy k úhradě slevy kupní ceny právního zástupce žalobce adres