ECLI: ECLI:CZ:OSPH02:2022:11.C.80.2021.1 Datum: 2022-09-21 Předmět: O zaplacení 180 000 Kč s příslušenstvím Ustanovení: ["§ 2201 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 6 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 4 z. č. 549/1991 Sb.", "§ 3 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 2205 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 2208 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 2212 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 2214 z. ["nájem nebytových prostor""nebytový prostor""smlouva nájemní"]
O co šlo: O zaplacení 180 000 Kč s příslušenstvím (["§ 2201 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 6 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 4 z. č. 549/1991 Sb.", "§ 3 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 2205 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 2208 z. č. 89/2012 Sb.",)
1. Žalobce se žalobou došlou soudu dne 28. 6. 2021 domáhal na žalovaném zaplacení částky 180 000 Kč s příslušenstvím z titulu slevy z nájemného, resp. vydání bezdůvodného obohacení.
2. Žalobce uvedl, že je provozovatelem řetězce restaurací konceptu [anonymizována dvě slova], kdy předmětem jeho podnikání je mimo jiné hostinská činnost. Na základě smluv o nájmu ze dnů 28. 5. 2013, 1. 12. 2013 a 28. 6. 2013 si žalobce pronajal od žalovaného nebytové prostory umístěné v suterénu a přízemí budovy [adresa], v [obec a číslo] ([ulice a číslo]), stojící na pozemku [číslo] v k. ú. [část obce], [územní celek], zapsané na [list vlastnictví], o celkové výměře cca [výměra] ([výměra] v přízemí a cca [výměra] v suterénu - dále též jako„ Prostory“). Sjednaným účelem nájmu byl provoz rychlého občerstvení s prodejem sendvičů a dalšího přidruženého sortimentu (zejména včetně cukrovinek, salátů, nápojů a kávy) a služeb, a to s možností nepřetržitého provozu dle konceptu [anonymizována dvě slova]. Koncept sítě restaurací [anonymizována dvě slova] je založen na zdravější a chutnější alternativě rychlého občerstvení. Ústředním produktem jsou čerstvé, křupavé bagety [anonymizováno] typu, plněné kvalitními, a především originálními surovinami, které jsou pečené a kompletované na přání a před očima zákazníka. Tento koncept je dále založen na přípravě snídaňových menu, salátů, polévek, snídaní, džusů z čerstvého ovoce. Výrazným prvkem sortimentu je sezónní [příjmení] [příjmení], připravované renomovanými evropskými šéfkuchaři, kteří sází zejména na sezonnost a lokálnost použitých surovin. Charakteristickým motivem pro pobočky [anonymizována dvě slova] jsou vtipné výstřižky nadpisů bulvárních článků převážně spojených s jídlem, které se poté objevují na hlavních elementech značky – obalech produktů, na stěnách v interiéru restaurací na stěnách apod. Interiér restaurace je založen na velmi specifickém a zajímavém designu navozujícím pro zákazníky příjemnou a uvolněnou atmosférou s hudbou. Provozovna v Prostorách se skládá z prostoru pro přípravnu pokrmů, objednávkového a výdejového pultu (pokladny, menuboardy s nabídkou pokrmů, atd.). Součástí Prostor je i sezení určené výlučně pro zákazníky. [anonymizována dvě slova] nabízí svým zákazníkům kromě jednotlivých produktů i menu, které si zákazník sám vybírá. [příjmení] spočívá nejčastěji v hlavním jídle (bagety, sendviče, polévky, atd.) společně s přílohou ([anonymizováno], saláty, atd.) a společně s nápoji (ledový čas, džusy) i dezertů a kávy. Zákazník si v provozovně při objednávce sám volí samotné menu, jeho úpravu (typ pečiva, nápoje, přílohy, atd.). Jídlo je připravováno před očima zákazníka a zákazník jídlo v provozovně následně konzumuje. Pro naplnění účelu nájmu je tak nezbytnou podmínkou, aby do provozovny nebyl omezován vstup veřejnosti (zákazníků). [anonymizována dvě slova] je tedy z velké části plnohodnotným zázemím pro setkávání zákazníků, společenskou konverzaci i konzumaci jídel.
3. Krizovými opatřeními státu
- č. 596/ 2020 Sb. ze dne 23. 12. 2020 s účinností od 27. 12. 2020 do 10. 1. 2021,
- č. 9/ 2021 Sb. ze dne 7. 1. 2021 s účinností od 11. 1. 2021 do 22. 1. 2021,
- č. 16/ 2021 Sb. ze dne 18. 1. 2021 s účinností od 19. 1. 2021 do 22. 1. 2021,
- č. 23/ 2021 Sb. ze dne 22. 1. 2021 s účinností od 23. 1. 2021 do 14. 2. 2021,
- č. 31/ 2021 Sb. ze dne 28. 1. 2021, s účinností od 30. 1. 2021 do 14. 2. 2021,
- č. 60/ 2021 Sb. ze dne 14. 2. 2021, s účinností od 15. 2. 2021 do 28. 2. 2021,
- č. 97/ 2021 Sb. ze dne 26. 2. 2021, s účinností od 27. 2. 2021 do 28. 2. 2021,
- č. 114/ 2021 Sb. ze dne 26. 2. 2021 ve znění nařízení vyhlášených pod č. 116/ 2021 Sb. a 118/ 2021 Sb., s účinností od 1. 3. 2021 do 21. 3. 2021,
- č. 133/ 2021 Sb. ze dne 18. 3. 2021, s účinností od 22. 3. 2021 do 11. 4. 2021,
- č. 147/ 2021 Sb. ze dne 26. 3. 2021, s účinností od 27. 3. 2021,
byl zakázán nebo omezen maloobchod a prodej služeb a byla zakázána přítomnost veřejnosti v prostorách stravovacích služeb, čímž se pronajaté Prostory staly nezpůsobilými k jejich užívání v souladu se sjednaným účelem nájmu. V důsledku této vady Prostor zákazníci nemohli vstupovat do Prostor, zdržovat se tam, usadit se a konzumovat v místech k tomu určených jídlo nakoupené u žalobce. Žalobce mohl prostory užívat pouze jako výdejové okénko. Takovým způsobem ale mohl žalobce obsloužit pouze velmi omezenou část zákazníků, pro tento účel si žalobce Prostory nepronajal.
4. Jelikož žalobce nemohl užívat Prostory v souladu se sjednaným účelem nájmu, je přesvědčen, že mu náleží právo na slevu z nájemného. Žalobce si je vědom specifičnosti této věci dané tím, že do smluvního vztahu mezi žalobcem a žalovaným vstoupil stát svými opatřeními a že ani žalobce, ani žalovaný tento stav nezavinili. Nicméně právě z uvedeného důvodu má žalobce za to, že nárok na slevu mu po právu náleží. V opačném případě by totiž veškeré negativní důsledky opatření nesl žalobce sám. Žalobce vychází ze základní premisy, že nájemné nájemce platí nejen za samotnou možnost předmět nájmu užívat, nýbrž i za základní předpoklad, že předmět nájmu bude použitelný k ujednanému nebo obvyklému účelu. Pokud by žalobce měl mít povinnost hradit plné nájemné v situaci, kdy bez své viny nemůže předmět nájmu užívat ke smluvenému účelu, jednalo by se o rozpor se základní zásadou spravedlnosti, na které je založeno soukromého právo (§ 3 odst. 3 o. z.). Jednání žalovaného spočívající v odmítnutí nároku na slevu a trvání na úhradě plného nájemného je současně možné považovat za jednání, které je v hrubém rozporu s dobrými mravy a zásadou jednat v právním styku poctivě (§ 6 o. z.). Ustanovení § 2205 o. z. stanoví esenciální povinnostmi pronajímatele z nájemního vztahu. V rozhodné době pronajímatel (žalovaný) nemohl udržovat věc v takovém stavu, aby mohla sloužit tomu užívání, pro které byla pronajata, protože Prostory se staly nezpůsobilými k účelu nájmu (provozování restaurace s možností sezení zákazníků a konzumace pokrmů v místě Prostor), když na základě opatření bylo zakázáno, aby do tohoto typu Prostor (provozovny stravovacích služeb) mohli vstupovat, zdržovat se v nich zákazníci (veřejnost) a konzumovat nakoupené produkty. Žalovaný (pronajímatel) nemohl žalobci zajistit nerušené užívání Prostor, když opět v důsledku opatření žalobce nemohl v Prostorách obsluhovat zákazníky takovým způsobem, jak vyplývalo ze sjednaného účelu užívání (tj. neomezený přístup zákazníků do Prostor s možností nákupu produktů v Provozovně, s možností jejich sezení a konzumace v místě Prostor). Za plnění předmětných povinností nese pronajímatel (žalovaný) odpovědnost objektivní, bez ohledu na to, zda neplnění povinností způsobil či mohl ovlivnit. Žalovaný tak nemohl řádně plnit shora uvedené povinnosti a již z uvedeného důvodu by žalovanému nemělo svědčit právo na úhradu plného nájemného. Nájemné lze považovat za synallagmatický závazek ke shora uvedeným základním povinnostem žalovaného jako pronajímatele. Pokud ke splnění těchto závazků ze strany žalovaného nedošlo, nemohl na druhé straně vzniknout závazek na úhradu nájemného (nebo alespoň ne v plném rozsahu). I pokud by závazek na úhradu nájemného vznikl, svědčilo by žalobci právo z odpovědnosti žalovaného za vady. S odkazem na § 2212 odst. 3 o. z. a § 2208 odst. 1 o. z. je žalobce přesvědčen, že mu na základě obou uvedených důvodů vzniklo právo na slevu, tj. jak z důvodu, že žalobce byl rušen v užívání nájmu ze strany třetí osoby (státu), tak z důvodu vad Prostor, jak je uvedeno shora. Omezení žalobce v možnosti užívat Prostory ke sjednanému účelu způsobilo žalobci velmi vysoké finanční ztráty. Tržby žalobce v rozhodném období dramaticky klesly a s tím i provozní výsledek hospodaření žalobce. I z uvedeného důvodu má žalobce za to, že žalovanému nevzniklo právo na úhradu nájemného v plné výši.
5. Aby žalobce předešel eventuálním dalším sporům se žalovaným (a rovněž riziku vzniku škod), hradil žalovanému nájemné za Prostory v plné výši a snažil se se žalovaným dosáhnout dohody o poskytnutí slevy. Žalobce uhradil za dobu od 1. 1. 2021 do 31. 3. 2021 žalovanému za užívání Prostor nájemné ve výši celkem 360 000 Kč. Žalobce v průběhu tohoto období opakovaně a několikráte žádal žalovaného o poskytnutí přiměřené slevy, prostřednictvím právního zástupce pak žalobce uplatnil své nároky dopisem ze dne 14. 6. 2021, ve kterém požadoval poskytnutí přiměřené slevy, za kterou považuje slevu ve výši 70 % ze zaplaceného nájemného, a vyzval žalovaného k vrácení již uhrazeného nájemného v rozsahu uplatněné slevy. Na uvedenou výzvu žalovaný nereagoval. Výši slevy žalobce odůvodňuje rozsahem a intenzitou, v jakém byl v důsledku vad a rušení při užívání Prostor omezen. Žalobce byl v Rozhodném období nucen provozovat Prostory pouze jako výdejové okénko (mimo provozovnu). Zákazníci mohli pouze přijít k výdejovému okénku, objednat si jídlo a odnést si ho sebou. Jak je shora uvedeno, koncept [anonymizována dvě slova] spočívá na poskytování plnohodnotného zázemí restaurace, které poskytuje zákazníků
Provozuje Eucalypt 4 s.r.o., IČO 22103741, Jičínská 226/17, Praha 3 (kontakt). Zdroj dat: e-Sbírka / justice.cz (oficiální). Výklady generovány AI z textu zákona, orientační — nenahrazují radu advokáta.