28 C 110/2021-185 — Obvodní soud pro Prahu 2

1. Žalobkyně se podanou žalobou domáhaly po žalovaném zaplacení v záhlaví uvedené částky představující neuhrazené nájemné a zálohy na služby spojené s nájmem nebytových prostor za období od března 2020 do října 2022 ve výši 255 000 Kč ve znění rozšíření žaloby o částku 2 600 Kč představující úhradu za služby leden až říjen 2020. Žalobkyně ve své žalobě uvedly, že jsou spoluvlastníky pozemku parc. [číslo] k. ú. [část obce], obec Praha, jehož součástí je dům [adresa], vše zapsáno na [list vlastnictví]. Uvedený dům má dva vchody, a to jeden z ulice [ulice] č. o. 17, druhý z ulice [ulice] č. o. 7. Žalobkyně s žalovaným dne [datum] uzavřely smlouvu o nájmu nebytových prostor – obchodu [ulice a číslo] a zázemí [ulice a číslo] přízemí, v domě [adresa], který je součástí pozemku parc. [číslo] k. ú. [část obce], obec Praha. Dodatkem [číslo] ze dne [datum] byla prodloužena doba trvání nájmu do [datum]. Dále žalobkyně s žalovaným dne [datum] uzavřely smlouvu o nájmu nebytových prostor – galerie v druhém nadzemním podlaží v domě [adresa], který je součástí pozemku parc. [číslo] k. ú. [část obce], obec Praha. Dodatkem [číslo] ze dne [datum] byla doba trvání nájmu prodloužena do [datum] a dodatkem [číslo] ze dne [datum] do [datum]. Obě uvedené nájemní smlouvy byly ukončeny dohodou o ukončení nájmu uzavřenou mezi žalobkyněmi a žalovaným dne [datum], a to ke dni [datum] (včetně). Podle článku IV. nájemní smlouvy ze dne [datum] činilo nájemné 59 000 Kč měsíčně a bylo splatné předem vždy do 10. kalendářního dne v měsíci. Podle článku V. odst. 1 téže nájemní smlouvy byl žalovaný vedle nájemného povinen platit žalobkyním zálohu na služby spojené s nájmem ve výši 500 Kč měsíčně, splatnou společně s nájemným. Podle článku V. odst. 7 nájemní smlouvy byl sjednán smluvní úrok z prodlení ve výši 5 % z každé dlužné částky, pokud prodlení se zaplacením trvalo déle než jeden měsíc. Podle článku IV. nájemní smlouvy ze dne [datum] bylo měsíční nájemné splatné předem vždy do 10. kalendářního dne v měsíci. Podle článku V. odst. 1 téže nájemní smlouvy byl žalovaný vedle nájemného povinen platit žalobkyním zálohu na služby spojené s nájmem ve výši 500 Kč měsíčně splatnou společně s nájemným. Podle článku V. odst. 4 nájemní smlouvy ze dne [datum] byl sjednán smluvní úrok z prodlení ve výši 5 % z každé dlužné částky, pokud prodlení se zaplacením trvalo déle než měsíc. Žalobkyně dále uvedly, že za měsíc březen 2020 evidují od žalovaného částečnou úhradu nájemného a zálohy na služby podle nájemní smlouvy ze dne [datum] ve výši 25 000 Kč. S platbou zbývající částky nájemného za březen 2020 ve výši 34 500 Kč je žalovaný od [datum] v prodlení delším než měsíc. S ohledem na mimořádnou situaci spojenou s pandemií Covid-19 poskytly žalobkyně žalovanému za měsíc březen slevu z nájemného ve výši 10 000 Kč. Za tento měsíc proto zbývá doplatit pouze částka 24 500 Kč s příslušenstvím. Za měsíc duben 2020 žalobkyně žádnou úhradu od žalovaného podle nájemní smlouvy ze dne [datum] neevidují. Žalovaný je tedy v prodlení s úhradou nájemného za březen a duben 2020 ve výši 94 000 Kč (34 500 Kč/březen 2020 + 59 500Kč 2020) resp. se zohledněním slevy z nájemného ve výši 10 000 Kč za každý měsíc, tj. ve výši 74 000 Kč za tyto měsíce. Za měsíce květen 2020 až říjen 2020 evidují žalobkyně částečnou úhradu nájemného a záloh na služby podle nájemní smlouvy ze dne [datum] ve výši 20 000 Kč měsíčně. Za tyto měsíce by tak celkový dluh činil 331 000 Kč, nicméně po zohlednění slevy vychází tato částka na celkovou částku 251 000 Kč. Žalovaný také nehradil za období od března 2020 do října 2020 zálohy na služby spojené s užíváním nebytových prostor podle nájemní smlouvy ze dne [datum] ve výši 500 Kč měsíčně, tedy celkem ve výši 4 000 Kč (8 x 500 Kč) a dále za období leden až říjen 2020 ve výši 2 600 Kč. Příslušenství za dlužné částky pak žalobkyně nárokovaly v souladu s uzavřenou smlouvou, tedy smluvní úrok z prodlení ve výši 5 % ročně. 2. Žalovaný ve svém vyjádření nesporoval skutečnosti vylíčené žalobkyněmi stran obou nájemních vztahů, týkající se zejména jejich vzniku, trvání a zániku. Žalovaný podotkl, že rovněž mezi žalobkyněmi a společností [právnická osoba] vznikl nájemní vztah, na základě kterého užívala tato společnost další nebytové prostory v ulici [ulice] i ulici [ulice], [obec a číslo], kdy žalovaný společně se svým otcem panem [jméno] [celé jméno žalovaného] působí jako jednatel této společnosti. Na podnikatelské činnosti žalovaného i [právnická osoba] [ulice] se podílí i bratr žalovaného pan [jméno] [celé jméno žalovaného]. Za dobu existence nájemních vztahů (tj. mezi žalobkyněmi a žalovaným a mezi žalobkyněmi a společností [právnická osoba]) nevznikl mezi stranami žádný konflikt, po celou dobu žalovaný a [právnická osoba] [ulice] hradili řádně své závazky vůči žalobkyni. Rozkol nastal až vyhlášením nouzového stavu dne [datum], což bylo dáno především omezením cestování, jak ze strany České republiky, tak ze strany okolních států. [ulice] činnost žalovaného je přitom založena na obchodu se starožitnostmi a uměleckými předměty, lokace obchodu je v centru [obec], kde se vyskytuje především zahraniční klientela, která tvoří převážnou část příjmů žalovaného. Uzavřením obchodu a omezením obchodní činnosti žalovaného na základě státem vyhlášených protiepidemických opatření a omezení cestovního ruchu došlo k výraznému snížení tržeb a de facto k znemožnění výkonu podnikání. Z tohoto důvodu se žalovaný obrátil na žalobkyně s žádostí o snížení nájmu. Žalovaný v tomto duchu připravil i dodatek nájemní smlouvy, který vzniklý stav plně reflektoval, avšak tento dodatek i přes urgence právního zástupce žalovaného nebyl nikdy žalobkyněmi podepsán. Žalovaný vstoupil do jednání se žalobkyněmi již koncem měsíce března 2020, kdy po několikerých telefonických hovorech a emailech ohledně výše nájemného zaslal koncem měsíce dubna opakovaně písemnou žádost, aby žalobkyně vstoupily v jednání s ním a se společností [právnická osoba] ve věci snížení nájmu. Dne [datum] právní zástupce žalovaného obdržel email od žalobkyně b), ve kterém sdělovala, že souhlasí se snížením nájmu na částku 20 000 Kč každý měsíc, až do ukončení nouzového stavu. Žádný doplatek za měsíc březen žalobkyně nepožadovaly, když byl obchod od [datum] uzavřen a žalovaný a [právnická osoba] [ulice] uhradili každý na účet žalobkyň částku 25 000 Kč. Následně v měsíci květnu 2020 probíhala mezi právnímu zástupci účastníků emailová korespondence, v níž právní zástupce žalobkyň potvrdil, že tyto souhlasí se snížením nájmu, jak navrhoval žalovaný i společnost [právnická osoba], tj. ve výši 20 000 Kč po dobu trvání krizových opatření. V tomto duchu připravil i právní zástupce žalovaného dodatek [číslo] k nájemní smlouvě nebytových prostor v [příjmení] ulici i [příjmení] ulici, který však nebyl ani po urgencích ze strany žalobkyň podepsán. V první polovině července roku 2020 proběhl mezi žalobkyněmi a žalovaným telefonický hovor, v němž sdělily, že akceptují snížení nájmu na částku 20 000 Kč po dobu restrikcí ze strany státu přijatých důsledku pandemie Covid-19 s tím, že na nájemném žalovaný ničeho nedluží. Žalovaný tak byl přesvědčen, že je věc skončena, přičemž pro něj bylo překvapením, když od žalobkyň obdržel výpověď z nájmu z důvodu dlužného nájemného a jeho vyčíslení a to jak v případě nebytových prostor v ulici [ulice a číslo], tak v případě nebytového prostoru pronajatých společnosti [právnická osoba] Žalovaný má za to, že mezi účastníky řízení došlo ke změně smlouvy o nájmu nebytových prostor, byť mezi stranami nebyl podepsán písemný dodatek, a lze vycházet z emailové korespondence a z ústní dohody. Podle zákona č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku není vyžadována písemná forma v případě smlouvy o nájmu prostor sloužících k podnikání. Podle žalovaného také v době pandemie Covid-19 došlo k podstatné změně okolností, proto žalovaný spolu se společností [právnická osoba] vyvolali jednání o změně výše nájmu, které se pro ně stalo neúměrně vysokým, když museli na základě vládních nařízení omezit podnikání, resp. zavřít obchod. Tedy třetí osobou v tomto případě došlo k narušení nájemců v užívání předmětu nájmu podle § 2212 odst. 3 o. z., a výše slevy by tak měla odpovídat skutečným dopadům do práv nájemce. Žalovaný, v podstatě po dobu trvání restrikcí, nemohl užívat předmět nájmu – nebytové prostory k podnikání, k němuž byly určeny. V tomto ohledu tedy v souladu se zákonnou úpravou občanského zákoníku vznikl hrubý nepoměr v právech a povinnostech projevující se neúměrným snížením hodnoty nájmu jako takového. Na základě vnějších faktorů, které nebyly v moci žalovaného, se snížila hodnota plnění předmětu nájmu a v tomto ohledu vznikl nepoměr mezi výší nájemného a hodnotou nájmu. Z důvodu restriktivního omezení prodeje vznikla nerovnováha v nájemní smlouvě, která poškodila stranu žalovanou. Jednalo se o situaci vis major, kterou žalovaný nemohl ani s nejvyšší mírou obezřetnosti předpokládat. Tato situace byla způsobena na základě rozhodnutí státu a nedo