12 C 159/2020-177 — Obvodní soud pro Prahu 2

1. Žalobce v žalobě uvedl, že je výlučným vlastníkem bytové jednotky [číslo] umístěné v budově [adresa], postavené na pozemku parc. [číslo] (zastavěná plocha a nádvoří) o výměře dle KN 358 m2, jakož i souvisejících spoluvlastnických podíků na společných částech budovy [adresa] a na pozemcích parc. [číslo] parc. [číslo] vše katastrální území Vinohrady, obec Praha. Předmětné nemovitosti jsou zapsány v katastru nemovitostí vedeném u Katastrálního úřadu pro hlavní město Praha, KP [obec] na listu vlastnictví [číslo] (bytová jednotka), na listu vlastnictví [číslo] (budova [adresa] a pozemek parc. [číslo]) a na listu vlastnictví [číslo] (Pozemek parc. [číslo]). Žalovaný je vlastníkem rozestavěné bytové jednotky [číslo]. 2. Žalobce a žalovaný jako spoluvlastníci výše specifikované budovy na jedné straně uzavřeli se společností [právnická osoba], jako stavebníkem na straně druhé smlouvu o přenechání příležitosti k uzavření smluv, týkajících se výstavby nových bytových jednotek a o uzavření smlouvy o smlouvě budoucí o zřízení věcného břemene (dále jen„ Smlouvy o přenechání příležitosti“). V této smlouvě byl zakotven čl. V následujícího znění:„ [příjmení] pan [celé jméno žalobce] a [příjmení] pan [celé jméno žalovaného] se vzájemně dohodli na tom, že činnosti uvedené v této smlouvě a zisk z ní plynoucí je především výsledkem práce [příjmení] pana [celé jméno žalobce] a jeho odměnou za přenechání stavební příležitosti. Z tohoto důvodu se oba Vlastníci dohodli na tom, že plnění získané touto smlouvou (investice do Budovy 1 spočívající ve vybudování [ulice] chodby (2,5 mil. Kč bez DPH) si vzájemně vypořádají tak, že v případě, že budou stavěny nové jednotky v půdních prostorách Budovy 1, připadne do výhradního vlastnictví [příjmení] pana [celé jméno žalobce] vyšší počet nově vybudovaných metrů čtverečních bytových jednotek a to o poměr 2,5 mil. Kč vůči skutečným nákladům spojeným s budováním metrů čtverečních nových bytových jednotek. Toto ujednání nemá vliv na vztah ke Stavebníkovi a je pouze vnitřním ujednáním Vlastníků.“ 3. Dne [datum] uzavřeli žalobce a žalovaný smlouvu o výstavbě v souvislosti s výstavbou nových jednotek v budově, tj. jednotek [číslo] až [číslo] jednotky [číslo] přístavbou výtahu a souvisejícími stavebními úpravami budovy [adresa] (dále jen„ Smlouva o výstavbě“). Na základě Smlouvy o výstavbě, registrované v katastru nemovitostí pod č. j. V-21706/2014-101 s právními účinky vkladu ke dni [datum], byly jednotky [číslo] až [číslo] jednotka [číslo] nově vymezeny v budově [adresa] a byly jako rozestavěné zapsány v katastru nemovitostí. Žalobce konstatoval, že uzavření smlouvy o výstavbě bylo podmínkou Hypoteční banky, přičemž tato smlouva nerespektovala podmínku ve Smlouvě o přenechání příležitosti. Žalobce tak byl v dobré víře, že po kolaudaci dojde k uzavření změnového prohlášení ve smyslu Smlouvy o přenechání příležitosti. Dále v žalobě odkazoval na ústní dohody ohledně majetkové situace v širší rodině. Uvedl, že na základě ústní dohody v souladu se Smlouvou o přenechání příležitosti došlo k připojení části jednotky [číslo] k jednotce [číslo] (horní část mezonetové jednotky včetně terasy v 7. nadzemním podlaží). Jednotky tak nikdy nevznikly v souladu se Smlouvou o výstavbě a jako samostatné věci vznikly dle výše uvedeného. Následně žalobce popisoval související soudní spory. Naléhavý právní zájem žalobce spatřuje v tom, že pouze soudní rozhodnutí v tomto řízení může být podkladem pro změnu vlastnického právo v katastru nemovitostí. 4. Žalovaný ve vyjádření k žalobě odkázal na Smlouvu o výstavbě. Dále poukazoval na související řízení vedená u zdejšího soudu pod sp. zn. 17 C 10/2017 a pod sp. zn. 23 C 248/2018. Namítl neurčitost a nesrozumitelnost čl. V Smlouvy o přenechání příležitosti, nadto z uvedeného čl. nemůže žalobci plynout jakýkoliv nárok k nabytí vlastnického právo k části jednotky [číslo]. Namítl promlčení případného nároku z čl. V Smlouvy o přenechání příležitosti. Vyjadřoval se k financování stavby. Sporoval souhlas s připojením části jednotky [číslo] k jednotce [číslo] odkazoval na další související řízení. 5. Z písemných podání účastníků řízení soud ve smyslu § 120 odst. 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ o. s. ř.“), vzal za svá skutková zjištění následující shodná tvrzení. Účastníci řízení uzavřeli dne [datum] Smlouvu o přenechání příležitosti, jejímž obsahem bylo mimo jiné ujednání čl. V ve znění, jak bylo uvedeno v bodě 2 tohoto rozhodnutí. Dne [datum] účastníci řízení uzavřeli Smlouvu o výstavbě, jejíž součástí bylo prohlášení vlastníka jednotek, v němž, mimo jiné, byly vymezeny jednotky [číslo] [číslo] to tak, že jednotka [číslo] byla vymezena jako rozestavěný byt o velikosti 3+kk v 6. a 7. nadzemním podlaží o výměře 134,91 m2 s tím, že k ní náleží terasa o výměře 37,32 m2, která se do podlahové plochy nezapočítává, a jednotka [číslo] byla vymezena jako rozestavěný byt o velkosti 3+kk v 6. a7. nadzemním podlaží o výměře 104,81 m2 s tím, že k ní náleží terasa o výměře 37,32 m2, která se do podlahové plochy jednotky nezapočítává, tedy tak, jak jsou tyto jednotky nyní evidovány v katastru nemovitostí. Smlouva o výstavbě nebyla nikdy změněna jinou písemně uzavřenou smlouvou. V průběhu výstavby žalobce připojil část jednotky [číslo] k jednotce [číslo]. 6. Jelikož ve věci bylo možné rozhodnout již na základě výše uvedených shodných skutkových tvrzení účastníků řízení, soud ve věci neprováděl další dokazování a dospěl ke skutkovému závěru tak, jak je uvedeno v předcházejícím bodě. 7. Po právní stránce soud věc posoudil podle těchto ustanovení: Podle § 80 o. s. ř.:„ Určení, zda tu právní poměr nebo právo je či není, se lze žalobou domáhat jen tehdy, je-li na tom naléhavý právní zájem.“ Podle § 1159 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ o. z.“):„ Jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné. Jednotka je věc nemovitá.“ Podle § 1163 o. z.:„ Zavázaly-li se k tomu strany v souvislosti se stavbou domu nebo jeho změnou, vznikne jednotka výstavbou, pokud je dům alespoň v takovém stupni rozestavěnosti, že je již navenek uzavřen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí a byt je uzavřen obvodovými stěnami.“ Podle § 1164 o. z.:„ (1) Zápisem do veřejného seznamu jednotka vznikne, pokud vlastník nebo osoba k tomu oprávněná z jiného věcného práva prohlášením rozdělí své právo k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám. (2) Zápisem do veřejného seznamu jednotka vznikne i v případě, že si to ujednají spoluvlastníci při oddělení ze spoluvlastnictví nebo při jeho zrušení a vypořádání, nebo že si to ujednají manželé při změně rozsahu nebo při vypořádání společného jmění. Ustanovení o prohlášení se na tato ujednání použijí přiměřeně.“ Podle § 1169 odst. 1 o. z.:„ Vlastníci jednotek mohou prohlášení změnit. Ke změně prohlášení se vyžaduje písemný souhlas vlastníka jednotky, jehož práv a povinností se změna dotkne. Je-li jednotka zatížena, vyžaduje se rovněž písemný souhlas osoby oprávněné z věcného práva, pokud se jejích práv a povinností změna dotkne. Pro účinnost změny prohlášení se vyžaduje souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek, ledaže se změna dotýká práv a povinností všech vlastníků jednotek.“ Podle § 1170 o. z.:„ (1) Smlouvou o výstavbě se strany zavazují podílet se společně na výstavbě, dokončení nebo na změně domu za účelem zřízení nebo změny jednotek. Pro práva a povinnosti stran platí přiměřeně ustanovení tohoto zákona o společnosti. (2) Ve smlouvě strany ujednají alespoň a) údaje stanovené jako náležitosti prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám, b) způsob úhrady nákladů výstavby, popřípadě ocenění svépomocně prováděných prací, a c) velikost spoluvlastnických podílů k domu, a má-li být dům součástí pozemku, velikost spoluvlastnických podílů k pozemku, na dobu, než výstavbou vznikne první jednotka; spoluvlastnické podíly se určí ve velikosti odpovídající velikosti podílu vlastníka jednotky na společných částech. (3) Smlouva vyžaduje písemnou formu.“ 8. Soud se nejprve zabýval otázkou splnění podmínky naléhavého právního zájmu. Vyšel z toho, že žalobce se domáhá určení vlastnického práva k bytové jednotce, která má být vymezena jinak, než jak je aktuálně evidována v katastru nemovitostí, tedy že součástí této jednotky mají být též další součásti předmětné budovy. Dle ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu naléhavý právní zájem na požadovaném určení bývá zpravidla dán tehdy, domáhá-li se žalobce určení, že je vlastníkem věci (srov. např. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 22. 2. 2001, sp. zn. 22 Cdo 1072/99, ze dne 11. 12. 2002, sp. zn. 22 Cdo 1377/2001, a ze dne 23. 1. 2007, sp. zn. 30 Cdo 1571/2006, nebo usnesení téhož soudu ze dne 13. 9. 2007, sp. zn. 28 Cdo 3245/2007). Soud tudíž na základě této ustálené judikatury dospěl k závěru, že naléhavý právní zájem na určení vlastnického práva žal