22 C 117/2022-148 — Obvodní soud pro Prahu 2

<b>Vyjádření účastníků</b> 1. Žalobci se domáhali odstranění vad domu [číslo] ve které se nachází jejich jednotka ve společném jmění manželů [číslo] k. ú. [obec], kterou zakoupili od žalované na základě smlouvy ze dne [datum]. Znalec [příjmení] [příjmení] zpracoval ve prospěch žalobců znalecký posudek, dle kterého plyne, že dům trpí vadami, zejména na atice, okapech, izolaci, odvětrávání a kanalizace. Dne [datum] u žalovaného žalobci uplatnili vady. Přípisem ze dne [datum] žalovaný uznal důvodnost pouze jedné vady – prověšení ukončení svislé izolace. Žalobci oznámili vady bez zbytečného odkladu, co je zjistili, když tyto vady nemohli při obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. Nejedná se o vady zjevné. Žalobci proto žádali opravu vad. Žalobci namítli, že nárok není promlčen, neboť řádně uplatnili vady až [datum], když v přípisu ze dne [datum] nespecifikovali vady a bližší popis vad si vyžádala sama žalovaná dne [datum]. Žalovaná vady neodstranila. 2. Žalovaná žalobu neuznala. Upozornila, že vady žalobci uplatnili již dopisem ze dne [datum], ve kterém požadovali odstranit vady dle posudku Ing. [příjmení]. Žalovaná uvedla, že ukončení svislé izolace, oplechování, použití a podložení hydroizolační fólie [anonymizováno] nepovažuje za vady, vady u tlaková kanalizace má za neprokázanou. Žalobci nevytkli zjevné vady při převzetí dne [datum], ačkoliv si stav domu ještě před tím nechali překontrolovat odbornou [právnická osoba]. Žalobci vytkli vady až se zbytečným odkladem, co vady mohli zjistit. Žalovaná zdůraznila, že se jedná o lhůtu krátkou. Žalovaná namítla promlčení, když poprvé žalobci uplatnili vady dopisem ze dne [datum], který byl jasný a srozumitelný. <b>Sporné a nesporné skutečnosti</b> 3. Účastníci učinili nesporným při jednání dne [datum], že uzavřeli listinu nazvanou kupní smlouva ze dne [datum] ve znění založeném ve spise bez dalších dodatků a změn. Nebylo sporu o tom, že žalobci se ke dni [datum] se stali vlastníky předmětné jednotky a jednotku [číslo] převzali dne [datum]. Mezi účastníky bylo dále nesporné, že žalovaná dopisem ze dne [datum] vyzvala s ohledem na výzvu žalobců ze dne [datum], aby žalobci jasně a blíže specifikovali jednotlivé údajné vady. Nesporným dále účastníci učinili, že předmětná jednotka vykazuje následující vady dle výroku ad a) nedostatečný sklon horní plochy atiky, ad b) nedostatečný přesah oplechování atiky, ad c) nezpevněný podklad oplechování atiky, ad d) nevodotěsnost všech spojů oplechování atiky, ad e) nestabilní ukotvení okapnice, ad f) nedostatečný přesah střešní konstrukce u okapnice, ad g) nedostatečný sklon podokapních žlabů, ad l) vada prostupu odvětrávání, které není z UV stabilních prvků. 4. Nesporným učinili účastníci, že předmětná jednotka má následující vlastnosti dle výroku ad i) kotvení svislé izolace atiky prochází fóliovou krytinou, ad j) absence zatmelení okrajové lišty svislé izolace na vnitřní straně atiky, ad k ) ukončení folie u závětrné lišty není učiněno kotvícími šrouby s plechovou podložkou s vodotěsností, ad m) na střeše je pozinkované oplechování, ad n) u balkonu v 2. podzemním podlaží chybí ve skladbě podlahy hydroizolační folie PVC-P pod dřevěným roštem, ad o) na střeše domu byla použita folie [anonymizováno]. Nebylo sporu, že střecha je přístupná ze schodiště do patra po přistavení žebříku. 5. Sporné mezi účastníky tedy zůstalo, zda vady a) až g) a vada l) byly vady zjevné či skryté, zda výše uvedené vlastnosti nemovitosti ad) i) až k ), n) a o), které shledala i žalovaná lze považovat za vady, zda má nemovitost vlastnosti uvedené pod body q) až r) výroku, a zda se jedná o vady. Mezi účastníky bylo sporné, zda má vliv na odstranění vady prověšené svislé izolace atiky ad h), že mohla být poškozena větrem. Dále bylo mezi účastníky sporné, kdy a jak žalované vady žalobci řádně uplatnili u žalované, zda se jednalo o vady skryté či zjevné, zda žalobci vytkli bez zbytečného odkladu, co vady mohli zjistit při vynaložení dostatečné péče, kdy se žalobci mohli dozvědět o žalovaných vadách, zda žalobci uplatnili vady opožděně, zda je nárok na odstranění vad promlčen a zda jde o vady odstranitelné. <b>Prokázané skutečnosti, důkazy a hodnocení</b> 6. Soud vzal ve stručnosti za prokázané, že předmětná jednotka žalobců vykazuje vlastnosti uvedené ve výroku a) až r). S výjimkou vady o) se jedná o vady. Vady jsou povahy skryté a odstranitelné. Žalobci uplatnili u žalované vady výzvou ze dne [datum] a s žádáním, aby žalovaná vady odstranila. Použití folie [anonymizováno] na střeše ad o) výroku rozsudku není vadou, když se jedná o plnohodnotnou náhradu za folii [anonymizováno]. Vady žalobci uplatnili včas a nárok není promlčen. Žalobkyně výslovně prohlásila, že kupovaná jednotka je bez skrytých stavebních vad a stav opotřebení odpovídá novostavbě. Záruka byla sjednána do [datum]. <b>7. Soud učinil následující dílčí zjištění.</b> 8. Z kupní smlouvy ze dne [datum] soud zjistil, že žalobci si od žalované jako prodávající koupili předmětnou bytovou jednotku [číslo] k. ú. [obec] včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu [číslo] tj. i střechy a kanalizace domu (viz kupní smlouva ze dne [datum]). Této smlouvě předcházela smlouva o smlouvě budoucí ze dne [datum], v rámci které se žalovaná zavázala pro žalobce dokončit výstavbu řadového rodinného domu v souladu projektovou dokumentací Ing. [příjmení] [jméno] [příjmení] z [anonymizováno] 2014. Tato dokumentace byla nedílnou součástí smlouvy o smlouvě budoucí (viz smlouva o smlouvě budoucí o koupi jednotky). Z těchto dvou smluv má soud za prokázané, že se strany dohodly, že jednotka [číslo] bude mít vlastnosti uvedené v projektové dokumentaci Ing. [příjmení]. 9. K předání postavených rodinných domů zhotovitelem [právnická osoba] došlo dne [datum]. Rodinné domy s jednotkou žalobců byla žalované předána s vady a nedodělky, avšak odlišnými od žalovaných vad. Ani žalovaná při předání nezjistila vady střechy, což podporuje závěr soudu o tom, že se jednalo o vady skryté (viz zjišťovací a předávací protokol o provedení stavebních prací). 10. Z technická kontroly nemovitosti a připojeného seznamu nedodělků soud zjistil, že si žalobci nechali od [právnická osoba] dne [datum] prohlédnout kupovanou jednotku, kontrola proběhla v místnostech bytu, ale též na balkonu. Při provádění kontroly nebyly zaznamenány žalované vady střechy. Výslech kontrolorů z [právnická osoba] k zjištění, zda byla prohlížena i střecha je zbytečný a irelevantní. Protokol je dostatečně podrobný pro zjištění, že střecha prohlížena nebyla. Skutečnost, že žalobci dbali na prověření stavu jednotky více než je běžné nemění nic na skrytosti žalovaných vad umístěných na obtížně přístupní střeše, kanalizaci domu a pod podlahou balkonu. 11. Žalované vady byly vytknuty dopisem ze dne [datum], který konkrétně odkazoval na znalecký posudek Ing. [příjmení] ze dne [datum], a který byl k dopisu přiložen. Tento odkaz nezpůsoboval neurčitost uplatnění vad a byl srozumitelný (viz dopis ze dne [datum] ve spojení se znaleckým posudkem Ing. [příjmení]). 12. V reakci na dopis žalované ze dne [datum] žalobci (nadbytečně) veškeré žalované vady vypsali též ve vytýkacím dopisu ze dne [datum] (viz dopis ze dne [datum]). Žalovaná vady s výjimkou vady h) výroku - prověšení svislé izolace atiky - neuznala (viz dopis žalované ze dne [datum]). 13. Žalobci se mohli o vadách dozvědět dne [datum], kdy byl zhotoven znalecký posudek Ing. [příjmení] (viz tento znalecký posudek). Znalecký posudek je opatřen znaleckou doložkou. Znalec nemovitost prohlédl. Závěry, které učinil soud jednoznačné a přesvědčivé. 14. Pokud jde o závěr znaleckého posudku žalované [číslo] 2019 ze dne [datum], že s výjimkou vady ad h) zvlnění hydroizolační fólie, ke které mohlo dojít postupně, se u žalovaných vad jedná o vady zjevné. Tento závěr je nutné vzít v kontextu doprovázeného vyjádření znalce, že vady bylo možné odhalit již v době dokončení a předání stavby. Možnost odhalení vad však nevypovídá o tom, že se jedná o vadu skrytou či zjevnou. Skrytost vady je pak třeba posuzovat ve vztahu k žalobcům při vědomí, že se jedná o obtížně přístupná místa (střecha, kanalizace, podlaha balkonu). V daném případě byl byt prodáván žalobcům jako laikům, po kterých nelze vyžadovat, aby si při koupi jednotky přistavovali žebřík, šplhali na střechu nebo se spouštěli do kanalizace a pátrali po vadách, které neodhalila ani žalovaná, když přebírala domy od zhotovitele. Přístup na střechu označuje šipka na obrázku založeném na č.l. 99 spisu, z něhož je patrné, že střecha z bytu přístupná není a je na ni možné pouze po přistavení žebříku z venku na schody do patra. 15. Z osvědčení od DPH soud zjistil, že zástupkyně žalobců je plátcem této daně. <b>16. Pokud jde o jednotlivé vady soud zjistil.</b> 17. [příjmení] ad a) nedostatečný sklon horní plochy atiky 18. [příjmení] byla vytknuta dne [datum]. Mezi účastníky bylo nesporné, že se jedná o vadu. Jedná se o vadu skrytou, neboť odhalení této vady bytu bylo možné pouze přistavením žeb