20 C 115/2023-292 — Obvodní soud pro Prahu 2

1. Žalobci se žalobou domáhali po žalované náhrady škody za znemožnění užívat bytové jednotky na adrese , adresa, , od 1. 6. 2022 do 1. 7. 2023. Žalobci jsou členové bytového družstva , právnická osoba, , IČO , IČO, , sídlem , adresa, . , právnická osoba, je právnickou osobou, která vznikla jako právní nástupce stavebního bytového družstva jakožto jedné z forem družstevní komplexní bytové výstavby před rokem 1989, kdy docházelo k pořizování bytů cestou tzv. nástaveb a vestaveb na bytových budovách ve vlastnictví jiných osob než stavebních bytových družstev. Podle ustanovení § 28d transformačního zákona v případech, kde byly pořízeny v rámci družstevní komplexní bytové výstavby družstevní byty formou nástaveb a vestaveb do stávajících budov, vzniklo na budovách zákonné věcné břemeno podle ustanovení § 151n a násl. zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů ve prospěch někdejšího stavebního bytového družstva nebo jeho právního nástupce. Tento právní stav byl zapsán do příslušného katastru nemovitostí. V případě Bytového družstva vznikly tzv. družstevní byty nástavbou bytových jednotek na domě v , adresa, . V rámci transformace došlo k právní úpravě bytových družstev, kdy Bytovému družstvu svědčí práva plynoucí z věcného břemene zřízeného zákonem podle ustanovení § 28d odst. 1 transformačního zákona, a , právnická osoba, tak je oprávněným z věcného břemene k bytovým jednotkám č. , Anonymizováno, , vymezených na pozemku p. č. , hodnota, , jehož součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, , zapsané na LV č. , hodnota, , k. ú. , adresa, , obec , adresa, , vedené u , právnická osoba, pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště , adresa, . Žalobci jsou členové Bytového družstva, a to na základě uzavřených nájemních smluv. Žalovaná je spoluvlastníkem bytového domu č.p. , adresa, , nacházející se na pozemku parc. č. , hodnota, , v katastrálním území , adresa, , obec, , adresa, , zapsaného na LV č. , hodnota, a zároveň je výlučným vlastníkem jednotek, na nichž vázne věcné břemeno práva užívacího ve prospěch Bytového družstva. Žalobcům vznikla na základě uzavřených nájemních smluv s Bytovým družstvem subjektivní práva k jednotkám, jejichž obsahem je mimo jiné i oprávnění k užívání jednotek žalobci, a dále právo k tomu, aby nedošlo k ohrožení jejich nájemních práv k jednotkám třetí osobou. Rozsah výše uvedených práv a povinností vyplývá z obsahu nájemních smluv a dále ze zákonné úpravy podle § 2201 a násl. § 2235 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. z.“). Na konci roku 2021 se žalobci a Bytové družstvo dozvěděli, že žalovaná má pravomocné stavební povolení, kterým mimo jiné dochází k faktickému zničení jednotek a stavbě nových bytů v jiných rozměrech a dispozicích. Bytové družstvo nebylo navzdory věcnému břemeni účastníkem tohoto řízení. Na jaře roku 2022 Bytové družstvo a žalobci obdrželi opakovaně od žalované výzvu k okamžitému vyklizení jednotek za účelem rekonstrukce z důvodu havarijního stavu budovy. O tvrzeních žalované však bylo pochyb, když budova nevykazovala žádné viditelné poškození a žalobci v budově nezaznamenali žádný pohyb třetích osob, které by na místě zjišťovaly stav budovy. Přesto však žalovaná začala v budově provádět stavební činnost. Tento stav, kdy žalovaná opakovaně vyzývala k promptnímu, avšak dle názoru žalobců neoprávněnému, vyklizení jednotek, vyvrcholil dne 17. 5. 2022, kdy žalovaná za přítomnosti dalších osob násilně vnikla do všech tří jednotek žalobců. Vzhledem k zásahu, kterým byli žalobci z jednotek vykázáni a následné demolici jednotek, došlo ke znehodnocení jednotek, a tudíž i ke zhoršení kvality nájemních práv žalobců k jednotkám, ke vzniku újmy na straně žalobců, když jim bylo zamezeno užívat jednotky. Žalobci si jsou vědomi toho, že mezi nimi a žalovanou není žádný smluvní vztah a že práva a povinnosti z nájemních smluv vůči sobě mají toliko žalobci a Bytové družstvo, nicméně žalobci (jakožto nájemníci) jsou ve smyslu § 2211 o. z. oprávněni k tomu, aby se domáhali ochrany svých práv i proti rušiteli, kterým je v tomto případě přímo vlastník jednotek – žalovaná provádějící rekonstrukci budovy. Nájemcům je tak ze zákona dáno právo volby, zda budou právo na náhradu újmy uplatňovat vůči pronajímatelům nebo vůči rušiteli. Žalobci se domnívají, že žalovaná jednala při vyklízení jednotek protiprávně, vzhledem k tomu, že k jejich vyklizení neměla žádný právní titul – jednalo se tak z její strany o neoprávněný zásah, který zapříčinil vznik újmy na straně žalobců. Vyklizení jednotek zároveň nesplňovalo podmínky, které jsou zákonem kladeny na svépomocné právní jednání ve smyslu § 14 o. z., zásah totiž nevykazoval znaky přiměřenosti, ani znaky neodkladnosti. Žalobci jsou přesvědčeni, že jim vzhledem k protiprávnímu zásahu žalované vznikla majetková škoda, která odpovídá částce ve výši tržního nájemného bytových jednotek, které svou polohou v rámci města, velikostí, dispozicí, kvalitou, vestavěným vybavením a dalšími relevantními kritérii odpovídá kritériím jednotek za dobu od 1. 6. 2022 do 1. 7. 2023, kdy žalobci bez svého přičinění nemohou jednotky užívat.2. Podáním ze dne 10. 3. 2025 žalobci b) a c) upravili svůj žalobní nárok tak, že požadují po žalované náhradu ušlého zisku z podnájemních smluv, které museli být k předmětným jednotkám ukončeny s ohledem na jejich neoprávněné vyklizení, a to pro žalobce b) ve výši 462 000 Kč, neboť měsíční nájemné činilo částku 14 000 Kč, a pro žalobce c) ve výši 429 000 Kč, neboť měsíční nájemné činilo částku 13 000 Kč.3. Podáním ze dne 11. 3. 2025 žalobce d) upravil svůj žalobní nárok tak, že požaduje po žalované náhradu škody, která mu vnikla tím, že musel opustit předmětnou jednotku a pronajmout si byt, kde hradil měsíční nájemné ve výši 22 000 Kč v období od 1. 6. 2022 do 31. 12. 2022 a dále ve výši 23 000 Kč měsíčně od 1. 1. 2023. S ohledem na to, že v družstvu žádné náklady s bydlením neměl, vznikla mu škoda za období od 1. 6. 2022 do 1. 7. 2023 ve výši 292 000 Kč.4. Podáním ze dne 17. 3. 2025 žalobce d) rozšířil svůj žalobní návrh na období od 1. 7. 2023 do 28. 2. 2025, kdy stále nemohl užívat předmětnou bytovou jednotku s tím, že uhrazené nájemné jiného bytu za toto období činilo od 1. 2. 2024 do 31. 7. 2024 částku 24 937 Kč měsíčně a za období od 1. 8. 2024 do 28. 2. 2025 částku 14 224 Kč měsíčně. Požadoval tak po žalované kromě výše uvedené částky dalších 410 190 Kč a dále zákonné úroky z prodlení. Změna žalobního nároku byla připuštěna usnesením při jednání soudu dne 19. 3. 2025.5. Podáním ze dne 25. 4. 2025 žalobci b) a c) rozšířili svůj žalobní návrh na období od 1. 6. 22 do 25. 4. 2025 tak, že požadovaná částka celkem za toto období činí na základě výše uvedených skutečností pro žalobce b) částku 487 666,66 Kč a pro žalobce c) částku 452 833,33 Kč. Změna žalobního nároku byla připuštěna usnesením při jednání soudu dne 30. 4. 2025.6. Žalovaná učinila nesporným, že žalobci jsou členové Bytového družstva, které je oprávněným z věcného břemene popsaného výše k bytovým jednotkám č. , Anonymizováno, , a že žalobci jednotky užívají na základě nájemních smluv s Bytovým družstvem. Žalovaná namítala, že žalobci jako členové bytového družstva nejsou k podání žaloby aktivně legitimování, neboť žalovaná není s žalobci v žádném právním vztahu, neboť nároky z věcného břemene může vůči žalobci uplatnit pouze , právnická osoba, jako oprávněný. Žalobci, pokud by jim někdo upíral právo užívat jednotky, mají právo obrátit se se svými nároky v tomto smyslu na , právnická osoba, . Dále uváděla, že předmětem věcného břemene je právo užívat jednotky a společné části domu, a to přiměřeným obvyklým způsobem. Dle občanského zákoníku potom platí, že oprávněný z věcného břemene, tj. , právnická osoba, , je povinen při užívání cizí věci nést přiměřené náklady na její zachování a opravy. Oprávněný z věcného břemene je rovněž povinen podílet se na hrazení nákladů na údržbu budovy, resp. jejích společných částí. Ve skutečnosti se však , právnická osoba, na žádných opravách nikdy nepodílelo a stav domu se počátkem roku 2022 natolik zhoršil, že již na přelomu dubna a května byl přizvanými odborníky označen za havarijní, o čemž bylo , právnická osoba, ihned vyrozuměno. Žalovaná od roku 2018 upozorňovala , právnická osoba, a všechny žalobce na špatný stav domu a nutnost rekonstrukce, rovněž se žalovaná se žalobci pokoušela jednat o podmínkách provedení rekonstrukce. Protože však jednotliví žalobci jako členové Bytového družstva snahu žalované zcela ignorovali a veškeré snahy o domluvu bojkotovali, byla tato snaha žalované neúspěšná. V rámci rekonstrukce, jejíž předpokládaná doba trvání činila 20 měsíců, ale v důsledku bojkotu ze strany žalobců se prodloužila téměř na dvojnásobek, došlo i ke stavebním úpravám domu dle rozhodnutí Úřadu městské části , adresa, , odbor výstavby pod č. j. , č. účtu, ze dne 21. 5. 2021, které bylo potvrzeno rozhodnutím Magistrátu hl. m. Prahy, Odboru stavebního řadu, ze dne 2. 2. 202