11 C 197/2019-440 — Obvodní soud pro Prahu 3

1. Žalobkyně se žalobou ze dne 25. 4. 2019 doplněnou podáním ze dne 18. 11. 2019 (č.l. 75) a ze dne 21. 8. 2020 (č.l. 145) domáhala proti žalované určení, že výpověď nájemní smlouvy č. [číslo] o nájmu pozemku parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] části pozemku parc. [číslo] v k.ú. [část obce], [územní celek] ze dne 3. 12. 1997 učiněná žalobkyni dopisem ze dne 19. 11. 2018 pod [číslo jednací] je neplatná. K odůvodnění žaloby uvedla, že žalovaná je vlastníkem pozemků parc. [číslo] v k.ú. [část obce], [územní celek] (dále také jen„ předmětné pozemky“). Žalobkyně je vlastnicí stavby [adresa] nacházející se na pozemku parc. [číslo] stavby bez č.p./č.e. nacházející se na pozemku parc. [číslo] Smlouvou ze dne 3. 12. 1997 byla mezi tehdejším právním předchůdcem žalované a žalobkyní uzavřena smlouva o nájmu pozemků parc. [číslo] části pozemku parc. [číslo] o výměře [výměra] (nyní část pozemku parc. [číslo]) v k.ú. [část obce], [územní celek] za nájemné ve výši 145 800 Kč ročně, v současné době nájemné činí 243 613,20 Kč ročně. Dopisem ze dne 7. 3. 2017 žalovaná žalobkyni požádala o ukončení nájemní smlouvy ze dne 3. 12. 1997 dohodou s tím, že následně by s žalobkyní nový nájemce pozemků, [právnická osoba] a.s. uzavřela podnájemní smlouvu. Žalobkyně takto dle ní skutkově a právně nejisté postavení odmítla. Dopisem ze dne 22. 11. 2017 žalovaná žalobkyni nabídla odkup některých pozemků, konkrétně nabídla prodej pozemků parc. [číslo] za cenu 3 030 000 Kč a parc. [číslo] za cenu 850 000 Kč. Dopisem ze dne 5. 12. 2017 žalobkyně akceptovala návrh včetně platebních podmínek a připojila žádost o zvážení prodeje i dalších pozemků a očekávala uzavření kupních smluv. Následná jednání ustrnula a dopisem ze dne 19. 4. 2018 žalovaná sdělila, že její předchozí dopis byl pouze zjišťováním předběžného zájmu a že se žalované v souvislosti se vstupem nového akcionáře ([právnická osoba] [anonymizována tři slova], reg. č. HE [číslo] (dále jen„ [anonymizováno]“)) do dceřiné [právnická osoba] a.s. nabízejí i jiné možnosti. Poté, co žalobkyně vyzvala žalovanou k uzavření kupní smlouvy na pozemky, žalovaná toto odmítla, naopak vyzvala žalobkyni k odpojení jejích staveb od kanalizace a dopisem ze dne 5. 11. 2018 [právnická osoba] a.s. nabídla žalobkyni odkup staveb za cenu 8 000 000 Kč, což žalobkyně odmítla. Dopisem ze dne 19. 11. 2018 se žalovaná pokusila dát žalobkyni výpověď z nájmu pozemků, na což žalobkyně reagovala dopisem ze dne 13. 12. 2018, ve kterém namítla neplatnost výpovědi. V obdobném právním postavení se nacházejí ostatní vlastníci staveb situovaných na pozemcích žalované, a to [anonymizována dvě slova] a [anonymizována tři slova], pan [jméno] [příjmení], [právnická osoba] s.r.o. Žalobkyně má za to, že jí svědčí naléhavý právní zájem na určení neplatnosti výpovědi z nájmu. Tvrdí, že žalovaná vůči ní postupuje šikanózně, ofenzivně, neboť bez uzavřeného nájemního vztahu je vyzvána k odstranění staveb a k jejich demolici, její budovy však mají hodnotu převyšující desítky milionů. Určením neplatnosti výpovědi lze předejít dalším možným navazujícím sporům, tedy na vyklizení pozemku, odstranění staveb, náhradě škody. Žalobkyně poukazuje na charakter žalované, která je sice obchodní korporací, jejím jediným akcionářem je však [země] a prostřednictvím toho vyvíjí na žalobkyni nepřiměřený tlak za cílem získat od žalobkyně stavby na pozemcích stojící výrazně pod jejich cenou ve prospěch své dceřiné společnosti, což se rovná téměř vyvlastnění. Žalobkyně spatřuje v jednání žalované vrchnostenský výkon moci vůči osobě ve slabším právním postavení (stát versus občan). Žalobkyně považuje výpověď za výkon práva, který je obecně přípustný, nicméně v kontextu souvisejících jednání strany žalované je nutno jej považovat za zjevné zneužití práva dát výpověď nepožívající právní ochrany dle ust. § 8 o.z. Zneužití práva spatřuje žalobkyně v tom, že výpověď dala žalovaná žalobkyni, aby následně docílila stavu, kdy žalobkyně bude užívat pozemky pod stavbami bez právního důvodu a hrozí demolicí staveb. Ve skutečnosti však cílí na podhodnocený prodej staveb a nátlakovým jednáním se snaží dosáhnout prodeje v tísni prodávajícího. Žalobkyně se domnívá, že měřítko morálnosti jednání mezi dvěma korporacemi lze považovat za níže položené než mezi státem a jeho občany. Žalobkyně dále zdůrazňuje, že žalovaná nezneužívá svého práva ve svůj prospěch, ale ve prospěch subjektu cizího práva – [anonymizováno] (akcionář dceřiné společnosti, která dceřiné společnosti poskytla úvěr). Žalobkyně dále namítá neplatnost výpovědi dle ust. § 580 o.z. pro rozpor s dobrými mravy, kterou spatřuje v tom, že žalovaná nejedná s péčí řádného hospodáře, když nejeví zájem o inkasování plateb nájemného od žalobkyně, nesleduje vlastní zájmy, neboť pokud by žalovaná dala pozemky do nájmu vedlejšímu účastníku - [právnická osoba] a.s., hradil by tento nájemce nižší platby nájemného než žalobkyně. Žalobkyně dále namítá neplatnost výpovědi pro rozpor s ust. § 580 odst. 2 o.z., upozorňuje na formální nedostatky výpovědi, když ji a) nesignovala osoba za žalovanou k tomu oprávněná, b) pro její přijetí nebyl dodržen stanovami žalované předpokládaný postup, neboť o výpovědi nerozhodlo představenstvo žalované dle čl. 37 odst. 1 písm. c) stanov a pokud rozhodnutí představenstva bylo učiněno, nepředcházel mu předchozí souhlas dozorčí rady žalované dle čl. 48 stanov žalované. Výpověď žalobkyně spatřuje dále neplatnou pro její neurčitost, když absentuje vymezení předmětu nájmu, který je vypovídán. Žalobkyně dále uvedla, že má za to, že na právní vztah nedopadají ust. § 2302 o.z. upravující nájem prostoru sloužícího k podnikání. Ve stavbě [adresa] a stavbě bez čp. a č.e. žalobkyně podniká. Účel nájmu skladování stavebnin se vztahuje pouze k části pozemku parc. [číslo] nikoliv ke zbývajícím pozemkům, kde účel nájmu k těmto pozemkům je a byl užívání pozemků prostřednictvím staveb. Na daný právní vztah se nevztahuje ust. § 2314 o.z., nejedná se o speciální určovací žalobu omezenou prekluzivní lhůtou. Žalobkyně současně dovozuje, že mezi ní a žalovanou na základě nabídky žalované došlo k uzavření kupní smlouvy k pozemkům parc. [číslo] na nichž je situována stavba [adresa] a stavba bez čp. a č.e. v jejím vlastnictví. V neposlední řadě žalobkyně smlouvu o nájmu ze dne 3. 12. 1997 nepovažuje za smlouvu nájemní, ale dle jejího obsahu za smlouvu o trvalém užívání pozemků zastavěných budovami v jejím vlastnictví, přičemž odkázala na rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 21. 10. 2014, sp. zn. 22 Cdo 2698/2012, dle tohoto závěru proto disponuje trvalým titulem k užívání pozemků ve vlastnictví žalované; budovy v jejím vlastnictví byly postaveny na základě stavebního povolení v roce 1935, dokončeny byly v roce 1939, do vlastnictví žalobkyně přešly na základě dražby ze dne 19. 2. 1997 a v roce 1998 byly zásadním způsobem zhodnoceny. V roce 1997 byla mezi žalobkyní a žalovanou uzavřena„ nájemní smlouva“ k pozemkům, tato smlouva však nemohla nahradit trvalý titul k užívání staveb na titul dočasný, neboť na obou stranách smlouvy absentovala vůle o nahrazení trvalého práva právem dočasným. Dle žalobkyně na souzenou věc dopadá výše citovaný rozsudek sp. zn. 22 Cdo 2698/2012, dle kterého zpravidla nájemní smlouva povede k zániku původního práva stavby trvalého charakteru a vlastníku stavby bude nadále svědčit toliko právo dočasné, není však vyloučeno, aby nájemní smlouva byla ve skutečnosti dohodou o úplatě za užívání pozemku bez vlivu na původní právo stavby trvalého charakteru. Žalobkyně tvrdí, že stavbu získala do svého vlastnictví za účelem zrekonstruovat ji a provést na nich nástavbu, k takovému kroku potřebovala pro stavební řízení listinu, která by osvědčovala pro takové řízení souhlas vlastníka pozemku pod stavbami, vůle žalobkyně tak směřovala k tomu, aby mohla poskytovat platby za užívání pozemků. Stejná vůle byla na straně [anonymizována dvě slova] s.o. Smlouva byla předložena ze strany [anonymizována dvě slova] s.o. jako neměnná a žalobkyně neměla vliv na její obsah. Souhlas s trvalostí a neměnností vzájemného vztahu vyplývá i ze souhlasu právního předchůdce žalované s nástavbou dvou nadzemních podlaží na budově [adresa]. Žalobkyně má za to, že v době uzavření smlouvy si byli s právním předchůdcem žalované souzeni. Žalobkyně dále namítla, že nájemní smlouvu nepovažuje za platnou, neboť za žalovanou ji podepsala osoba neoprávněná. 2. Žalovaná navrhla žalobu na určení neplatnosti výpovědi z nájmu pozemků zamítnout. K odůvodnění uvedla v podání ze dme 7.8.2019 (č.l. 50) a ze dne 31.8.2020 (č.l. 222), že žaloba byla podána opožděně, neboť se na smluvní vztah založený smlouvou o nájmu č. [rok] vztahují ust. § 2302 o.z. upravující nájem prostor sloužících k podnikání a žaloba tak byla podána po uplynutí prekluzivní lhůty zakotvené v ust. § 2314 odst. 3 o.z. Žalovaná dále nesouhlasí s tím, že by jednala s žalobkyní z pozice vrchnostenského a omezovala z tohoto pohledu vlastnické právo žalobkyně, žalovaná je obchodní korporací soukromého