7 C 296/2020-146 — Obvodní soud pro Prahu 3

1. Žalobkyně se žalobou podanou ke zdejšímu soudu dne 15. 9. 2020 domáhala zaplacení částky 44 623 Kč s příslušenstvím. Tvrdila, že uzavřela s žalovanou dne 20. 7. 2018 smlouvu o pronájmu bytové jednotky o velikosti 34 m2, rozložení 2 + kk, nacházející se ve třetím podlaží budovy na adrese [adresa žalované] (dle jen„ byt“ a„ smlouva o pronájmu“). Nájem byl sjednaný od 1. 8. 2018 a výše nájmu činila 11 000 Kč měsíčně. Dne 1. 8. 2018 rovněž žalované žalobkyně předala částku 33 000 Kč jako kauci na nájem a dále 3 000 Kč jako kauci na energie. Nájem byl ukončen dohodou ze dne 19. 3. 2019 ke dni 25. 3. 2019. Dle článku VI. odst. 6 nájemní smlouvy měla žalovaná při skončení nájmu do 15 dní vyúčtovat žalobkyni kauční listinu. Dne 17. 4. 2019 dále žalovaná předala žalobkyni vyúčtování, ze kterého vyplývá, že nedoplatek za služby a energie činil nedoplatek ve výši 1 850 Kč, za malířské práce 5 222 Kč, za úklid 1 500 Kč, celkem částku 8 572 Kč. Žalovaná dále odkázala na článek VII odst. 11 písm. c) nájemní smlouvy, dle kterého v případě, že nájemce měl vážné důvody ukončit nájem dříve, než uplyne 12 měsíců, zpětně se zvyšuje nájemné na částku 16 000 Kč namísto 11 000 Kč. Žalovaná tak požadovala doplatek na nájemném ve výši 40 000 Kč za 8 měsíců za měsíce srpen 2018 až březen 2019, odečetla částku 27 428 Kč (33 000 Kč – 8 572 Kč) jako nevypořádané kauce a požadovala po žalované uhradit 12 572 Kč. Žalobkyně považuje toto vyúčtování za nesprávné a požaduje zaplacení částky 27 428 Kč z nevyúčtované kauce. Dále žalobkyně požaduje částku ve výši 6 195 Kč jako náklady řízení vedeného u Obvodního soudu pro Prahu 3 pod sp. zn. 19 C 487/2019 a náklady řízení u rozhodčího soudu ve výši 11 000 Kč. Žalovaná jako podnikatelka vložila do smlouvy rozhodčí doložku, která se ukázala jako neplatná a kdyby žalovaná existenci rozhodčí doložky nenamítla, žalobkyni by nevznikly náklady s původním řízením u Obvodního soudu pro Prahu 3 a s rozhodčím řízením. 2. V replice ze dne 14. 12. 2020 žalobkyně dále uvedla, že nájemní vztah neskončil výpovědí, jak tvrdí žalobkyně, ale dohodou stran. Žalobkyně se dále neztotožňuje s výkladem žalované, že mělo být postupováno dle článku VII odst. 11 písm. a) a b) nebo písm. a) a c) smlouvy o pronájmu, takový výklad ze smlouvy nevyplývá. Ustanovení odstavce 11 smlouvy o pronájmu je formulováno nejasně a nemůže jít k tíži nájemce. Dále ustanovení článku VII odst. 11 písm. a) sama žalovaná označila jako smluvní pokutu a nemůže tvrdit, že se o smluvní pokutu nejedná. Žalovaná byla navrhovatelkou smlouvy o pronájmu, sama uvedla, že rozhodčí doložku ve smlouvě standardně používá, přitom tvrzení na podporu platnosti doložky u rozhodce neuvedla. Žalovaná se tak snaží těžit z rozdílných rozhodnutí soudu a rozhodčího soudu. 3. V podání ze dne 19. 5. 2021 žalobkyně dále uvedla, že žalovaná na podpis dohody o ukončení nájmu spěchala, nový zájemce si byt prohlédl už dne 16. 3. 2019. Žalovaná dohodu o ukončení nájmu podepisovat nemusela, bylo to její rozhodnutí, nemůže však požadovat ušlý zisk. Článek VII odst. 9 smlouvy o pronájmu na danou situaci nelze aplikovat, neboť se jedná o situaci, kdy byl nájem ukončen výpovědí. 4. V podání ze dne 14. 6. 2021 na výzvu soudu žalobkyně dále uvedla, že charakter činnosti žalované odpovídá definici podnikatelky, neboť jej vykonává způsobem obdobným živnostenskému podnikání a to soustavně, samostatně, na vlastní účet a odpovědnost se záměrem dosahovat zisku. Žalovaná je jediným vlastníkem pozemku parc. [číslo] v k.ú. [část obce] a pronajímá vedle bytů rovněž nebytové prostory obchodu„ [anonymizována tři slova]“ a restauraci„ [příjmení] [příjmení]“. 5. Žalovaná v podání ze dne 18. 11. 2020 s žalobou nesouhlasila a navrhla její zamítnutí. Uvedla, že dopisem ze dne 7. 3. 2019 žalobkyně nájem vypověděla. Výpověď byla žalované doručena dne 7. 3. 2019, výpovědní doba tak začala běžet dnem 1. 4. 2019 a uplynula dnem 30. 6. 2019. Ke dni 25. 3. 2019 pak žalobkyně byt žalované předala, předávacím protokolu je uvedeno, že je nezbytné vymalovat byt, umýt okna a žaluzie, což byla i povinnost sjednaná dle článku. VII. odst. 7 smlouvy o pronájmu. V článku VII odst. 9 smlouvy o pronájmu bylo sjednáno, že pokud se žalobkyně z bytu odstěhuje před uplynutím sjednané doby nájmu, či před uplynutím výpovědní doby, je povinna žalované uhradit náhradu ušlého zisku ve výši 430 Kč za každý den zbývající do konce výpovědní doby, o který byt opustí dříve před uplynutím výpovědní doby. Dle článku VII odst. 11 písm. a) smlouvy o pronájmu účastníci řízení sjednali pro případ ukončení nájmu ze strany žalobkyně před uplynutím 12 měsíců trvání nájmu, povinnost uhradit žalované s tím související nutné režijní a administrativní náklady ve výši 10 000 Kč. Dle čl. VII odst. 11 písm. c) smlouvy o pronájmu účastníci řízení sjednali, že v případě ukončení nájmu ze strany žalobkyně před uplynutím prvních 12 měsíců trvání nájmu, se ke dni předání bytu zpět žalované zpětně zvyšuje nájemné za užívání bytu z částky 11 000 Kč na 16 000 Kč měsíčně. Uvedené ujednání nijak nerozlišuje, zda ke skončení nájmu došlo výpovědí, či dohodu. Důvodem pro předčasné skončení nájmu byly důvody na straně žalobkyně a z její strany podaná výpověď z nájmu bytu. Dle smlouvy pak v případě předčasného skončení nájmu mělo být postupováno dle článku VII odst. 11 písm. a) a b) smlouvy o pronájmu, nebo dle článku. VII odst. 11 písm. a) a c) smlouvy o pronájmu, podle toho, která z variant je pro nájemce příznivější. Žalovaná žalobkyni vyúčtovala složenou jistotu dne 17. 4. 2019. Na složenou jistotu ve výši 36 000 Kč žalovaná započetla nedoplatek z vyúčtování služeb ve výši 1 850 Kč, a dále náklady na provedení výmalby bytu ve výši 5 222 Kč a náklady za provedení úklidu bytu ve výši 1 500 Kč. Žalovaná dále vyčíslila doplatek nájemného ve výši 5 000 Kč za 8 měsíců užívání předmětného bytu, částku 40 000 Kč následně žalovaná započetla na zůstatek složené jistoty ve výši 27 428 Kč. Žalobkyni tak neměla být vrácena žádná část kauce. Žalovaná vznesla námitku započtení svého nároku na zaplacení administrativních nákladů dle čl. VII odst. 11 písm. a) smlouvy o pronájmu ve výši 10 000 Kč a nároku na zaplacení doplatku nájemného v celkové výši 40 000 Kč za období měsíců srpna 2018 až března 2019 oproti žalobou uplatněnému nároku, a to až do výše žalobou uplatněného nároku. Co se týká nároku na náhradu škody, tento nárok žalobkyni nikdy nevznikl. Rozhodčí smlouva byla platně mezi účastníky řízení sjednána dne 20. 7. 2018. Rovněž Obvodní soud pro Prahu 3 v řízení sp. zn. 19 C 487/2019 rozhodl, že dle smlouvy mají být všechny spory rozhodovány Rozhodčím soudem při Hospodářské komoře České republiky a Agrární komoře České republiky a řízení zastavil. Kdyby soud shledal rozhodčí smlouvu neplatnou, takto by nepostupoval, ale naopak by v takovém případě vznesenou námitku nedostatku pravomoci soudu zamítl. Žalobkyně se rovněž měla proti takovému rozhodnutí soudu odvolat, pokud s ním nesouhlasila. Náklady řízení potom byly žalobkyní uhrazeny na základě pravomocného rozhodnutí soudu, tedy na základě exekučního titulu. Žalovaná žádnou zákonnou ani smluvní povinnost neporušila. Stejně tak v případě zaplaceného poplatku za zahájení rozhodčího řízení, žalovaná je přesvědčena o platnosti předmětné rozhodčí doložky. Ani v případě poplatku za zahájení rozhodčího řízení jej nelze považovat za škodu, za kterou by odpovídala žalovaná. 6. Žalovaná v podání ze dne 30. 12. 2020 dále uvedla, že dne 19. 3. 2019 mezi sebou strany uzavřely pouze dohodu o dřívějším předání bytu, nikoli dohodu o dřívějším ukončení nájmu jako takového. Žalovaná rovněž splnila svoji povinnost, pokud vyúčtování kauce provedla dne 17. 4. 2019, neboť tak učinila v rámci 15 denní sjednané lhůty dle článku VI. odst. 6 smlouvy o pronájmu, neboť vymalování bytu došlo dne 2. 4. 2019. Žalovaná dále trvala na výkladu smlouvu, podle kterého mělo být postupováno buď podle článku VII odst. 11 písm. a) a b) smlouvy o pronájmu, nebo dle článku. VII odst. 11 písm. a) a c) smlouvy o pronájmu. Dále uplatnila další námitku započtení na částku 41 710 Kč (97 * 430 Kč) za období od 26. 3. 2019 do 30. 6. 2019 jako ušlého zisku dle článku VII odst. 9 smlouvy o pronájmu. 7. Žalovaná v podání ze dne 3. 5. 2021 dále doplnila, že vznáší námitku započtení podle článku VII odstavce 7 smlouvy o pronájmu na ušlý zisk ve výši 430 Kč za období od 26. 3. 2019 do 2. 4. 2019 ve výši 3 440 Kč. Dále vznesla námitku započtení ušlého nájmu za období od 1. 4. 2019 do 30. 6. 2019 na částku 33 000 Kč, neboť byt pronajala dalšímu nájemci až ode dne 1. 7. 2019. 8. Na jednání u soudu účastníci učinili nesporným, že mezi žalobkyní a žalovanou byla dne 20. 7. 2018 uzavřena smlouva o pronájmu prostor o velikosti 34 m2, [číslo] ve druhém patře domu [ulice] [číslo] [obec a číslo], vlevo od schodiště, skládající se ze dvou neprůchozích místností, koupelny, WC a předsíně. Nájem byl sjednán od 1 8. 2018 na jeden rok. Žalobkyně složila k rukám žalované ke dni 1. 8. 2018 částku 33 000 K