19 C 86/2021-137 — Obvodní soud pro Prahu 3

1. Žalobkyně se žalobou, která byla u soudu podána dne [datum], domáhala vydání rozhodnutí, kterým by soud uložil žalovanému povinnost odstranit na své náklady neoprávněně učiněné stavební úpravy spočívající v rozšíření bytové jednotky ve vlastnictví žalovaného [číslo] o výměře 1,6 m2 vůči společným prostorám domu [adresa] stojícího na pozemku parc. [číslo] v k. ú. [část obce], obec Praha, zapsaného na [list vlastnictví], a uvést společné prostory domu do původního stavu. K odůvodnění žaloby bylo tvrzeno, že žalobkyně je členem Společenství vlastníků domu [adresa žalobkyně] - [část obce], [IČO], se sídlem [adresa žalobkyně] (dále jen„ společenství“), která je ve smyslu ust. § 1194 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, právnickou osobou založenou za účelem zajišťování správy domu [adresa] stojícího na pozemku parc. [číslo] v k. ú. [část obce], obec Praha, [list vlastnictví]. Aktivní legitimace žalobkyně k podání žaloby vyplývá ze skutečnosti, že došlo k neoprávněné změně společných částí domu. Žalobkyně je výlučným vlastníkem jednotky [číslo] žalovaný je výlučným vlastníkem bytové jednotky [číslo] obě bytové jednotky vymezené v předmětném domě. Žalovaný si v roce 2004 stavební úpravou provedenou bez souhlasu společenství a stavebního úřadu oddělil část společných prostor domu bezprostředně navazující na vstup do své bytové jednotky k soukromému výhradnímu užívání. Fakticky tím rozšířil užitnou plochu svého bytu o část společné chodby v zádveří svého bytu na úkor společných prostor domu, což dokládá schéma zabrané společné části domu a prohlášení vlastníka domu. Celkový neoprávněně oddělený a využívaný prostor má výměru cca 1,6 m2. Užívání stavebně upravené části společných prostor v šestém patře domu před vchodem do bytové jednotky žalovaného pro výlučné účely žalovaného představuje užívání neoprávněné. Žalovaný tak učinil v přímém rozporu se stanovami společenství. Uvedené úpravy provedl bez jakékoliv žádosti o souhlas společenství. To, že žalovaný bez souhlasu společenství stavebními úpravami znemožnil ostatním vlastníkům jednotek v domě užívat společných prostor, představuje podstatné porušení stanov společenství. V souladu s článkem VI. odst. [číslo] stanov náleží do výlučné pravomoci shromáždění společenství rozhodování o určení společné části sloužící k výlučnému užívání vlastníka jednotky, jakož i změně podílu na společných částech z důvodu změny podlahové plochy jednotky. Žalovaný si nikdy souhlas od společenství nevyžádal, a tedy mu ani nemohl být udělen, přičemž prostory dlouhodobě užívá a užívá je neoprávněně. Na shromáždění vlastníků dne [datum] bylo přítomnými vlastníky jednotek v domě konstatováno, že stavební připojení neoprávněně zabrané části chodby je v rozporu s prohlášením vlastníka a předseda společenství je povinen postupovat v dané věci soudní cestou. Na shromáždění vlastníků dne [datum] se žalovaný pokusil o podpis změny prohlášení vlastníka reflektující připojení neoprávněně zabrané společné části domu, nicméně usnesení nebylo přijato nutným kvórem stanoveným v rámci článku [číslo] stanov společenství. Na shromáždění vlastníků dne [datum] bylo téma neoprávněně zabrané společné části domu znovu akcentováno, přičemž k odstranění protiprávního stavu byla žalovanému určena lhůta do [datum]. Žalobce se domáhal svého nároku opět na shromáždění vlastníků dne [datum], kdy žalovaný navrhoval odškodnit společenství vlastníků za neoprávněný zábor společných částí domu. Usnesení o odškodnění nebylo na shromáždění přijato. Výzvou ze dne [datum] vyzvala žalobkyně žalovaného k odstranění provedené stavby, a to předsedu společenství vlastníků. Předseda společenství vlastníků na tuto výzvu nereagoval a k odstranění protiprávního stavu v domě neučinil žádných opatření. Žalobkyně tedy následně vyzvala žalovaného k uvedení v předešlý stav, a to dopisem ze dne [datum]. Žalovaný požádal o prodloužení lhůty k odstranění stavební úpravy na společných částech domu do [datum]. Do dne podání žaloby nebyl protiprávní stav vytvořený žalovaným odstraněn. 2. Žalovaný ve svém podání ze dne [datum] sdělil, že nárok uplatněný žalobou neuznává a žalobu považuje za nedůvodnou. Namítl aktivní věcnou legitimaci žalobkyně k podání žaloby s odkazem na usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 22. 8. 2016, sp. zn. 26 Cdo 5610/2015, s tím, že stavební úprava nebo zabraný prostor je stavební úpravou, kterou neztížil nebo neomezil ostatním vlastníkům jednotek žádným způsobem přístup k výtahu, schodišti nebo jejich pohyb po chodbě v tomto patře. Dodal, že souhlas se stavební úpravou získal na schůzi shromáždění vlastníků dne [datum], a to od všech přítomných vlastníků (nepřítomní byli pouze dva vlastníci jednotek). Dodal, že souhlas žalovanému s provedením stavební úpravy poskytla samotná žalobkyně, která zápis ze shromáždění vlastníků vyhotovila. Kromě jiného v době, kdy došlo k udělení předchozího souhlasu se stavební úpravou žalovanému, byla žalobkyně předsedkyně výboru společenství vlastníků, kde v této funkci působila od [datum] do [datum]. Následně od [datum] do [datum] působila jako členka výboru společenství vlastníků a žalovaný v období od [datum] do [datum] jako předseda výboru. Žalobkyně o této stavební úpravě od samého počátku věděla, souhlasila s ní, ale vůči žalovanému v době, kdy byla předsedkyně a následně členka výboru nepodnikla žádné kroky k vyklizení a uvedení prostoru do původního stavu. Navíc přijaté usnesení společenství vlastníků na schůzi konané dne [datum], kterým bylo odsouhlaseno provedení stavební úpravy, nebylo v zákonné lhůtě napadeno žalobou na určení jeho neplatnosti žádným jiným vlastníkem včetně žalobkyně - je tedy závazné. Žalovaný má za to, že o neoprávněné užívání části společných prostor se nejedná, neboť žalovaný užívá předmětné prostory na základě právního titulu, kterým je nájemní smlouva ze dne [datum] Nájemní smlouva byla uzavřena dne [datum] na dobu neurčitou počínaje [datum]. Nájemné bylo sjednáno ve výši [částka] měsíčně se splatností měsíčně předem do 15. dne příslušného kalendářního měsíce na účet pronajímatele s možností jeho navýšení ze strany pronajímatele o roční inflaci. Žalovaný se v nájemní smlouvě zavázal, že po skončení nájmu uvede chodbu na vlastní náklady do původního stavu. Nájemní smlouva byla uzavřená za předchozího souhlasu shromáždění vlastníků konaného dne [datum] usnesením přijatého pod bodem 12 zápisu shromáždění společenství vlastníků ze dne [datum], které nebyl rovněž v zákonné lhůtě napadeno žalobou na určení jeho neplatnosti ve smyslu ust. § 1209 občanského zákoníku žádným jiným vlastníkem včetně žalobkyně. Dodal, že ohledně pronájmu společných částí domu není v zákoně ani ve stanovách stanoveno žádné potřebné kvórum hlasů potřebných k přijetí rozhodnutí o nájmu části společných prostor. Usnesení shromáždění vlastníků ze dne [datum] bylo přijato většinou v souladu s článkem VI. odst. 6 aktuálních stanov. Žalovaný stavební úpravou a zabraným prostorem společných částí prostor neomezuje, neznemožňuje a neztěžuje užívání chodby jako společné části domu ostatním vlastníkům jednotek, stejně tak tím nijak neztěžuje jejich přístup k výtahu nebo ke schodišti. Žalovaný na shromáždění vlastníků konaném [datum] navrhl dlouhodobý pronájem nebo alikvotní příspěvek do fondu oprav, event. adekvátní naturální plnění v domě [adresa]. Většina přítomných vlastníků nepožadovala navrácení části chodby do původního stavu a spíše se klonila k naturální kompenzaci. Na shromáždění nebylo přijato žádné jednoznačné rozhodnutí o řešení situace a nedošlo ani k pověření statutárního orgánu společenství vlastníků schůzí, aby ve věci činil jakékoliv právní kroky směřující k vyklizení předmětného prostoru a uvedení do původního stavu. Žalovaný užívá prostor na základě předchozího souhlasu společenství vlastníků a platného právního titulu, jehož uzavření odsouhlasilo společenství vlastníků. Žalovaný sám navrhl, že za roky užívání zaplatí společenství vlastníků kompenzaci ve výši [částka] a i přesto, že na shromáždění vlastníků konaném dne [datum] nebyl návrh žalovaného ve výši jednorázového odškodnění za výlučné užívání ve výši [částka] odsouhlasen, žalovaný tuto částku uhradil dne [datum]. Ze strany společenství vlastníků nebyla tato částka odmítnuta, ani vrácena. Žalobkyně se nemůže touto žalobou domáhat uvedení věci do původního stavu, protože žalovaný užívá část společné chodby domu [adresa] na základě předchozího souhlasu společenství vlastníků a nájemní smlouvy. Žalobkyně minimálně od roku 2004 věděla o stavební úpravě žalovaného spočívající v připojení části chodby v 7. nadzemním podlaží domu o výměře 1,6 m2 a vzhledem k tomu vznesl námitku promlčení. 3. V reakci na vyjádření žalovaného k žalobě žalobkyně podáním ze dne [datum] sdělila, že na zasedání shromáždění společenství vlastníků ze dne [datum] se přítomní vyjádřili k návrhu žalovaného o zabrání společných prostor s konstatováním, že je třeba, aby si žalovaný vyžádal souhlas i od ostatních členů SVJ, aby bylo dosaženo 100 % souhlasů všech členů