6 C 46/2020-86 — Obvodní soud pro Prahu 3

1. Žalobou doručenou soudu dne 28. 1. 2020 se žalobce domáhal na žalované zaplacení částky 70 059 Kč s následujícím odůvodněním. Žalobce uzavřel s žalovanou nájemní smlouvu bez uvedení data jejího podepsání, na dobu od 1. 2. 2018 do 31. 7. 2023, jejímž předmětem byl nájem prostor v domě [adresa] nacházejících se na pozemku parc. [číslo] k. ú. [část obce], [obec], zapsaného na [list vlastnictví] [katastrální úřad], [katastrální pracoviště], na adrese [adresa], jehož je žalobce vlastníkem (dále jen„ prostory“). Nájemní smlouva byla uzavřena za účelem podnikání žalované, jímž bylo cvičení jógy a provozování studia zdravého jídla. Žalovaná se ve smlouvě zavázala měsíčně platit za užívání prostor nájemné ve výši 57 900 Kč, za služby hradila měsíčně fixní částku 6 900 Kč a zálohy za spotřebované energie ve výši 4 500 Kč. V nájemní smlouvě si účastníci sjednali slevu na nájemném ve výši 50 % nájemného v měsících únor a březen od roku 2019. Žalovaná se obrátila na žalobce v první polovině roku 2018 s žádostí o uplatnění uvedené slevy na nájemném předem, konkrétně žalovaná požadovala slevu 100 % na nájemném za měsíc červen 2018, tj. v měsíci červnu 2018 nemělo být žalobcem účtováno žádné nájemné a v měsících únoru a březnu 2019 mělo být nájemné účtováno v plné výši. Této žádosti žalobce vyhověl. Žalovaná se v srpnu roku 2019 ohradila proti účtovanému nájemnému za měsíce únor a březen 2019 a vyzvala žalobce k uplatnění slevy na nájemném dle uzavřené nájemní smlouvy. Žalovaná svoji pohledávku na slevu z nájemného za měsíce únor a březen 2019 započetla na nájemné za říjen 2019. Tímto vznikla žalobci pohledávka na nájemném za měsíc červen 2018, proto přistoupil k vystavení faktury za nájem v předmětném období a dne 27. 9. 2019 byla do datové schránky žalované doručena faktura č. [číslo] vystavená dne 26. 9. 2019 na úhradu dlužného nájemného za měsíc červen 2018. Splatnost faktury byla stanovena v délce 14 dnů, přičemž tato marně uplynula dne 10. 10. 2019. Žalovaná neuhradila i přes předžalobní výzvu ze dne 17. 10. 2019 do podání žaloby ničeho. 2. Vedle žalované částky se žalobce na žalované domáhala zaplacení zákonného úroku z prodlení ve výši 10 % z částky 70 059 Kč od 11. 10. 2019 do zaplacení. 3. Žalovaná naproti tomu požadovala zamítnutí žaloby s tím, že nárok žalobce považuje za zcela nedůvodný, neboť předmětná sleva z nájemného byla poskytnuta z důvodu, že užívání prostor bylo na jaře 2018 dlouhodobě rušeno hlukem a prachem ze stavby probíhající u pronajatých prostor. Tato sleva z nájemného byla žalobcem garantována žalované e-mailem ze dne 30. 5. 2018 a následně potvrzena vystavením faktury č. [číslo] na červen 2018, kterou žalobce fakturoval nulové nájemné, plnou platbu poplatků za služby a zálohy na spotřebované energie, přičemž žalovaná tyto platby řádně a včas uhradila. Žalovaná popřela, že by uplatnila žádost o předčasné čerpání nájemní smlouvou dohodnuté slevy z nájemného v únoru a březnu 2019. Poskytnutá sleva tedy byla dle žalované slevou dodatečnou, odůvodněnou aktuální kvalitou užívání prostor, nejednalo se o předčasné čerpání nájemní smlouvou garantované slevy z nájemného v únoru a březnu 2019, kdy taková sleva byla sjednána pro každý rok trvání nájemního vztahu. Žalovaná dále uvedla, že formálně započetla svoji pohledávku na slevu na nájemném ve výši 50 % za období únor a březen 2019 na nájemné za říjen 2019, avšak situace se poté zásadně změnila. Žalobce dne 1. 10. 2019 svévolně vyměnil zámky umožňující žalované přístup do pronajatých prostor, proto žalovaná podala dne 3. 10. 2019 Obvodnímu soudu pro Prahu 5 žalobu proti vypuzení z držby, na základě které vydal tento soud dne 16. 10. 2019 usnesení č. j. 20 C 85/2019-16, jež bylo doručeno oběma stranám téhož dne, kterým uložil žalobci povinnost, aby dnem doručení tohoto usnesení žalobce žalované pronajaté prostory zpřístupnil, zdržel se vypuzení z držby spočívající v právu žalované nerušeně užívat prostory dle nájemní smlouvy a do tří dnů od právní moci tohoto usnesení uhradil žalované náklady řízení. Žalobce i přes toto vykonatelné usnesení pronajaté prostory nezpřístupnil. Městský soud v Praze jako soud odvolací usnesením č. j. 70 Co 381/2019-29 ze dne 15. 11. 2019 pak usnesení Obvodního soudu pro Prahu 5 potvrdil. Žalobce však nedbal vydaných rozhodnutí a prostory zůstaly žalované nadále znepřístupněny. V mezidobí správnost obou rozhodnutí potvrdil svým usnesením ze dne 14. 2. 2020, Ústavní soud České republiky, sp. zn. II. ÚS 266/20. Žalovaná tedy od 2. 10. 2019 nemohla prostory užívat, a tedy žalobci jako pronajímateli za období, ve kterém žalované jako nájemci svémocně znemožnil užívání prostor, nenáleží žádné nájemné. Proto pohledávka žalované na vrácení bezdůvodného obohacení žalobce z titulu 50 % nájemného na únor a březen 2019 nezanikla a stále existuje. 4. Po provedeném dokazování soud dospěl k následujícímu závěru o skutkovém stavu ve věci samé. Předmětné prostory jsou ve vlastnictví žalobce (viz Výpis z katastru nemovitostí platný k 1. 10. 2019). Mezi účastníky bylo nesporné, že mezi nimi byla uzavřena nájemní smlouva, jejímž předmětem byly prostory sloužící k podnikání, za jejichž se žalovaná zavázala měsíčně platit nájemné ve výši 57 900 Kč, za služby fixní částku 6 900 Kč a zálohy za spotřebované energie ve výši 4 500 Kč. Z čl. IV odst. 2 nájemní smlouvy bylo zjištěno, že se účastníci dohodli na 50 % slevě z měsíčního nájemného, vždy na období měsíců února a března od roku 2019 až do roku 2023 (viz Nájemní smlouva uzavřená na dobu od 1. 2. 2018 do 31. 7. 2023). Z faktury č. [číslo] ze dne 24. 5. 2018 bylo zjištěno, že v červnu 2018 žalobce na žalované požadoval pouze služby a zálohy za energie (viz Faktura č. [číslo] ze dne 24. 5. 2018), což koresponduje i z e-mailové komunikace účastníků (viz E-mailová komunikace mezi žalobcem a žalobkyní ze dne 30. 5. 2018). Nájemné za měsíc červen 2018 bylo následně žalobcem vyfakturováno až dodatečně dne 26. 9. 2019 (viz Faktura č. [číslo] ze dne 26. 9. 2019). Z e-mailové komunikace ze dne 30. 5. 2018 a výslechu žalobce i žalované soud zjistil, že na jaře roku 2018 probíhaly v okolí pronajatých prostor stavební práce (viz E-mailová komunikace mezi žalobcem a žalobkyní ze dne 30. 5. 2018, výslechy účastníků ze dne 27. 5. 2021). Z e-mailové komunikace ze dne 1. 4. 2019 bylo zjištěno, že žalobce žalované zasílal faktury, přičemž žalovaná neměla žádné námitky týkající se výše nájemného (viz E-mailová komunikace mezi žalobcem a žalobkyní ze dne 1. 4. 2019). Faktury a doložené přehledy plateb potvrzují, že žalovaná hradila nájemné řádně a včas, přičemž za měsíce únor a březen 2019 uhradila nájemné v plné výši (viz Přehled plateb, Faktura č. [číslo] ze dne 9. 1. 2018, Faktura č. [číslo] ze dne 1. 2. 2018, Faktura č. [číslo] ze dne 4. 3. 2018, Faktura č. [číslo] ze dne 3. 4. 2018, Faktura ze dne [číslo] ze dne 24. 5. 2018, Faktura č. [číslo] ze dne 2. 6. 2018, Faktura č. [číslo] ze dne 1. 7. 2018, Faktura č. [číslo] ze dne 5. 8. 2018, Faktura č. [číslo] ze dne 3. 9. 2018, Faktura č. [číslo] ze dne 1. 10. 2018, Faktura č. [číslo] ze dne 5. 11. 2018, Faktura č. [číslo] ze dne 2. 12. 2018, Faktura č. [číslo] ze dne 2. 1. 2019, Faktura č. [číslo] ze dne 3. 2. 2019, Faktura č. [číslo] ze dne 3. 3. 2019, Faktura č. [číslo] ze dne 2. 4. 2019, Faktura č. [číslo] ze dne 1. 5. 2019, Faktura č. [číslo] ze dne 5. 6. 2019, Faktura č. [číslo] ze dne 1. 7. 2019). Z předloženého rozpisu uhrazeného nájemného a služeb souvisejících s užíváním prostor nebyla zjištěna v součtu žádná dlužná pohledávka vzhledem k počtu měsíců, po který nájemní vztah trval. Z uvedeného rozpisu vyplývá, že žalobcem celkem vyfakturovaná částka 1 385 622 Kč byla žalovanou v celkové výši 1 385 622 Kč, uhrazena. Z e-mailu žalované adresovaného žalobci ze dne 22. 4. 2019 bylo zjištěno, že žalovaná informovala žalobce o vadách prostor spočívajících ve výpadcích elektrického proudu a vlhnutí zdi v suterénu (viz E-mail od žalobkyně ze dne 22. 4. 2019). Dne 23. 8. 2019 byla žalované zaslána výzva k doplnění jistoty do plné výše, neboť žalobce čerpal z jistoty na úhradu faktury č. [číslo], faktury č. [číslo], dále na úhradu nájemného a služeb za měsíc září. (viz Opakovaná výzva k doplnění jistoty do plné výše ze dne 23. 8. 2019, Faktura č. [číslo] ze dne 29. 7. 2019, Faktura č. [číslo] ze dne 29. 7. 2019). Z námitek žalované ze dne 24. 9. 2019 proti výpovědi z nájemní smlouvy, dle které měl nájemní vztah skončit k 30. 9. 2019, bylo zjištěno, že žalovaná nesouhlasila s čerpáním kauce tak, jak bylo provedeno a popsáno shora žalobcem, toto považovala za neoprávněné, neboť závazky, pro které žalobce čerpal část kauce, zanikly započtením pohledávek žalované vůči žalobci, přičemž pohledávka z bezdůvodného obohacení pronajímatele z 50 % měsíčního nájemného za měsíce únor a březen 2019 v celkové částce 57 900 Kč, byla započitatelnou pohledávkou (viz Námitky žalované dle § 2314 o.z. ze dne 24. 9. 2019). Mezi účastníky bylo dále nesporné, že vzhledem k výměně zámků v prostorách, neměla ž