8 C 176/2021-286 — Obvodní soud pro Prahu 3

1. Žalobou došlou soudu dne [datum] ve znění pozdějších změn se žalobce domáhal po žalované zaplacení částky 206 760,60 Kč se zákonným úrokem z prodlení z této částky od [datum] do zaplacení. [příjmení] 200 000 Kč představovala kauci složenou na počátku nájemního vztahu a částka 6 760,60 Kč úhradu elektřiny. Žalobce uzavřel se žalovanou smlouvu o nájmu prostoru sloužícího k podnikání, na jejímž základě si žalobce pronajal od žalované bytovou jednotku. Při uzavření smlouvy složil žalobce kauci ve výši 200 000 Kč. Nájem byl ukončen výpovědí žalobce ze dne [datum] k datu [datum]. Bytová jednotka byla žalované předána dne [datum]. Žalovaná jednotku převzala a o převzetí byl sepsán protokol. Podle nájemní smlouvy byla žalovaná povinna vrátit žalobci kauci do 10 dnů od ukončení nájmu a vyúčtování služeb. Přes opakované upomínky žalovaná kauci žalobci nevrátila. Předžalobní upomínka byla žalované zaslána dne [datum]. V předžalobní výzvě žalobce požadoval uhradit též částku 7 168 Kč za elektřinu spotřebovanou v předmětu nájmu po jeho předání zpět žalované. O tuto částku pak žalobce rozšířil žalobu podáním došlým soudu dne [datum]. Žalobce dále požadoval zákonný úrok z prodlení z částky 207 168 Kč od [datum] do zaplacení. 2. Na základě částečného zpětvzetí žaloby ohledně požadované úhrady elektřiny bylo řízení zastaveno co do částky 407,40 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z této částky od [datum] (viz usnesení ze dne 10. 8. 2022, č. j. 8 C 176/2021-239). 3. Žalovaná souhlasila s tím, že účastníci dne [datum] uzavřeli smlouvu o nájmu prostoru sloužícího podnikání, a to na dobu určitou, 5 let. Učinila nesporným, že žalobce v souladu s uzavřenou nájemní smlouvou uhradil žalované kauci ve výši 200 000 Kč. Poukázal však na to, že dle této nájemní smlouvy je žalovaná oprávněna použít kauci na úhradu dlužného nájemného a úhrad za plnění poskytovaná s užíváním pronajímaného bytu, nebo na úhradu škod, které nájemce (či třetí osoby) v bytě na vybavení bytu způsobí, případně na úhradu nákladů spojených s uvedením bytu do původního stavu při ukončení nájmu bytu, pokud je nájemce neuhradí dobrovolně. Podle žalované nájem skončil na základě výpovědi žalobce zaslané dne [datum], a to po uplynutí tříměsíční výpovědní doby, tedy k datu [datum]. Žalovaná kauci započetla na dlužné nájemné za duben 2021 v částce 150 000 Kč a 17 dnů v květnu 2021 po 5 000 Kč za den, tj. celkem 85 000 Kč, celkem tedy započetla částku 235 000 Kč. Započtení nároku na úhradu dlužného nájemného žalovaná učinila podáním došlým soudu dne [datum]. V tomto podání dále žalovaná uvedla, že dopisem ze dne [datum] započetla proti složené kauci svůj nárok na náhradu škody v částce 255 408 Kč, když k úhradě této částky byl žalobce vyzván ve lhůtě do [datum]. Poškození žalovaná konkretizovala následovně: Tři poškozené interiérové dveře, které bude nutné vyměnit (očekávané náklady 40 000 Kč), poškozená dvířka kuchyňských linek nepovoleným umístěním zámků (náklady 51 000 Kč), poškozené sprchové kouty (náklady na opravu 28 000 Kč), vymalování (náklady 17 918 Kč), poškozené podlahové elektrické topení vyvrtáním děr v podlaze (očekávané náklady 108 490 Kč), znehodnocení termoregulátoru (očekávané náklady 10 000 Kč). Proti částce 7 168 Kč požadované za spotřebovanou elektřinu žalovaná započetla částku 6 064 Kč jako přeúčtované náklady od SVJ, které žalobci vyúčtovala fakturou splatnou dne [datum]. 4. K obraně žalované žalobce uvedl, že nájem skončil ke dni [datum], neboť se jednalo o okamžitou výpověď z důvodu nemožnosti užívat předmět nájmu řádně, když žalovaná nezajistila dostatečnou kapacitu přívodu elektřiny do jednotky. Žalovaná datum ukončení nájmu [datum] akceptovala a dne [datum] jednotku od žalobce převzala. K dřívějšímu převzetí jednotky nedošlo pouze z důvodu nedostatečných časových možností na straně žalované. Žalobce tedy vznesl námitku neplatnosti tohoto zápočtu. Stejně tak vznesl námitku neplatnosti zápočtu na náhradu škody, neboť bytová jednotka byla žalované předána ve stejném stavu, v němž byla předána žalobci při zahájení nájmu s přihlédnutím k běžnému opotřebení při jejím užívání. Tvrzené vady nebyly uvedeny v předávacím protokolu sepsaném při předání jednotky zpět žalované. Současně poukázal na to, že výzva k úhradě škody nikdy nebyla doručena žalobci ani jeho právnímu zástupci. 5. Procesní aktivita žalované zcela ustala poté, co v průběhu řízení nejprve prodala předmětnou jednotku kupní smlouvou ze dne [datum], jak vyplývá z výpisu z katastru nemovitostí LV č. [rok] pro [katastrální uzemí], [územní celek], a posléze jediný společník a jednatel žalované [jméno] [příjmení] převedl svůj obchodní podíl na [jméno] [příjmení], bydlištěm ve [země]. 6. V řízení bylo prokázáno, že účastníci uzavřeli dne [datum] smlouvu o nájmu prostoru sloužícího k podnikání, kterou žalovaná jako pronajímatel přenechala žalobci jako nájemci do užívání pro účely podnikání bytovou jednotku [číslo] v domě [adresa] na adrese [adresa], na pozemku parcelní [číslo] v kat. území [obec], [územní celek], vše zapsané na LV č. [rok] vedeném Katastrálním úřadem pro hl. m. [část Prahy]. Tato bytová jednotka se skládá z 5 samostatných apartmánů, a to čtyř apartmánů o velikosti 2 + k. k. a jednoho apartmánu o velikosti 1 + k. k., každý se samostatným sociálním zařízením. Nájemné bylo sjednáno v částce 150 000 Kč měsíčně, dále záloha na náklady související s nájemním vztahem v částce 3 500 Kč měsíčně. Do těchto nákladů nebyla zahrnuta elektřina, jejíž dodávku si měl žalobce zajistit sám uzavřením smlouvy s dodavatelem elektrické energie. Žalobce se dále zavázal ve smlouvě uhradit žalované v hotovosti při podpisu této smlouvy kauci ve výši 200 000 Kč s tím, že žalovaná je oprávněna tuto kauci použít na úhradu dlužného nájemného a úhrad za plnění poskytovaná s užíváním pronajímaného bytu, nebo na úhradu škod, které žalobce či třetí osoby v bytě nebo na vybavení bytu způsobí, případně na úhradu nákladů spojených s uvedením bytu do původního stavu při ukončení nájmu bytu, pokud je nájemce neuhradí dobrovolně. [příjmení] měla být vrácena do 10 dnů od ukončení nájmu a vyúčtování služeb. Nájem byl sjednán na dobu 5 let ode dne podpisu smlouvy. Smlouva dále obsahuje ustanovení o oprávnění vypovědět nájem. Oba účastníci byli oprávněni smlouvu vypovědět bez udání důvodu, přičemž výpovědní doba činila jeden rok. Žalovaná též byla oprávněna nájem bytu vypovědět bez výpovědní doby z důvodu hrubého porušení povinností žalobce jako nájemce. Jiná specifická ujednání o způsobu ukončení nájmu smlouva neobsahovala. Ve smlouvě se uvádí, že její přílohou [číslo] je předávací protokol včetně dokumentace vybavení bytu při předání. Uvedené skutečnosti soud zjistil ze smlouvy o nájmu prostoru sloužícího k podnikání ze dne [datum]. 7. Z předávacího protokolu ze dne [datum] soud zjistil, že uvedeného dne převzal žalobce bytovou jednotku od žalované. Protokole není popsán stav ani vybavení jednotky, pouze se zde uvádí, že k tomuto protokolu náleží fotodokumentace dokládající aktuální vybavení a stav předávaného prostoru. K tomu žalobce před soudem uvedl, že fotografie nebyly pořizovány při předávání jednotky, ale již dříve pro účely inzerce, a stav jednotky a vybavení tedy odpovídal pouze částečně. Z fotografií, které založila do spisu žalovaná s tím, že zachycují stav jednotky v době jejího předání žalobce, nelze zjistit, kdy byly pořízeny. Stav jednotky v době jejího předání žalobci tedy nebyl prokázán. 8. Dle shodných tvrzení účastníků žalobce na počátku nájmu uhradil žalované sjednanou kauci 200 000 Kč a žalovaná tuto částku po skončení nájmu žalobci nevrátila. Soud ve smyslu § 120 odst. 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o. s. ř.“) vzal tato shodná tvrzení za svá skutková zjištění. 9. Během trvání nájmu se žalobce potýkal s nedostatečným příkonem elektřiny, kvůli kterému bylo nutno omezovat podlahové elektrické vytápění, a také často nefungovaly elektrické spotřebiče. Žalobce opakovaně vyzýval žalovanou, aby tento problém vyřešila (viz zprávy elektronické komunikace ze dne [datum], [datum], [datum]). Žalovaná přislíbila nápravu a až do doby opravy a navýšení výkonu na jističi poskytla slevu na nájemném 30 000 Kč za únor, březen, duben a květen roku 2020 (viz e-mailová komunikace mezi žalobcem a [jméno] [příjmení] za žalovanou ze dne [datum], [datum], [datum], [datum], [datum]). 10. Žalovaná v průběhu řízení tvrdila, že elektřina fungovala bez problémů. K tomuto tvrzení doložila zprávy o revizi jednotlivých elektrických zařízení a doklad o úhradě elektroinstalace. Z těchto listin však soud nezjistil žádné skutečnosti podstatné pro posouzení věci, neboť z nich pouze vyplývá, že ke dni [datum] byla jednotlivá kontrolovaná elektrická zařízení schopná bezpečného provozu (viz zprávy o revizi elektrického zařízení ze dne [datum], provedené v jednotlivých částech bytové jednotky, které jsou ve zprávách nazvány jako rodinné byty [číslo] 5, faktura [číslo] vystavená dodavatelem [právnická osoba] za pro