19 C 318/2020-218 — Obvodní soud pro Prahu 4

1. Žalobkyně se po žalovaných 1. a 2. domáhala zaplacení částky 200 000 Kč z titulu toho, že uzavřeli smlouvu o rezervaci nemovitosti, na základě které se žalobkyně a žalovaný 1. zavázali uzavřít kupní smlouvu na prodej pozemku parc.č. st. [anonymizováno], jehož součástí je budova [adresa] (rodinný dům) a pozemku parc. [číslo] vše k.ú. [obec], [územní celek] Kupní smlouva měla být uzavřena nejpozději 27. 3. 2020 a kupní cena za nemovité věci byla sjednána na částku 14 740 000 Kč. Na základě rezervační smlouvy uhradila žalobkyně na účet žalovaného 2. rezervační poplatek ve výši 200 000 Kč, který měl být dle ustanovení článku V, odst. 3 rezervační smlouvy v případě uzavření příslušné kupní smlouvy započítán na kupní cenu. Pro případ, že by k uzavření kupní smlouvy nedošlo z důvodu na straně žalovaného 1., byl žalovaný 2. povinen žalobkyni vrátit rezervační poplatek v souladu s ustanovením článku VI, odst. 1 rezervační smlouvy. K rezervační smlouvě byl uzavřen dne 26. 3. 2020 dodatek [číslo] na základě kterého byl prodloužen termín pro uzavření kupní smlouvy do 17. 4. 2020. Kupní cena měla být vypořádána prostřednictvím úschovy u Československé obchodní banky. S ohledem na situaci v důsledku pandemie Covid-19 v České republice zahájila žalobkyně se žalovaným 1. i žalovaným 2. ještě před uplynutím lhůty pro podpis kupní smlouvy (17. 4. 2020) jednání, na základě kterého bylo dohodnuto, že se kupní cena sníží na částku 14 250 000 Kč, přičemž její část ve výši 13 500 000 Kč bude uhrazena po podpisu kupní smlouvy a zbývající část ve výši 750 000 Kč bude uhrazena do 31. 12. 2020. Na základě této dohody byla žalovaným 2. upravena kupní smlouva i smlouva o bankovní úschově a termín podpisu kupní smlouvy byl dohodnut na 7. 5. 2020. V noci 6. 5. 2020 (tedy den před dohodnutým podpisem kupní smlouvy a smlouvy o úschově) obdržela žalobkyně textovou zprávu od žalovaného 1., ve které psal, že mu není dobře (má zvýšenou teplotu) a není si jistý, jestli se podpis uskuteční. Ráno, 7. 5. 2020, se žalobkyně dotazovala žalovaného 1. textovou zprávou, jestli se k podpisu dostaví a v té návaznosti obdržela od manželky žalovaného 1. zprávu, že je žalovaný 1. nemocný, smlouvy nepodepíše a ozve se, až mu bude lépe. K podpisu kupní smlouvy a smlouvy o bankovní úschově dne 7. 5. 2020 tedy z důvodu na straně žalovaného 1. nedošlo. Žalobkyně již měla k plánovanému podpisu na účtu připravenou celou částku, která měla být po podpisu kupní smlouvy složena do úschovy, a to 13 300 000 Kč. V následujících dnech se žalobkyně opakovaně pokoušela kontaktovat žalovaného 1. i žalovaného 2. a dohodnout si další termín podpisu. Na její výzvy a dotazy však ani žalovaný 1. ani žalovaný 2. nereagovali. Žalobkyně dále zjistila, že žalovaný 1. nabízí předmětné nemovité věci k prodeji prostřednictvím jiné realitní kanceláře ([právnická osoba]) za vyšší cenu, než která byla mezi žalobkyní a žalovaným 1. dohodnuta. S ohledem na skutečnost, že k uzavření kupní smlouvy nedošlo zjevně z důvodů na straně žalovaného 1., byl žalovaný 2. povinen žalobkyni vrátit rezervační poplatek v plné výši, a to v souladu s ustanovením článku VI, odst. 1 rezervační smlouvy, jak je uvedeno výše. Pro případ, že by si žalobkyní uhrazený rezervační poplatek fakticky bez příslušného právního důvodu ponechal ve své dispozici žalovaný 1., je povinen jej žalobkyni vydat z titulu bezdůvodného obohacení. Žalobkyně vyzvala dne 15. 5. 2020 žalovaného 1. i žalovaného 2. k vrácení rezervačního poplatku ve výši 200 000 Kč nejpozději do 26. 5. 2020, ale žalovaný 1. ani žalovaný 2. na výzvu nijak nereagovali. Žalobkyně následně zaslala žalovanému 1. prostřednictvím právního zástupce dne 10. 6. 2020 předžalobní výzvu, ve které ho vyzvala k vrácení rezervačního poplatku, respektive uhrazené zálohy na kupní cenu. Na tuto výzvu reagoval žalovaný 1. dopisem ze dne 18. 6. 2020, ve kterém napsal, že považuje výzvu žalobkyně za bezpředmětnou, nárok na vrácení zálohy za neoprávněný, a to z důvodu závažného porušení rezervační smlouvy ze strany žalobkyně. S ohledem na zmíněnou reakci žalovaného 1. nemůže žalobkyně vyloučit, že si žalobkyní uhrazený rezervační poplatek fakticky bez příslušného právního důvodu ponechal ve své dispozici žalovaný 1. Žalobkyně dále zaslala žalovanému 2. prostřednictvím právního zástupce dne 9. 7. 2020 předžalobní výzvu, ve které ho rovněž vyzvala k vrácení uhrazené zálohy na kupní cenu. Na tuto výzvu žalovaný 2. nikterak nereagoval. Vzhledem k výše uvedenému je dle žalobkyně zřejmé, že žalovaný 1. se s vidinou prodeje předmětných nemovitých věcí za vyšší cenu záměrně vyhnul podpisu dohodnuté kupní smlouvy s žalobkyní a přestal s žalobkyní komunikovat a příslušnou kupní smlouvu odmítá uzavřít. Jelikož žalobkyně nezná obsah příslušné obchodní dohody mezi žalovaným 1. a žalovaným 2. a není jí ani známo, kdo z nich dle předmětné dohody s jí uhrazenými prostředky aktuálně fakticky disponuje a kdo z nich jí je dle příslušné dohody fakticky vrátí, žalobkyni nezbylo než z opatrnosti uplatnit svůj nárok společně a nerozdílně vůči žalovanému 1. i žalovanému 2., a to s tím, že byla připravena tuto žalobu v případě uhrazení svého nároku nebo v případě poskytnutí odpovídajících informací ze strany žalovaných vzít v příslušném rozsahu bez zbytečného odkladu zpět. Příslušný zákonný úrok z prodlení z neuhrazené jistiny žalobkyně nárokuje ode dne následujícího po uplynutí příslušné lhůty k jejímu vrácení. 2. Žalovaný 1. (viz č.l. 30-33 spisu) a žalovaný 2. (viz č.l. 15-16 spisu) se k žalobě vyjádřili následovně. Oba činí nesporným, že žalovaný 1. jako vlastník nemovitosti uzavřel dne 26. 2. 2020 s žalobkyní jako klientem a s žalovaným [číslo] jako zprostředkovatelem trojstrannou smlouvu o rezervaci nemovitosti, na základě které se žalobkyně a žalovaný 1. zavázali uzavřít kupní smlouvu na prodej pozemku parc.č. st. [anonymizováno], jehož součástí je budova [adresa] (rodinný dům) a pozemku parc. [číslo] vše k.ú. [obec], [územní celek] Kupní smlouva měla být uzavřena nejpozději dne 27. 3. 2020 (dle čl. III. odst. 1 rezervační smlouvy) a kupní cena za nemovitost byla sjednána na částku 14 740 000 Kč. K rezervační smlouvě byl uzavřen dne 26. 3. 2020 dodatek [číslo] na základě kterého byla prodloužena lhůta pro uzavření kupní smlouvy do 17. 4. 2020. Tedy rezervační smlouva ve znění dodatku [číslo] byla uzavřena na dobu určitou do dne 17. 4. 2020 (čl. VII). Dle emailu ze dne 5. 2. 2020 doručeného žalovanému [číslo] tedy před uzavřením rezervační smlouvy, měla být kupní cena žalobkyní připravena, a to bez jakéhokoliv bankovního financování. Tedy žalobkyně deklarovala žalovaným 1. a 2., že je připravena kupní cenu složit okamžitě, což bylo následně pojato také do rezervační smlouvy (čl. I. bod 7). Po uzavření rezervační smlouvy dále probíhala komunikace mezi žalovaným 2. a žalobkyní. Listiny, na něž je v tomto podání odkazováno, byly již do spisu založeny žalovaným 2. Dne 22. 3. 2020, tedy již v režimu rezervační smlouvy žalovaný 2. opět obdržel e-mail s žádostí o prodloužení lhůty k uzavření kupní smlouvy. Dne 26. 3. 2020 tedy žalovaný 2. zaslal e-mail žalobkyni s tím, že v příloze zasílá podepsaný návrh dodatku 1., čímž tedy bylo žalovanými vyhověno přání žalobkyně s prodloužením rezervační smlouvy a lhůty k uzavření kupní smlouvy do 17. 4. 2020. Dodatek [číslo] byl podepsán třemi smluvními stranami. E-mailem ze dne 29. 3. 2020 žalovaný 2. potvrzuje přijetí podepsaného dodatku ze strany žalobkyně. Dne 14. 4. 2020 žalobkyně deklaruje e-mailem, že od obchodu musí ustoupit. Žalovaný [číslo] se v navazujícím mailu ze dne 16. 4. 2020 snažil ještě poskytnout žalobkyni možné alternativy úhrady kupní ceny, ačkoliv ta téhož dne o uzavření kupní ceny nestála a nabídku žalovaného [číslo] e-mailem neakceptovala. Dne 17. 4. 2020 skončila lhůta pro uzavření kupní smlouvy. K tomuto dni byly ze strany žalovaného 2. učiněny veškeré možné kroky k uzavření kupní smlouvy, jako je rezervování nemovitosti po dobu 2 měsíců, příprava zpracování a zajištění právních podkladů, organizace podpisu smluv, atd. Stejně tak žalovaný 1. byl vázán rezervační smlouvou a jejím dodatkem a byl nejpozději dne 17. 4. 2020 připraven kupní smlouvu podepsat. Tedy, jak žalovaný 1. tak i žalovaný 2. nikterak svým jednáním nepochybili a nezavdali důvod k neuzavření kupní smlouvy, ba naopak dostáli svým povinnostem směřujícím k uzavření kupní smlouvy o převodu nemovitosti a snažili se žalobkyni vyjít vstříc. Marným uplynutím lhůty dne 17. 4. 2020 včetně přestaly být smluvní strany vázány povinností uzavřít kupní smlouvu, neboť rezervační lhůta uplynula. Tím, že žalobkyně v předvečer posledního dne rezervační lhůty výslovně v e-mailu ze dne 16. 4. 2020 uvedla, že nemůže další nabídky žalovaného 1. na úhradu kupní ceny přijmout, dala zcela zřetelně a výslovně žalovaným na vědomí, že kupní smlouva z její strany uzavřena nebude. Žalovaný 1. je plně přesvědčen, že ode dne 18. 4. 2020 nebyly smluvní strany vázány povinností uzavřít kupní smlouvu v intencích rezervační smlou