30 C 425/2021-73 — Obvodní soud pro Prahu 4

1. Žalobce se svým návrhem doručeným zdejšímu soudu dne [datum] domáhal uložení povinnosti žalovaným k zaplacení žalované částky, když žalobce je právnickou osobou vzniklou na základě zákona č. 72/1994 Sb., zapsanou v rejstříku společenství vlastníků jednotek. Žalovaní byli v roce 2017 spoluvlastníky nebytové jednotky [číslo] v obci [obec] k. ú. [část obce], nacházející se v domě, za jehož správu je žalobce odpovědnou osobou. Dne [datum] byla z bankovního účtu žalobce vyplacena žalovaným bez právního důvodu částka ve výši 23 158,04 Kč. Žalobce dále uvedl, že dohoda o narovnání ze dne [datum] nemohla upravit způsob přispívání na opravy a údržbu společných částí domu odchylně od zákona pro futuro, a je tedy minimálně částečně neplatná pro rozpor se zákonem, respektive nemůže poskytovat právně relevantní podklad pro výplatu jakéhokoliv zpětného plnění z fondu oprav žalobce. Podle § 15 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů ve znění účinném do 31. 12. 2013 platilo, že vlastníci jednotek jsou povinni přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku, a pokud dohoda neurčuje jinak, nesou náklady poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu. 2. Žalovaní uvedli, že nárok žalobce neuznávají. Žalobce a žalovaní se již v minulosti neshodli na rozsahu povinnosti žalovaných coby vlastníků jednotky [číslo] přispívat na správu domu a pozemku, neboť žalovaní jsou přesvědčeni, že jim určený spoluvlastnický podíl se vztahuje pouze na ty části domu, které jsou společné všem vlastníkům jednotek, a žalobce požadoval, aby žalovaní nesli náklady na správu a opravu všech společných částí domu. Z tohoto důvodu zahájili žalovaní u zdejšího soudu dne [datum] řízení vedené pod sp. zn. 11 C 181/2003, soudní řízení bylo zastaveno z důvodu zpětvzetí žaloby a mezi žalobcem a žalovanými uzavřena dne [datum] dohoda o narovnání. Dohoda o narovnání byla schválena shromážděním vlastníků dne [datum] a žalovaní nesli podíl na nákladech na správu a opravu těch společných částí domu, které byly určeny všem vlastníkům jednotek. Uvedeným způsobem postupoval žalobce nepřetržitě od okamžiku uzavření dohody, a to se souhlasem shromáždění vlastníků. Žalobce požaduje vydání plnění, které sám označil jako přeplatek zálohy k zaplacení žalovanými do fondu oprav a vyplatil jej žalovaným. Uvedené jednání považují žalovaní za postup v rozporu s dobrými mravy. Žalovaní dále uvedli, že žalovaní se nikdy nedovolávali neplatnosti dohody o narovnání, proto vznášejí námitku promlčení, když během stanovené promlčecí lhůty nebyla nikým vznesena námitka relativní neplatnosti této dohody, ani nebyla ve stanovené době podána žaloba na neplatnost o předmětném usnesení shromáždění, a dále uvedli, že žalovaní byli vyloučeni z užívání všech těch společných částí domu, které tvoří společné vnitřní prostory budovy a nebyli ani oprávněni ke vstupu do budovy, a proto požadují náhradu za omezení spoluvlastnického práva, kterou započítávají jako procesní obranu proti požadované částce ve výši 23 158,04 Kč. 3. Žalobce při jednání dne [datum] vzal zpět žalobu co do částky 2 317 Kč s příslušenstvím. Soud proto postupoval podle § 96 odst. 2 o. s. ř. a rozhodl, jak uvedeno ve výroku II. tohoto rozhodnutí. 4. Soud v rámci řízení provedl tyto důkazy: - dohoda o narovnání ve věci tvorby oprav a údržby příslušejících k jednotce [anonymizována tři slova] ze dne [datum], - zápis ze shromáždění Společenství vlastníků [anonymizována tři slova] konané dne [datum], - prohlášení vlastníka pro bytový dům [adresa]. - výzva k vrácení plnění bez právního důvodu ze dne [datum] včetně archu podací pošty. - výpis z katastru nemovitostí ke dni [datum], [list vlastnictví], katastrální území Libuš, - vyúčtování služeb a ostatních nákladů za rok 2017, - evidenční list, - výpis z účtu žalobce ze dne [datum]. 5. Z těchto provedených důkazů a nesporných tvrzení žalobce a žalovaných soud zjistil skutkový stav věci v rozsahu nezbytném pro rozhodnutí. Žalovaní byli vlastníky od roku 2001 jiného nebytového prostoru [číslo] katastrální území Libuš, obec Praha, a to do října roku 2017 (nesporná tvrzení účastníků řízení, výpis z katastru nemovitostí). 6. Dle prohlášení vlastníka k bytovému domu [adresa], ulice [anonymizována dvě slova], [obec a číslo] – [část obce], nebytová jednotka [číslo] bje vymezena celkovou plochou 288,50 m2 a k vlastnictví této jednotky dále patří spoluvlastnický podíl na společných částech budovy o velikosti [číslo]. Dále spoluvlastnické podíly vlastníků jednotek na společných částech budovy se řídí vzájemným poměrem podlahové plochy jednotek v celkové ploše všech jednotek v domě. Spoluvlastnické podíly vyjádřené zlomkem jsou uvedeny u každé konkrétní jednotky a vztahují se ke všem společným částem domu včetně pozemku. V budově jsou vymezeny části společné vlastníkům všech jednotek: a) základy včetně izolací, obvodové a nosné stěny, hlavní stěny a průčelí, b) střecha, c) hlavní svislé a vodorovné konstrukce, d) vchody, e) schodiště, okna a dveře přímo přístupné ze společných částí, f) výměníková stanice, g) elektro rozvodna, h) rozvody tepla, rozvody teplé a studené vody včetně uzávěrů samostatných jednotek, rozvody kanalizace, rozvody elektřiny včetně hlavního jističe samostatných jednotek, slaboproudé rozvody (společná televizní anténa, zvonky, domácí telefon), rozvody telekomunikací, bleskosvody, i) rozvody odsávání a větrání včetně ventilátorů a regulačních zařízení. Všechny tyto společné části mají právo užívat a povinnost podílet se na jejich opravách a údržbě všichni spoluvlastníci z titulu svého spoluvlastnického práva. V budově jsou vymezeny části společné vlastníkům jen některých jednotek: a) nebytových jednotek 101, 102, 103 – zádveří, vstupní prostor, WC muži, WC ženy v 1. NP vpravo od vstupu, b) bytových jednotek – chodby, zádveří, vstupní hala, sušárna, úklidová komora, úschova jízdních kol a kočárků, výtahy včetně šachet a strojoven, schodiště a chodby v 2. - 8. NP. Náklady na správu domu představují zejména: a) náklady na údržbu a opravy společných částí domu, b) daň z nemovitosti, c) pojištění domu, d) údržba výtahů, e) úklid chodeb a schodišť, f) sjednaná odměna správci, g) mzdové náklady osob zajišťujících provoz domu, h) spotřeba energií ve společných částech domu, i) odvoz odpadků, j) ostatní náklady vztahující se přímo k domu, k) úklid chodníků, l) spotřeba studené vody v jednotkách vč. stočného, m) spotřeba teplé vody v jednotkách. Na úhradě nákladů uvedených pod body ad a) až m) se vlastníci jednotek podílejí v poměru spoluvlastnického podílu na společných částech domu. Úhradu nákladů ad l) a m) se rozúčtují dle obecně platných předpisů. Náklady na správu domu uvedené pod body d), e), h) a i) se netýkají vlastníků nebytových prostor v 1. NP. 7. Dne [datum] byla uzavřena dohoda o narovnání ve věci tvorby oprav a údržby příslušející k jednotce [anonymizována tři slova] mezi žalovanými a Společenstvím vlastníků jednotek domu [anonymizována dvě slova], podepsané předsedou výboru [jméno] [příjmení] a žalovanými. Na základě této dohody byly vypořádány platby za období roků 2001 až 2006. V článku II. strany dohodly, že do budoucna, tedy po podpisu této dohody, budou platby prováděny nadále ve stejném termínu, jak je stanoveno všem vlastníkům s tím, že výše plateb v jednotlivých měsících bude hrazena ve výši, jako by vlastník spoluvlastnil všechny společné části domu, tedy bude stanoven podle jeho spoluvlastnického podílu. Každé [anonymizováno] pak bude ze strany společenství provedeno vyúčtování těchto plateb tak, že z plateb zaplacených v rozhodném období budou vyjmuty ty, které se netýkají spoluvlastnictví vlastníka. Součet těchto plateb v peněžním vyjádření bude násoben spoluvlastnickým podílem vlastníka a částka, která takto vzejde, bude vlastníkům každé čtvrtletí vrácena. Rozdělení částí, které patří všem majitelům a částí, které vlastníci nespoluvlastní, je uvedeno v čl. III. této dohody. Dále v článku III. byly určeny společné části pro podílení se na opravách a údržbě společných částí domu. 8. [název žalobkyně] na své schůzi dne [datum] byl přítomnými vlastníky v poměru 98,67 % schválen návrh dohody o narovnání ve věci tvorby, oprav a údržby příslušející k jednotce [anonymizována tři slova]. 9. Z evidenčního listu pro výpočet úhrad za užívání nebytové jednotky [číslo] je zřejmé, že spoluvlastnický podíl je určen v poměru [číslo], zálohy na opravy ve výši 5 770 Kč vzhledem k poměru spoluvlastnického podílu, na služby a na úklid chodníku byla stanovena částka 93 Kč, na správu a účetnictví částka 128 Kč, na pojištění domu částka 222 Kč, na provoz společenství částka 1 171 Kč, celkem částka 7 384 Kč. Platnost tohoto evidenčního listu byla od [datum]. Z vyúčtování služeb a ostatních nákladů za rok 2017 vyplývá přeplatek ve výši 3 861 Kč. Do fondu oprav byl celkový předpis 57 700 Kč za 10 měsíců. 10. Dle výpisu z účtu žalobce je patrno, že dne [datum] žalovaným byla odeslána částka 24 703,04 Kč zahrnující přeplatek ve výši 3 862 Kč za vyúčtování roku 2017, dále částku 23 158,0