15 C 303/2019-165 — Obvodní soud pro Prahu 5

1. Žalobkyně žalobou podanou dne [datum] požadovala po žalované zaplatit částku ve výši 78 758 Kč s příslušenstvím. Uvedla, že se v její svěřené správě nacházejí následující nemovité věci: pozemky s parcelními čísly [číslo] (jehož součástí je stavba [adresa]), [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo] a [číslo]. Takto specifikované pozemky pak tvoří sportovní areál, jenž byl na základě Smlouvy o pronájmu pozemku ze dne [datum] ve znění dodatku č. 1 ze dne [datum] (dále jen„ nájemní smlouva“) svěřen do užívání žalované. Tato nájemní smlouva byla ke dni [datum] (tj. den, v němž žalovaný žalobci písemně potvrdil, že výpověď bere na vědomí) na základě jednostranné výpovědi žalobce bez výpovědní doby ukončena. Jako důvod ukončení nájmu žalobkyně uvedla dlouhodobě vytýkané porušování smluvních i zákonných povinností ze strany žalované zvlášť závažným způsobem, kdy žalovaná mj. nehradila smluvně dohodnuté vodné a stočné příslušnému provozovateli distribuční soustavy, nebyla schopna předmětný sportovní areál řádně zabezpečit či o něj náležitě pečovat, což vedlo k postupnému vzniku ohrožení bezprostředního okolí, vč. sousedící cyklostezky. Žalovaná rovněž bez souhlasu žalobkyně dále pronajímala areál třetím subjektům a obecně s žalobkyní, jakožto pronajímatelem, přestala zcela komunikovat nebo spolupracovat. Mezi žalobkyní a žalovanou nebyla uzavřena žádná nová nájemní smlouva ani jiná dohoda, přesto žalovaná do dnešního dne předmětné nemovité věci užívá, a to i přes opakované výzvy k jejich vyklizení a předání. Ze shora uvedených skutečností tak dle názoru žalobkyně jednoznačně plyne, že žalovaná v současné době užívá dotčené nemovitosti bez právního důvodu, přičemž za užívání dotčených nemovitostí žalovaná žalobkyni ničeho neplatí a nemovité věci ani řádně neudržuje. Užíváním dotčených nemovitostí bez právního důvodu se žalovaná na úkor žalobkyně bezdůvodně obohacuje. Dle znaleckého posudku [číslo] ze dne [datum], který si za tímto účelem nechala žalobkyně zpracovat, byla výše bezdůvodného obohacení za období od [datum] do [datum] (tj. [anonymizováno] měsíců) stanovena na částku 78 758 Kč. Žalobkyně vyzvala žalovanou k zaplacení uvedené částky předžalobní výzvou ze dne [datum], avšak dosud jí na tento nárok nebylo ze strany žalované jakkoliv reagováno. Ve vyjádření ze dne [datum] změnila žalobkyně období, za něž je bezdůvodné obohacení požadováno, a to od [datum] do [datum], přičemž tato změna žaloby byla soudem při jednání konaném dne [datum] připuštěna. 2. Přípisem ze dne [datum] vzala žalobkyně žalobu částečně zpět v částce 16 758 Kč. Uvedla, že při jednání konaném dne [datum] do předmětného spisu založila Dodatek č. I ke znaleckému posudku [číslo] ze dne [datum], na základě kterého byla znalcem nově vymezena a zaměřena reálná plocha sportovního areálu [ulice a číslo], ve shodě s ohraničením tvořeným vnějším obvodovým oplocením (a částečně jižní stranou budovy [adresa]). Znalec dále formálně upravil období výpočtu výše obvyklého nájemného na období od [datum] do [datum]. 3. Žalovaná ve své replice ze dne [datum] nesouhlasila s tím, že by užívala nebo jakkoliv jinak znemožňovala vstup na předmětné pozemky. Žalovaná o všech důležitých skutečnost informovala žalobkyni replikou na předžalobní výzvu ze dne [datum]. Dle žalované tedy rovněž není pravdou, že by žalovaná na předžalobní výzvu nereagovala. Žalované není známo, že by žalobkyně neměla volný vstup na všechny výše uvedené pozemky, to vše však vyjma pozemku parc. č. st. [číslo], jehož součástí je stavba [adresa], adresa [adresa], neboť danou budovu považuje žalovaná za své vlastnictví, kdy z daného důvodu je také vedeno řízení na určení vlastnického práva u [příjmení] [obec a číslo], pod sp. zn. 20 C 88/2019. Ve vztahu k pozemkům s parcelním [číslo] částečně k pozemku [číslo] žalovaná uvedla, že se jedná o veřejné prostranství a netuší, jak by měla jejich neužívání prokázat. Žalovaná ve svém vyjádření ze dne [datum] dále soudu sdělila, že odmítala žalobkyni na předmětné pozemky vpustit, a to zejména z důvodu toho, že se na všech pozemcích nacházel majetek žalované. Tímto majetkem je jednak oplocení celého fotbalového areálu, které zbudovala žalovaná za cenu cca 400 000 Kč. Dále se jedná o vybudování závlahového systému na celém fotbalovém hřišti, kdy tento byl v roce [rok] zbudován výhradně za prostředky žalované, kdy částka za závlahu, včetně rekonstrukce hřiště vyšla žalovanou na 5 900 599 Kč. Protože žalovaná zhodnotila pozemek ve vlastnictví žalobce o hodnotu 5 900 599 Kč, uplatnila kompenzační námitku ve výši zde žalované částky, tj. 78 758 Kč s příslušenstvím (případně v jiné výši, které bude určena revizním znaleckým posudkem, který je dle sdělení žalobkyně vypracováván). Tuto pohledávku žalovaná vůči žalobkyni uplatnila již v dopise ze dne [datum]. Při jednání konaném dne [datum] žalovaná uvedla, že pozemky v rozsahu vyznačeném v Dodatku I. ke znaleckému posudku [číslo] červenou čarou ve tvrzeném období skutečně užívala, a učinila nárok žalobkyně na částku ve výši 62 000 Kč nesporným. 4. Přípisem ze dne [datum] vznesla žalobkyně v reakci na návrh na započtení vzájemné pohledávky učiněný žalovanou námitku promlčení pohledávky žalované. Uvedla, že k promlčení údajného nároku žalované muselo dojít minimálně ke dni [datum], protože tvrzená pohledávka žalované vůči žalobkyni musela vzniknout nejpozději ke dni [datum] (tedy den před vystavením příslušné faktury ze strany dodavatele, resp. první možný den, kdy by se žalovaná měla dozvědět o vzniku bezdůvodného obohacení, příp. o tom, kdo je získal, ve smyslu počátku běhu subjektivní promlčecí doby). Žalobkyně pak odkázala na ust. § 617 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, dle kterého de facto platí, že jednostranné započtení promlčené pohledávky vůči nepromlčené pohledávce lze provést tehdy, když k jejímu promlčení došlo až poté, co se obě pohledávky setkaly (a nikoliv k okamžiku, kdy byl učiněn projev směřující k započtení). Pohledávka žalobkyně, která tvoří předmět žalobního nároku, však vznikla až ke dni [datum], což žalovaná sama potvrdila na jednání konaném dne [datum]. V okamžiku setkání předmětných pohledávek tak dle žalobkyně již byla tvrzená pohledávka žalované promlčená. 5. Účastníci za nesporné označili vymezení a rozsah předmětných pozemků, které měly být žalovanou užívány, a to v podobě, v níž jsou vymezeny (ohraničeny červenou čárou) v Dodatku I. ke znaleckému posudku [číslo] konkrétně pak tedy pozemky s parcelními čísly [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo] a [číslo]. Účastníci rovněž dále učinili nespornou částku, která byla vyčíslena v Dodatku I. ke znaleckému posudku [číslo] za užívání předmětných pozemků během období od [datum] do [datum], tedy částku ve výši 62 000 Kč. Účastníci za nesporné považují užívání pozemku s parcelním [číslo] tak, jak je označen v Dodatku I. ke znaleckému posudku [číslo] ačkoli nebyl uveden v nájemní smlouvě. 6. Na základě listinných důkazů založených ve spise soud dospěl k následujícím skutkovým zjištěním. 7. Dne [datum] účastníci mezi sebou uzavřeli Smlouvu o pronájmu pozemku, na základě které, ve spojení s Dodatkem k této smlouvě ze dne [datum], byly žalované pronajaty pozemky s parcelními čísly [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], a [číslo] (zjištěno ze Smlouvy o pronájmu pozemku ze dne [datum] na č. l. 17-18 spisu s z Dodatku č. 1 ke Smlouvě o pronájmu pozemku ze dne [datum] na č. l. 19 spisu). 8. Následně byla Smlouva o pronájmu pozemku ze dne [datum] písemně ukončena bez výpovědní doby (zjištěno z výpovědi nájemní smlouvy ze dne [datum], sepsané dne [datum] na č. l. 7 spisu). Žalovaná výpověď vzala na vědomí dne [datum], avšak oznámila žalobkyni, že bude předmět nájmu nadále užívat (dopis žalované k výpovědi na č. l. 8 spisu). Následně byla žalobkyní vyzvána k předání předmětu nájmu (dopis starosty [anonymizována dvě slova] [obec] – [část obce] ze dne [datum] na č. l. 6 spisu). 9. Ze Znaleckého posudku [číslo] Dodatku č. I k tomuto posudku bylo zjištěno, že součet cen obvyklého nájemného k jednotlivým pozemkům (nacházejícím uvnitř ohraničení tvořeném vnějším obvodovým oplocením sportovního areálu, potažmo zdí budovy [adresa]), jež byly předmětem Smlouvy o pronájmu pozemku ze dne [datum] ve znění Dodatku k této smlouvě ze dne [datum], činí za období od [datum] do [datum] částku 62 000 Kč (zjištěno ze Znaleckého posudku [číslo] ze dne [datum] na č. l. 9-14 spisu, Dodatku č. I ke Znaleckému posudku [číslo] ze dne [datum] a dále pak z následujících listin: Fotodokumentace na č. l. 39 - 41 spisu, Ortofotomapa na č. l. 42 spisu, Informace o pozemku parcelního [číslo] na č. l. 43 spisu, Informace o pozemku parcelního [číslo] na č. l. 44 spisu, Informace o pozemku parcelního [číslo] na č. l. 32 spisu, Informace o pozemku parcelního [číslo] na č. l. 45 spisu). 10. Žalovaná byla opakovaně vyzvána k vyklizení nemovitých věcí, což neučinila. Následně byla dne [datum] žalované zaslána předžalobní výzva (zjištěno z výzvy k vyklizení nemovité věci ze dne [datum] na