25 C 34/2022-46 — Obvodní soud pro Prahu 5

1. Žalobkyně se domáhala po žalované zaplacení částky 614 299,99 Kč s tvrzením, že jako pronajímatel má za žalovanou pohledávky z neuhrazeného nájemného, služeb, dodávek a dalších závazků vyplývajících ze smlouvy ze dne 25. 2. 2017 ve znění pozdějších dodatků, na základě které přenechala žalované k užívání prostory pro podnikání, a to jednotku [anonymizováno], nacházející se ve 4. nadzemním podlaží budovy [adresa], postavené na pozemcích p. [číslo] zapsané na [list vlastnictví] vedeném [stát. instituce], [stát. instituce], k. ú. [obec], [územní celek]. Žalovaná neuhradila faktury znějící celkem na částku 547 960,05 Kč. Dále se žalobkyně domáhala zaplacení smluvní pokuty ve výši 0,05 % denně z každé jednotlivé dlužné částky, která byla stanovena částkou 62 759,66 Kč a smluvní pokuty ve výši 0,05 % denně z částky 69 520 Kč, která tvoří kauci, kterou žalovaná nedoplnila dle smlouvy. Žalobkyně dále uvedla, že použití ust. § 1765 zákona č. 89/2012 občanského zákoníku (dále jen „o. z.“) je vyloučeno a po žalobkyni nelze požadovat, aby nesla důsledky pandemie. Žalovaná už i v období před covidem měla dluhy na nájemném a žalobkyně odpustila žalované 2 faktury na částku 228 991,08 Kč. Chování žalobkyně není nemravné, bylo zde již několik slev nájemného. Žalovaná užívala prostory po dobu 6 měsíců zdarma. 2. Žalovaná navrhla žalobu zamítnout s tím, že se žalobkyní uzavřela dne 25. 2. 2017 smlouvu o nájmu výše uvedeného prostoru k podnikání a až do vzniku celosvětové pandemické situace, kdy se dostala do finančních problému, platila pravidelné měsíční nájemné. Žalovaná odkazuje na ust. § 1765 o. z. a uvádí, že toto ustanovení je výjimkou ze zásady pacta sunt servanda, reagující na zvlášť závažný dopad změn vnějších okolností do obsahu závazku. Jde o změnu předpokladů, za nichž strany smlouvu uzavřely, z nichž při svých kontraktačních úvahách vycházely a k nimž vztahovaly zamýšlené záměry, resp. účinky smlouvy. Žalovaná tak má právo na změnu smlouvy, jelikož ani jedna strana nemohla mít úmysl vyloučit možnost změny smlouvy kvůli světové pandemii. Vzhledem k pandemii Covid-19 a s ní souvisejícími vládními opatřeními byl předmět nájmu ([anonymizována dvě slova]) nezpůsobilý k jeho smluvnímu účelu a vztah pro tuto dobu postrádal základní smysl a účel. Z tohoto důvodu byl požadavek na úhradu nájmu a smluvní pokuty v rozporu s dobrými mravy. Úmyslem žalované nebylo neplnit své závazky, jen tohoto nebyla s ohledem na celospolečenskou situaci schopna. 3. V průběhu řízení vzala žalobkyně žalobu částečně zpět co do částky 5 286,97 Kč s příslušenstvím, neboť na základě vyúčtování služeb za čtvrtý kvartál 2021 dle opravného daňového dokladu má žalovaná za žalobkyní pohledávku ve výši této částky, kterou tak žalobkyně jednostranně započetla. Soud proto řízení v souladu s ust. § 96 odst. 1 až 4 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen o. s. ř.) částečně zastavil usnesením ze dne 3. 3. 2022, č. j. 25 C 34/2022-19. Při jednání konaném dne 8. 11. 2022 žalobkyně uvedla, že částku 5 286,97 Kč započítává na fakturu [číslo] ze dne 11. 10. 2021 a bere zpět i příslušenství z této částky, o čemž soud rozhodl výrokem I. tohoto rozsudku. 4. Ze smlouvy ze dne 25. 2. 2017 bylo zjištěno, že žalobkyně přenechala žalované výše popsané prostory k užívání za podmínek stanovených ve smlouvě (čl. I.). Prostory byla žalovaná oprávněna užívat výlučně k podnikání za účelem provozu [anonymizována dvě slova] (čl. III.). Nájemné za prostory bylo sjednáno ve výši 21 120,42 Kč měsíčně bez DPH. V případě prodlení s placením nájemného byla sjednána smluvní pokuta ve výši 0,05 % z dlužné částky denně. Žalobkyně byla oprávněna každoročně k 1. 1. zvyšovat nájemné o výši inflace dle indexu Českého statistického úřadu (čl. IV.). Žalovaná byla povinna hradit náklady za dodávky energií ve výši 6 320 Kč měsíčně bez DPH a náklady na služby ve výši 11 376 Kč měsíčně bez DPH. Žalobkyně se zavázala provádět každé kalendářní čtvrtletí vyúčtování dílčích úhrad na náklady a předložit toto vyúčtování žalované. Případný přeplatek z vyúčtování na dílčích úhradách na náklady byla žalobkyně oprávněna započíst proti pohledávkám vůči žalované na úhradu dílčích úhrad na náklady. V případě prodlení s placením dílčích úhrad na náklady byla žalovaná povinna zaplatit žalobkyni smluvní pokutu ve výši 0,05 % z dlužné částky denně (čl. V.). Žalobkyně byla oprávněna jednostranně ukončit smlouvu z důvodu prodlení žalované s placením jakékoliv splátky nájemného nebo jiného splatného finančního závazku. V případě porušení smlouvy byla žalobkyně oprávněna kdykoliv smlouvu ukončit výpovědí se 14denní výpovědní lhůtou počítanou ode dne doručení písemné výpovědi žalované (čl. VI.). Žalovaná se zavázala složit kauci ve výši 69 520 Kč, která byla vedena za účelem zajištění pohledávek na úhradu nájemného a nákladů. Žalovaná byla povinna doplnit na výzvu nájemní kauci tak, aby její výše dosahovala sjednané částky, a to do deseti pracovních dnů ode dne doručení výzvy. V případě prodlení s doplněním kauce byla žalovaná povinna uhradit smluvní pokutu ve výši 0,05 % z částky, kterou má doplnit, a to za každý započatý den prodlení (čl. VII.). Účastníci řízení vyloučili užití ust. § 1765 o. z. pro účely této smlouvy (čl. XI.). 5. Z dodatku č. 1 smlouvy bylo zjištěno, že nájem byl prodloužen do 14. 8. 2023. 6. Z dodatku č. 3 smlouvy bylo zjištěno, že žalobkyně poskytla žalované slevu na nájemném ve výši 20 % z ceny nájmu bez DPH nad rámec již poskytnuté slevy ve výši 30 % z ceny nájmu dle dohody o slevě uzavřené dne 21. 7. 2020, a to za období od 1. 4. 2020 do 30. 6. 2020 v celkové výši 13 633,15 Kč. Dále byla žalované poskytnuta sleva na nájemném ve výši 50 % z ceny nájmu bez DPH za období od 1. 7. 2020 do 30. 9. 2020. Dále byly žalované prominuty dluhy vzniklé na vyúčtování služeb za rok 2019 ve výši 114 685,04 Kč a za rok 2018 ve výši 114 236,04 Kč. 7. Z dohody o slevě ze dne 21. 7. 2020 bylo zjištěno, že žalobkyně poskytla žalované slevu na nájemném ve výši 30 % z ceny nájmu bez DPH za období od 1. 4. 2020 do 30. 6. 2020. 8. Z faktury [číslo] bylo zjištěno, že žalobkyně fakturuje nájem za období 11/2020 částkou 27 493,55 Kč. Faktura byla splatná dne 1. 11. 2020. 9. Z faktury [číslo] bylo zjištěno, že žalobkyně fakturuje náklady za služby za období 12/2020 částkou 10 040,87 Kč. Faktura byla splatná dne 1. 12. 2020. 10. Z faktury [číslo] bylo zjištěno, že žalobkyně fakturuje nájem za období 12/2020 částkou 27 493,55 Kč. Faktura byla splatná dne 1. 12. 2020. 11. Z faktury [číslo] bylo zjištěno, že žalobkyně fakturuje náklady za služby za období 1/ 2021 částkou 9 940,17 Kč. Faktura byla splatná dne 1. 1. 2021. 12. Z faktury [číslo] bylo zjištěno, že žalobkyně fakturuje nájem za období 1/ 2021 částkou 27 493,55 Kč. Faktura byla splatná dne 1. 1. 2021. 13. Z faktury [číslo] bylo zjištěno, že žalobkyně fakturuje vyúčtování služeb za 1. kvartál 2021 částkou 289,18 Kč. Faktura byla splatná dne 8. 6. 2021. 14. Z faktury [číslo] bylo zjištěno, že žalobkyně fakturuje náklady za služby za období 2/ 2021 částkou 9 940,17 Kč. Faktura byla splatná dne 1. 2. 2021. 15. Z faktury [číslo] bylo zjištěno, že žalobkyně fakturuje přímou spotřebu dle přílohy za období 11/ 2021 částkou 8 305,80 Kč. Faktura byla splatná dne 10. 1. 2022. 16. Z faktury [číslo] bylo zjištěno, že žalobkyně fakturuje nájem za období 2/ 2021 částkou 27 493,55 Kč. Faktura byla splatná dne 1. 2. 2021. 17. Z faktury [číslo] bylo zjištěno, že žalobkyně fakturuje indexaci nájemného ve výši 3,2 % za období 1-2/ 2021 částkou 1 759,58 Kč. Faktura byla splatná dne 22. 2. 2021. 18. Z faktury [číslo] bylo zjištěno, že žalobkyně fakturuje náklady za služby za období 3/ 2021 částkou 9 940,17 Kč. Faktura byla splatná dne 1. 3. 2021. 19. Z faktury [číslo] bylo zjištěno, že žalobkyně fakturuje nájem za období 3/ 2021 částkou 28 373,34 Kč. Faktura byla splatná dne 1. 3. 2021. 20. Z faktury [číslo] bylo zjištěno, že žalobkyně fakturuje náklady za služby za období 4/ 2021 částkou 9 940,17 Kč. Faktura byla splatná dne 1. 4. 2021. 21. Z faktury [číslo] bylo zjištěno, že žalobkyně fakturuje nájem za období 4/ 2021 částkou 28 373,34 Kč. Faktura byla splatná dne 1. 4. 2021. 22. Z faktury [číslo] bylo zjištěno, že žalobkyně fakturuje náklady za služby za období 5/ 2021 částkou 9 940,17 Kč. Faktura byla splatná dne 1. 5. 2021. 23. Z faktury [číslo] bylo zjištěno, že žalobkyně fakturuje nájem za období 5/ 2021 částkou 28 373,34 Kč. Faktura byla splatná dne 1. 5. 2021. 24. Z faktury [číslo] bylo zjištěno, že žalobkyně fakturuje náklady za služby za období 6/ 2021 částkou 9 940,17 Kč. Faktura byla splatná dne 1. 6. 2021. 25. Z faktury [číslo] bylo zjištěno, že žalobkyně fakturuje nájem za období 6/ 2021 částkou 28 373,34 Kč. Faktura byla splatná dne 1. 6. 2021. 26. Z faktury [číslo] bylo zjištěno, že žalobkyně fakturuje náklady za služby za období 7/ 2021 částkou 9 940,17 Kč. Faktura byla splatná dne 1. 7. 2021. 27. Z faktury [číslo] bylo zjištěno, že žalobkyně fak