11 C 255/2022-93 — Obvodní soud pro Prahu 5

1. Žalobce se domáhal po žalovaném zaplacení částky 847 000 Kč z titulu bezdůvodného obohacení, které spočívalo v úhradě rezervační zálohy na koupi nemovitého majetku, k čemuž ale z důvodů na straně žalovaného nedošlo. Žalobce měl zájem o koupi pozemku parc. [číslo] jeho součástí je budova [adresa], stojící na pozemku parc. [číslo]; pozemku parc. [číslo] jehož součástí je budova bez č.p./č.e., průmyslový objekt, stojící na pozemku parc. [číslo]; pozemku parc. [číslo] jehož součástí je budova bez č.p./č.e., průmyslový objekt, stojící na pozemku parc. [číslo]; pozemku parc. [číslo] jehož součástí je budova bez č.p./č.e., jiná stavba, stojící na pozemku parc. [číslo]; pozemku parc. [číslo]; pozemku parc. [číslo]; a pozemku parc. [číslo] vše k.ú., část obce a [územní celek], zapsáno v katastru nemovitosti vedeném [anonymizována čtyři slova], [stát. instituce], na [list vlastnictví] (dále jen jako,,předmětné nemovité věci‘‘). Veškeré tyto nemovité věci se nacházely ve vlastnictví manželů [jméno] a [jméno] [příjmení] (dále jen jako,,vlastníci‘‘ nebo„ prodávající“), kteří projevili zájem o jejich prodej, přičemž jako zprostředkovatel vystupoval žalovaný. Žalobce následně se zprostředkovatelem uzavřel rezervační smlouvu, jejímž účelem bylo dojednat si podmínky následné kupní smlouvy. K podpisu rezervační smlouvy došlo dne 28. 3. 2022 Rezervační smlouvou se žalobce rovněž zavázal zaplatit rezervační zálohu ve výši 847 000 Kč ve prospěch účtu zprostředkovatele, což žalobce učinil. Rezervační smlouva byla následně dodatkem prodloužena do 31. 7. 2022. Při podpisu rezervační smlouvy však nebylo žalobci známo, že stavba [adresa], jenž je součástí pozemku p. [číslo] k.ú. [obec], je postavena z konstrukčních prvků – přepjatých železobetonových střešních vazníků (dále jen jako,,střešní vazníky‘‘), což je dle zpráv [obec] [anonymizována čtyři slova] [anonymizováno] (dále„ [anonymizováno]“) nebezpečný prvek, který může vykazovat technologické vady a může hrozit až zřícení budovy. Žalobce následně v této souvislosti bezodkladně kontaktoval vlastníka nemovitostí. Žalobce tuto skutečnost zjistil náhodou, když zaslal podklady pro vypracování projektové dokumentace panu [příjmení] [jméno] [příjmení], autorizovanému inženýrovi pro pozemní stavby, který žalobce na problematickou konstrukci upozornil. Rezervační smlouva byla uzavřena s tím, že veškeré nemovitosti, které jsou předmětem koupě, jsou ve stavu způsobilému k obvyklému užití po rozumně předpokládanou dobu ekonomické návratnosti investice. Žalovaný na zprávu o nebezpečné střešní konstrukci nereagoval, respektive zpráva mu byla odeslána 2. 5. 2022 a teprve dne 29. 6. 2022 bylo žalobci zasláno vyjádření od zástupce žalovaného, pana [jméno] [příjmení]. Tento uvedl, že předmětná stavba netrpí žádnou vadou, která by byla jeho vlastníkům známa a že úprava kupní smlouvy není na místě, prodávající stavbu sám užívá a není si vědom žádné konstrukční vady, která by jeho samotného nebo zaměstnance ohrožovala na životě. Žalovaný dále uvedl, že dle prodávajících není ani pro poskytnutí záruk za stav dotčené stavby ani k poskytnutí slevy z kupní ceny důvod. Žalovaný pouze sdělil, že prodávající ručí za skryté vady po dobu 5 let a dále doporučil sjednání rozumného pojištění. Žalobce se pokusil zajistit odbornou osobu, která by provedla diagnostiku střešních vazníků, dne 13. 7. 2022 o tom informoval žalovaného, nepodařilo se mu však se s žalovaným (resp. vlastníky) dohodnout. Žalobce proto přistoupil k úpravě kupní smlouvy, kdy její návrh žalovanému zaslal dne 20. 7. 2022 a současně tak učinil výzvu k jejímu uzavření. Dle výzvy měla být smlouva uzavřena dne 29. 7. 2022 v 9:00 v advokátní kanceláři u [titul]. [jméno] [příjmení] na adrese [adresa]. Žalobce vyzval žalovaného k doložení smlouvy o advokátní úschově, požádal o předložení všech povinných revizí ve vztahu k nemovitostem a o předložení PENB, nic z uvedeného předáno nebylo. Žalovaný na zprávu reagoval s prodlením a pouze tak, že bude tlumočit vyjádření právního zástupce žalovaného, avšak opět nebylo nic sděleno. Žalobce dále uvedl, že očekává taktéž vyřešení nesouladu zapsaného věcného břemene, jenž jde k tíži pozemku p. [číslo] k.ú. [obec], jehož součástí je stavba bez č.p./č.e. Věcné břemeno bylo chybně uvedeno tak, že přístupová cesta oprávněného byla vedena skrze tuto budovu, která je součástí uvedeného povinného pozemku. Prodávající přitom uvedl, že přístupová cesta vede výlučně přes pozemek p. [číslo] k.ú. [obec], na němž se přístupová cesta skutečně nachází. Nic konáno nebylo. Vzhledem k tomu, že žalovaný nepředložil žádné relevantní připomínky ke kupní smlouvě, žalobce v souladu s bodem 3.1 rezervační smlouvy se dostavil dne 29. 7. 2022 k podpisu kupní smlouvy, avšak žalovaný ani prodávající se k podpisu nedostavili. Téhož dne však žalobci v 12:34 zaslali e-mail, ve kterém odmítli navrhovanou úpravu kupní smlouvy, přičemž trvají na původním návrhu, k jehož podpisu by mělo dojít ještě téhož dne do 17:00 v advokátní kanceláři u [titul]. [ulice], která se nachází na adrese [adresa]. Žalobce takové jednání považuje za odporující čestnému a poctivému jednání, ani nebylo fyzicky možné, aby se na uvedené místo dostavil, dále výzvu k uzavření smlouvy zaslal žalovaný a nikoliv vlastníci nemovitostí, samotný e-mail ani není formulován jako výzva. Žalobce dále neobdržel návrh smlouvy o advokátní úschově. Žalobce v důsledku nesplnění podpisu kupní smlouvy dne 1. 8. 2022 vyzval žalovaného k vrácení složené rezervační zálohy ve lhůtě tří dnů od uplynutí rezervační doby, neboť k uzavření kupní smlouvy nedošlo z důvodu na straně vlastníka. Žalovaný peníze na účet žalobce nepřevedl a sdělil mu, že rezervační záloha bude převedena na účet prodávajících, neboť k uzavření kupní smlouvy nedošlo z důvodu na straně žalobce. Žalobce vyzval prostřednictvím e-mailu ze dne 16. 8. 2022 žalovaného, aby byl žalobci vrácen rezervační poplatek, na tuto výzvu nebylo reagováno. K obraně žalovaných žalobce uvedl, že rezervační smlouva počítala s tím, že náležitosti, které byly v rezervační smlouvě obsaženy, budou tvořit minimální náležitosti budoucí kupní smlouvy a smlouva bude dále doplňována, dále si taktéž nemohl při sepisu kupní smlouvy vymínit ujednání, která by se týkala střešních vazníků, neboť o těchto problém nevěděl a ani nemohl vědět. Přítomnost problematických střešních vazníků ze své povahy není skutečností, která bývá zahrnuta mezi obvyklé náležitosti v textu kupní smlouvy. Žalobce neměl problém s financováním koupě nemovitostí, pouze se jednalo o průtah ve financování, který vznikl při vypracování odhadu ceny nemovitostí bankou. To, že byla stavba mnoho let užívána bez obtíží, žalobce nerozporuje, avšak není to relevantní, když odborné články pojednávají o hrozícím nebezpečí. Žalobce měl úmysl s prodávajícími jednat o změnách smlouvy, avšak z jejich strany nebyla naprosto žádná aktivita. 2. Žalovaný navrhl, aby žaloba byla zamítnuta s tím, že nárok žalobce neuznává. Žalovaný s vlastníky nemovitosti uzavřel dne 4. 1. 2022 smlouvu o exkluzivním zprostředkování. Po uzavření smlouvy o zprostředkování žalovaný zveřejnil nabídku prodeje nemovitostí. Na nabídku se ozvalo několik zájemců, kterým byla umožněna prohlídka předmětných nemovitostí, v rámci které nebyli nikterak omezeni. Žalovaný byl připraven prohlídku kdykoliv opakovat. Poté, co se žalobce seznámil se stavem nemovitostí, došlo dne 28. 3. 2022 k podpisu rezervační smlouvy, na základě které se žalobce zavázal složit na účet žalovaného rezervační zálohu ve výši 847 000 Kč Rezervační smlouvou byla taktéž sjednána rezervační doba do 31. 5. 2022 a podstatné náležitosti budoucí kupní smlouvy. V této fázi si žalobce nevymínil žádná ustanovení, která by se vymykala zákonným nebo obvyklým náležitostem textu kupní smlouvy. Žalovaný tak připravil kupní smlouvu, ke které měl žalobce drobné připomínky, proto je žalovaný do smlouvy vtělil. Žalobce však žalovanému sdělil, že má problém s financováním koupě, žalovaný mu vyšel vstříc a došlo k uzavření dodatku k rezervační smlouvě, jímž byla rezervační doba prodloužena až do 31. 7. 2022. Žalobce následně začal uzavření kupní smlouvy podmiňovat novými skutečnostmi, kdy uváděl problém se střešními vazníky, u kterých hrozí jejich zřícení a vzniku škody. Na základě toho začal žalobce požadovat slevu z kupní ceny, či další ujištění o stavu vazníků a zajištění jejich statického posouzení. Žalovaný ani vlastníci nemovitostí k takovému kroku neviděli důvod, neboť vazníky byly instalovány v souladu se stavebním povolením, stavba byla zkolaudována, vazníky nevykazují znaky poškození a stavbu řadu desetiletí lze bez problémů užívat. Žalobce tak žalovanému předložil novou verzi kupní smlouvy, ve které byly značně pozměněny závazky prodávajících. Změny se týkaly dlouholeté záruky střešní konstrukce převáděné stavby, povinnost zajistit provedení prohlídek a zkouše vazníků na náklady prodávajících, slevy z kupní ceny, změna splatnosti části kupní ceny možnost odstoupení od smlouvy kupujícího v p