25 C 205/2022-125 — Obvodní soud pro Prahu 5

1. Žalobkyně se žalobou podanou k soudu dne 14. 6. 2022 domáhala po žalovaném zaplacení částky 730 910 Kč s příslušenstvím s tvrzením, že mezi účastníky byla uzavřena smlouva o zprostředkování, kterou se žalobkyně zavázala vykonávat ve prospěch žalovaného činnost, na základě které vznikne žalovanému příležitost uzavřít s třetí osobou kupní smlouvu ohledně prodeje jeho spoluvlastnického podílu o velikosti id. ½ na pozemku parc. [číslo] v k. ú. [část obce] (dále jen předmětná nemovitost). Žalobkyni za tuto činnost náležela odměna ve výši 5 % z kupní ceny včetně DPH, a to v případě, že žalovaný uzavře kupní smlouvu s třetí stranou, zprostředkovanou činností žalobkyně. Taková smlouva byla uzavřena dne 23. 7. 2020, žalovaný však sjednanou provizi zaplatit odmítá. Žalobkyně vykonávala ve prospěch žalovaného nepřetržitou činnost po dobu minimálně 4 let, oslovovala přední české developery, kteří o nemovitosti mohli mít zájem. Jednání byla komplikovaná a zdlouhavá, avšak na činnost žalobkyně reagovala společnost ze skupiny [anonymizováno], která učinila indikovanou nabídku v únoru 2017, která se týkala i pozemku žalovaného. Se subjektem z této skupiny potom žalovaný nakonec uzavřel kupní smlouvu, když není podstatné, že se tak stalo až po skončení platnosti zprostředkovatelské smlouvy. K argumentaci žalovaného týkající se kupní ceny žalobkyně uvedla, že žalovaný v korespondenci odsouhlasil, že je ochoten prodat pozemky za nižší cenu a takové ujednání je třeba chápat jako novaci závazku. Žalobkyně tak uzavřela, že bez činnosti žalobkyně by [anonymizováno] o koupi pozemků ve vlastnictví žalovaného sám od sebe neusiloval. Žalovaný potvrdil, že byl osloven [právnická osoba] až na jaře 2018, tedy dávno poté, kdy [anonymizováno] nabídla pozemky žalobkyně. O této nabídce přitom žalovaný věděl, neboť mu ji žalobkyně oznámila na jednání vlastníků 16. 5. 2018, kterého se zúčastnil. 2. Žalovaný navrhl žalobu zamítnout s tím, že smlouva s žalobkyní byla uzavřena 26. 4. 2016, dne 27. 4. 2017 byl uzavřen dodatek k této smlouvě, kupní smlouva s třetí osobou byla uzavřena až 23. 7. 2020, přičemž není prokázáno, že by tato třetí osoba byla zprostředkována žalobkyní. Indikativní nabídku [anonymizováno] žalobkyně nikdy žalovanému nepředložila, zároveň ještě dne 13. 4. 2018 sdělovala žalovanému, že [anonymizováno] se snaží o opětovný podvod, takže těžko mohla zprostředkovat žalovanému uzavření kupní smlouvy s někým, kdo se podle ní snaží o podvod. Žalobkyně byla rovněž obeznámena žalovaným o tom, že byl v roce 2018 kontaktován zástupci [anonymizováno], přesto mu sdělila, že [anonymizováno] nedal adekvátní nabídku. Dále uvedl, že smlouva o zprostředkování byla platná do 26. 4. 2017 a dodatek k ní podepsán až dne 27. 4. 2017, tedy až po zániku smlouvy. I pokud by byl dodatek uzavřen platně, trval smluvní vztah mezi účastníky pouze do 26. 4. 2018, od té doby exkluzivita již neplatila. Aby nárok na provizi vznikl, musela by žalobkyně přispět k uzavření smlouvy, a protože smluvní vztah skončil nejpozději v roce 2018 a kupní smlouva byla uzavřena více než 2 roky poté, ke vzniku nároku nedošlo. Žalovaný poukázal rovněž na samotnou smlouvu, podle které měla žalobkyně zprostředkovat žalovanému uzavření kupní smlouvy k nemovitostem za kupní cenu 6 000 Kč za m2. Sám však kupní smlouvu uzavřel až 23. 7. 2020 za cenu 5 530 Kč za m2, což je cena výrazně nižší než dle zprostředkovatelské smlouvy. Takže i kdyby bylo prokázáno, že žalobkyně přispěla svou činností k převodu vlastnického práva žalovaného na třetí osobu (což se nestalo), tak by jí ani tak nevznikl nárok na provizi, neboť výsledná kupní cena byla nižší. 3. Soud provedl dokazování listinami, které navrhli a předložili účastníci řízení (ust. § 120 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, dále jen„ o. s. ř.“, ve spojení s ust. § 129 odst. 1 o. s. ř.) a vyslechl navrženého svědka [příjmení] [celé jméno svědka] (ust. § 126 o. s. ř.). 4. Na základě provedeného dokazování soud dospěl k následujícím skutkovým zjištěním: 5. Mezi žalobkyní jako zprostředkovatelem a žalovaným jako zájemcem byla uzavřena smlouva, ve které se žalobkyně zavázala vykonávat činnost, na základě které vznikne žalovanému příležitost uzavřít kupní smlouvu s nabyvatelem, jejímž předmětem bude převod vlastnického práva mj. i k id. ½ pozemku parc. [číslo] v k. ú. [část obce], ve výměře 5 286 m2, a to za kupní cenu 6 000 Kč/m2. Zprostředkovateli náleží provize ve výši 5 % z kupní ceny včetně DPH poté, co bude prodej nemovitosti mezi žalovaným a nabyvatelem zapsán do katastru nemovitostí (článek II. odst. 3). Nárok na provizi vznikne i tehdy, kdy smlouva o převodu bude uzavřena do jednoho roku od skončení účinnosti smlouvy, a to výhradně tehdy, bude-li uzavřena mezi žalovaným a nabyvatelem, tj. osobou, která byla zprostředkována žalobkyní, či v případě, že žalobkyně jiným způsobem prokazatelně přispěla k převodu vlastnického práva (článek II. odst. 5). Smlouva se uzavírala jako výhradní (část E.), žalovaný se zavazoval, že neuzavře po dobu platnosti smlouvy žádnou obdobnou smlouvu nebo nebude sám jednat s třetími osobami majícími zájem o uzavření smlouvy (článek II. odst. 6). Smlouva se uzavírala na dobu určitou 12 měsíců (část D.), pozbývala platnosti a účinnosti posledním dnem sjednané lhůty (článek III.), tedy 26. 4. 2016 (poznámka soudu). Smlouva byla totiž podepsána dne 26. 4. 2016 (prokázáno smlouvou o zprostředkování ev. [číslo]) a teprve dne 27. 4. 2017 byl podepsán dodatek č. 1 této smlouvy, který měnil část D. původní smlouvy tak, že se smlouva uzavírá na dobu určitou 24 měsíců (tedy i v případě, že by došlo k prodloužení účinnosti smlouvy, byla by platná a účinná nejdéle do 26. 4. 2018). Z článku V. odst. 1 smlouvy ještě plyne, že veškeré změny a doplnění musí být sjednány písemně. 6. Mezi žalovaným jako prodávajícím a [právnická osoba] jako kupujícím byla uzavřena smlouva, kterou žalovaný prodal svůj podíl ve výši id. ½ na předmětném pozemku za cenu 14 618 200 Kč (prokázáno kupní smlouvou ze dne 23. 7. 2020). Tato skutečnost je potvrzena listem vlastnictví [číslo] k datu 3. 1. 2022. 7. Z informace o pozemku [číslo] potom plyne, že od 28. 5. 2019 je na něm vyznačena„ plomba“ se zákazem zcizení, zástavcem je žalovaný, oprávněným [právnická osoba]. 8. Z emailové korespondence mezi jednatelkou žalobkyně a žalovaným vyplývá zejména to, že ke komunikaci docházelo již od listopadu 2014, dne 24. 5. 2015 byl žalovanému zaslán návrh zprostředkovatelské smlouvy, žalovaný k ní dne 14. 6. 2015 sdělil své výhrady, zejména co se týká výše provize a otázky DPH. Dne 4. 4. 2017 zaslala jednatelka žalovanému návrh dodatku ke smlouvě, žalovanému nebyla jasná jeho účinnost (email ze dne 13. 4. 2017). Dne 19. 11. 2017 žalobkyně informovala žalovaného o nabídce společnosti [právnická osoba] Emailem ze dne 12. 1. 2018 jednatelka žalobkyně informovala žalovaného o zasedání vlastníků a jednání se zahraničními investory. Dne 20. 1. 2018 informovala žalovaného o jednání se [právnická osoba] [anonymizováno] s tím, že nabídku zaslala již v roce 2017 (email ze dne 19. 11. 2017), Informovala rovněž o jednání s dalšími investory, zmínila i [právnická osoba] (o které uvedla jen to, že přestala klást překážky s dalšími investory). V emailu ze dne 9. 2. 2018 jednatelka přeposlala žalovanému nabídku od [právnická osoba] [příjmení] [jméno] s kupní cenou mezi 5 100 Kč až 5 800 Kč za m2. Žalovaný v emailu ze dne 11. 2. 2018 potvrdil zájem o nabídku [právnická osoba], jednatelka v emailu z téhož dne informovala žalovaného o tom, že čeká na potvrzení nabídky od všech vlastníků, poté musí udělat dodatky ke smlouvám ohledně změny ceny dle zvolené varianty, aby byly všechny dokumenty v pořádku (což se zjevně v případě žalovaného nestalo). 9. V emailu ze dne 13. 4. 2018 potom žalovanému sdělila, že by chtěla svolat setkání všech vlastníků, zmínila se o trvající nabídce [právnická osoba] a ocenila telefonickou informaci žalovaného o„ dalším pokusu [právnická osoba], která se snaží o opětovný podvod“. Žalovaný v emailu ze dne 15. 5. 2018 potvrdil účast na schůzce vlastníků, svolané jednatelkou emailem ze dne 12. 5. 2018 na den 16. 5. 2018, při které měla být probírána aktuální témata. 10. V emailu ze dne 7. 6. 2018 žalovaný navrhl změnu účinnosti smlouvy do 31. 12. 2018, když předtím v emailech ze dne 25. 5. 2018 a 29. 5. 2018 strany řešily obsah dodatku ke smlouvě (v té době již ovšem smlouva nebyla účinná ani na základě jejího prodloužení dodatkem č. 1). Dne 20. 2. 2019 jednatelka žádala žalovaného, aby se zúčastnil jednání vlastníků, která hodlá svolat a informovala ho o nových skutečnostech. Žalovaný odpověděl dne 21. 2. 2019, že se shromáždění nezúčastní, protože se již rozhodl, jak o tom hovořil ke konci roku 2017 (takové sdělení však emailová korespondence nezachycuje). Obdobně informoval jednatelku [příjmení] [jméno] v emailu ze dne 25. 3. 2019, tedy tak, že se žalovaný jednání nezúčastní, když už jedná s konkrétním investorem. 11. Žalobky