25 C 410/2021-151 — Obvodní soud pro Prahu 5

1. Žalobci se domáhali žalobou podanou k soudu dne 19. 10. 2021 uložení povinnosti žalované odstranit shora specifikované vady nemovitosti (jednotky [číslo] – bytu v bytovém domě [adresa] v [obec] – dále jen byt) s tvrzením, že s žalovanou jako prodávající uzavřeli dne 23. 4. 2019 kupní smlouvu k tomuto bytu, přičemž jednotka vykazuje řadu vad, jejichž odstranění žalobci po žalované včas požadovali. Nesouhlasili s argumentací žalované, že nejsou k žalobě aktivně legitimováni z důvodu, že by se měli domáhat odstranění vad společných částí domu po společenství vlastníků, které je správcem společných prostor. Mezi zhotovitelem stavebních prací a společenstvím vlastníků neexistuje žádný smluvní vztah, kdy smlouva o dílo byla uzavřena mezi žalovanou a tímto zhotovitelem. Nesouhlasili ani s námitkou nedostatku pasivní legitimace žalované, neboť jiný subjekt není odpovědný za vady, které vznikly v důsledku vadného provedení stavebních prací žalovanou. Naopak je třeba vycházet z toho, že mezi účastníky byla uzavřena kupní smlouva, účastníci si sjednali odpovědnost prodávajícího za vady předmětu koupě, a to včetně vad skrytých. Znalecké zkoumání v průběhu řízení potvrdilo, že stavebními pracemi došlo k zásadnímu zásahu do nosných konstrukcí budovy, přičemž práce byly prováděny ve větším rozsahu, než pro který bylo vydáno stavební povolení (to bylo vydáno pouze pro vestavbu dvou bytových jednotek v horním podlaží). Uvedený zásah do nosných konstrukcí budovy způsobuje vady jednotky, které byly v době koupě skryté a mají zásadní vliv na kvalitu předmětu koupě. Žalobci se potom rovněž neztotožňují s obranou žalované, že navrhované úpravy není možné provádět, neboť se jimi má zasahovat do společných částí budovy, a tedy do práv třetích subjektů. Žalobci až po zakoupení bytu a jeho užívání zjistili, že ten má zásadní vady, tyto vady u žalované reklamovali, přičemž vady v žalovaném rozsahu fakticky omezují výlučně žalobce a mají zásadní dopad do jejich rodinného života. Žalobci si jsou vědomi toho, že bytovou jednotku nelze bez poškození budovy, ve které se nachází, zcela oddělit, a také toho, že je třeba přihlédnout k právům i ostatních vlastníků jednotek. Mají však za to, že jsou zcela oprávněni požadovat odstranění reklamovaných vad, i když zasahují do společných částí budovy, a to nejen ze svého titulu spoluvlastnictví těchto společných částí. Žalobci tvrdí, že vady jednotky jsou odstranitelné, a to i pouze z předmětné bytové jednotky, když ostatní vlastníci můžou být omezeni toliko hlukem či prachem z prováděných stavebních prací, avšak nijak zásadně a rozhodně pouze po přechodnou dobu. Pakliže vyvstanou další omezení vlastníků, je to výlučně na žalované, aby tato kompenzovala, či jinak zajistila potřebné souhlasy. Závěrem žalobci uvádějí, že žalovaná nepředložila žádné důkazy, kterými by vyvrátila závěry znaleckého posudku, naopak v průběhu řízení byl zajištěn inzerát, ze kterého vyplývá, že se jednalo o kompletně zrekonstruovaný objekt (nikoli pouze o vestavbu bytů v horním podlaží), přičemž tento inzerát dva dny po jeho předložení u soudu zmizel z předmětného webového portálu. Soud sice tento důkaz neprovedl, ale žalobci jsou přesvědčeni, že to má zásadní vliv na skutková zjištění ve věci samé. Předmětný objekt byl dlouhodobě neužívaný, ve zhoršeném technickém stavu, byl nezabezpečený, a tedy přístupný třetím osobám bez omezení. Aby mohly být vybudovány bytové jednotky, které odpovídaly standardům a požadavkům moderního bydlení, musely být žalovanou provedeny práce i mimo vestavbu dvou bytových jednotek a mimo pouze jakési povrchové a kosmetické úpravy nižších podlaží. K tíži žalované svědčí i to, že jako jediný subjekt, současně vlastník, prováděla stavební práce (prostřednictvím smluvně zajištěného zhotovitele) v celém objektu a jako následný výlučný vlastník všech jednotek prodávala tyto jednotky do vlastnictví třetím subjektům. Za daných okolností není možné, aby se žalovaná své odpovědnosti za vady zprostila. 2. Žalobci v průběhu řízení několikrát odstraňovali vady žaloby, když k výzvě soudu upřesňovali znění požadovaného rozsudečného výroku. Podáním ze dne 4. 10. 2022 vzali žalobu zpět v části, ve které se domáhali po žalované uložení povinnosti bezplatně odstranit vady spočívající v nedostatečné světlé výšce stropu v kuchyňském koutu spojeném s obývacím pokojem, který činí 2,5 m, což není v souladu s příslušnou vyhláškou, a to srovnáním světlé výšky v kuchyňském koutu na 2,75 m, tak jak je tomu v ostatních částech jednotky. Soud proto řízení v tomto rozsahu podle ust. § 96 odst. 1, 2 a 3 (po souhlasu žalované) usnesením ze dne 13. 12. 2022, č.j. 25 C 410/2021-130, zastavil (výrok I.). 3. Žalovaná navrhla zamítnutí žaloby, nesporovala prodej předmětné jednotky, poukazovala na to, že žalobci byt již tři roky užívají k bydlení a že se před koupí seznámili se stavem nemovitosti. Žalované má být uložena povinnost odstranit vady vlhkosti sklepů pro chybějící izolaci a sanaci, další vadou je padající stavební materiál na stropy v pokojích, kdy tento problém přetrvává i po opravě provedené žalovanou na základě reklamace, vadou je i praskání (hluk) vycházející ze sádrokartonové příčky mezi obývacím pokojem a záchodem v jednotce, nadměrný hluk z bytů umístěných ve vyšších podlažích (v jednotce jsou extrémně slyšet kroky z vyšších bytů, která rozvibrují strop a ten pak přenáší hluk do přilehlých příček), odstraněna má být i vada chybějící izolace v podlaze mezi I. podzemním a 1.nadzemním podlažím, a to jejím doplněním. Na základě podnětu žalobců věc zkoumal příslušný stavební úřad a ten zjistil, že vlhkost sklepů odpovídá obdobně starým budovám v dané lokalitě, době výstavby (1922) odpovídá použitá technologie výstavby. Tuto vlhkost je možné zlepšovat, nelze ji však zcela odstranit, a protože jde o úpravu pláště a dalších společných částí budovy, spadá tato údržba do sféry společenství vlastníků. Žalovaná tak není ve sporu pasivně legitimována. Pokud jde o projevy hluku, i znaleckým posudkem nebylo zjištěno překročení limitních hodnot, kročejová izolace byla shledána vyhovující. Předmětná budova byla postavena v roce 1922 a prošla různými stádii údržby a přestaveb. Není proto možné, aby se žalobci mohli domáhat práv z vadného plnění, jako by šlo o novostavbu, kdy namítají, že stavba nemá vlastnosti budov vystavěných současnými technologiemi. Stavební úřad rovněž dospěl k názoru, že na původním objektu (kromě povolené vestavby bytů v podkroví a přístavby výtahu) se neměnily z větší části prvky stavby a její technické parametry. Stavba tak svým charakterem odpovídá původním technologiím. K činnostem a pracím, které byly prováděny na celé budově a jednotce žalobců se stavební úřad vyjádřil tak, že se jedná o údržbu, či o stavební úpravy nevyžadující stavební povolení. Závěry znaleckého posudku potom stavební úřad zpochybnil s tím, že jsou účelově zkreslené, když pro výpočty byly použity tabulkové parametry odpovídající nejnižším hodnotám, bez toho, aniž by k tomu měl znalec příslušná zjištění. Je tak sice zřejmé, že žalobci jsou nespokojeni s charakterem věci, kterou získali, avšak svou nespokojenost řeší nevhodnými procesními prostředky, kdy namísto toho, aby se obrátili na příslušné společenství vlastníků jednotek, snaží se zlepšit svoji věc bez toho, aniž by na tomto zlepšení nesli náklad. Žalobci se domáhají uložení povinnosti provést úpravy stavby, a to v rozsahu, který zasahuje i do společných částí budovy a do jiných jednotek v budově. I v případě, že by bylo žalobě vyhověno, nebylo by možné rozhodnutí vykonat, neboť by zasahovalo do práv vlastníků ostatních jednotek v budově. Charakter úprav, které žalobci požadují, není možné posoudit jako opravu vad, ale jako úpravu vlastností daného předmětu. Tyto vlastnosti je nezbytné posuzovat nikoliv ve světle vlastností moderních staveb, ale ve vztahu k obvyklým vlastnostem budov, které vznikaly před více než sto lety. 4. Na základě provedeného dokazování soud dospěl k následujícím skutkovým zjištěním: 5. Mezi žalobci jako kupujícími a žalovanou jako prodávající (žalovaná je obchodní společnost s předmětem činnosti výroba, obchod a služby, pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor, což je zjištěno z výpisu z obchodního rejstříku) byla uzavřena smlouva, jejímž předmětem bylo převedení vlastnictví žalované k jednotce [číslo] vymezené v budově [adresa], jež je součástí pozemku parc. [číslo] dále převedení podílu na společných částech pozemku a budovy v rozsahu [číslo] na žalobce. S vlastnictvím se převáděla práva výlučného užívání sklepa označeného jako S9, umístěného v 1. podzemním podlaží (dále jen 1. PP). Kupní cena byla sjednána na částku 2 669 500 Kč, prodávající prohlásil, že mu nejsou známy žádné skryté vady předmětu koupě stavebně-technického charakteru, kupující zase prohlásili, že si předmět převodu řádně prohlédli a že je jim znám jeho současný věcný a technický stav (prokázáno kupní smlouvou ze dne 23. 4. 2019). Žalobci jsou ke dni 18. 10. 2021 zapsáni jako vlastníci jednotky [čí