70 C 447/2023-145 — Obvodní soud pro Prahu 5

1. Žalobkyně se žalobou ze dne 29.8.2023 domáhala uložení povinnosti žalované zaplatit jí dlužnou částku ve výši 29 000 Kč s příslušenstvím s tím, že v březnu 2023 se žalobkyně rozhodla podnikat v oblasti poskytování kosmetických služeb a měla v úmyslu pronajmout si za tímto účelem nebytové prostory.2. Žalobkyně se obrátila na žalovanou, která vystupovala jako realitní zprostředkovatel a ta jí nabídla nebytový prostor v přízemí budovy na adrese , adresa, dispozičně složený z místnosti a hygienického zázemí (dále jen „nebytový prostor“). Žalobkyně by měla pronajatu jednu ze dvou místností nebytového prostoru. Před uzavřením smlouvy probíhala komunikace po telefonu, tedy poskytnutí informace a ujištění, že prostor splňuje podmínky pro využití proběhlo v rámci telefonické komunikace.3. Dne 21.4.2023 žalobkyně s žalovanou uzavřela smlouvu o rezervaci nemovitosti, jejímž předmětem byla rezervace nájmu nebytového prostoru k účelu provozování kosmetických a masérských služeb. Žalobkyně na základě smlouvy složila rezervační depozitum ve výši 29 000 Kč. Současně byla uzavřena i nájemní smlouva. Část informací o nebytovém prostoru byla žalobkyni sdělena žalovanou a část pronajímatelkou.4. Žalobkyně před podpisem smlouvy žalované přesně vymezila žádané vlastnosti nebytového prostoru, zejména účel, ke kterému má prostor sloužit. Žalobkyně byla ubezpečena ze strany žalované, že prostory jsou způsobilé k poskytování kosmetických služeb, včetně příslušného kolaudační rozhodnutí.5. Následně žalobkyně zjistila, že nebytový prostor není zkolaudován za účelem provozování kosmetických služeb. Žalobkyně byla uvedena žalovanou v omyl o tom, že má nebytový prostor příslušné kolaudační rozhodnutí. O existenci příslušného kolaudačního rozhodnutí se žalobkyně dozvěděla až po té, co právní zástupce nahlížel do spisu Odboru výstavby úřadu městské části , adresa, dne 5.6.2023.6. Dle kolaudačního rozhodnutí je nebytový prostor zkolaudován za účelem provozování zubní ordinace, nikoliv provozování kosmetických služeb, tuto informaci měla žalovaná objektivně vědět a žalobkyni sdělit. Žalobkyně žádala náhradu škody s odkazem na ust. § 2950 zákona č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku (dále jen „o.z.“), tzv. objektivní odpovědnost za škodu způsobenou informací nebo radou s tím, že žalovaná vystupovala jako odborník v oboru realitního zprostředkování.7. Žalovaná získala odměnu (provizi) za zprostředkování pronájmu nemovitosti, která nebyla žalovanou nabízena a reálně žalovaná neprovedla realitní činnost a neposkytla služby realitního makléře. Žalovaná měla informaci o tom, za jakým účelem je prostor zkolaudován, měla zákonnou povinnost tuto informaci sdělit žalované. Povinnosti realitního zprostředkovatele vymezuje zákon o realitním zprostředkování a odkázal i na rozhodnutí Obvodního soudu pro Prahu 6, sp.zn. 19 C 297/2020 ve vztahu k porušení povinností realitního zprostředkovatele. Podstatnou vadou, která má jít na vrub zprostředkovatele realitního obchodu je chybějící veřejnoprávní oprávnění k účelu užívání nebytového prostoru, který byl žalobkyní deklarován.8. Žalobkyně opakovaně vyzvala žalovanou k vrácení složeného depozita s tím, že nebytový prostor není způsobilý k účelu užívání potřebnému žalobkyní, nejprve výzvou ze dne 16.6.2023 a následně předžalobní upomínkou ze dne 2.8.2023 zaslanou prostřednictvím právního zástupce.9. Žalovaná se k žalobě vyjádřila. Uvedla, že činí nesporným uzavření rezervační smlouvy dne 21.4.2023. Uvedla, že žalovaná je realitní makléřkou, není vlastníkem nebytového prostoru, který měla záměr si žalobkyně pronajmout.10. Žalobkyně reagovala na inzerát žalované, který se týkal jiné nemovitosti, tedy informace byly v úvodu poskytnuty ve vztahu k inzerované nemovitosti, nikoliv k nebytovému prostoru, který byl předmětem rezervační smlouvy, a to matce žalobkyně, která nedostatečně ovládala český jazyk, lze mít pochybnosti o tom, že v rámci úvodního hovoru se dotazovala i na existenci kolaudačního rozhodnutí a konkrétně vysvětlovala požadavky na nebytový prostor.11. Sama žalobkyně uvedla v rámci svého účastnického výslechu, že měla záměr také prodávat kosmetické produkty, tedy byl deklarován účel užívání, který nebytový prostor splňoval. Současně žalobkyně získala živnostenské oprávnění k provozování kosmetický služeb až dne 19.4.2023 a k podpisu smlouvy došlo dne 21.4.2023, tedy v době, kdy komunikovala žalobkyně, event. její matka, s žalovanou, neměla ještě živnostenské oprávnění a mohla pouze prodávat kosmetické produkty.12. Žalovaná uvedla, že k tvrzenému účelu (poskytování služeb v oblasti kosmetických služeb) nebytové prostory byly způsobilé k užívání, ostatně ani ve smlouvě není v čl. I uvedeno, že nebytový prostor má dané kolaudační rozhodnutí, pouze že splňuje účel užívání. Nebytový prostor je technicky způsobilý k provozování plánované podnikatelské činnosti a žalobkyně měla možnost získat potřebná povolení (souhlasné a závazné stanovisko místně příslušného orgánu ochrany veřejného zdraví a podat příslušnou žádost k Hygienické stanici hlavního města Prahy, sestavit a nechat schválit provozní řád). Kroky k získaní potřebných povolení žalobkyně neučinila. V případě, že měla zájem o kolaudaci, vlastník prostoru ji nabídl součinnost. Skutečnost, zda jsou prostory způsobilé k provozu v oblasti kosmetických služeb, nemůže sama o sobě plynout z kolaudačního rozhodnutí. Žalovaná má prostory nadále za technicky způsobilé k provozování plánované činnosti žalobkyně s tím, že bez aktivního přístupu žalobkyně (doložení potřebných náležitostí a žádosti) by nebylo možné předpokládanou činnost provozovat. Ostatně před uzavřením nájemní smlouvy byly prostory provozovány za účelem poskytování kosmetických služeb a nyní také slouží k tomuto účelu.13. Dále uvedla, že žalobkyně od smlouvy odstoupila nikoliv z důvodu, že by nebytové prostory nebyly způsobilé k užívání pro daný účel, ale z důvodu, že nebylo žalobkyni umožněno provádět technicky-stavební úpravy, bylo to pro ni finančně náročné a nevyhovoval jít prostor. V řízení uváděná absence kolaudačního rozhodnutí je pouze zástupným důvodem. V rámci odstoupení sama uvedla, že jí bylo přislíbeno provádění úprav a změna vybavení nebytových prostor. Žalovaná v této souvislosti doplnila, že úprava vybavení prostorů není totéž, co zásah do stavebně-technického řešení prostorů, jehož záměr pojala žalobkyně až po uzavření smlouvy.14. Nebylo prokázáno, že by žalovaná poskytla žalobkyni nesprávnou radu ve smyslu ust. § 2950 o.z., event. uvedení v omyl a nedošlo ani k porušení zákona o realitním zprostředkování. Je-li uváděno, že nevykonala realitní činnost pak ta je příkladmo vypočtena v zákoně o realitním zprostředkování s tím, že to není výčet uzavřený a žalovaná činnost realitního zprostředkovatele i fakticky vykonala tím, že zprostředkovala kontakt mezi zájemcem a pronajímatelem, zprostředkovávala jim vzájemnou komunikaci a připravila smluvní dokumentaci, na základě údajů sdělených žalobkyní a pronajímatelkou. K povinnosti ověřovat si sdělené informace žalovaná doplnila, že rozhodnutí o způsobu užívání není veřejně dostupné a je poskytováno jen se souhlasem vlastníka nemovitosti. Není ani pravdou, že by žalobkyně vznesla požadavek, na předložení stavebně technické dokumentace.15. Žalovaná uvedla, že svůj závazek splnila, zprostředkovala uzavření smlouvy o nájmu nebytových prostor, má nárok na provizi. Nebyly prokázány důvody neplatnosti smluovy ani okolnosti realitního obchodu spočívající v poskytnutí nepravdivé informace. Ostatně pokud by žalobkyně chtěla, mohla pro dosažení účelu svého podnikání a získání příslušného kolaudační rozhodnutí vynaložit potřebnou aktivitu k získání povolení.16. Žalovaná navrhla zamítnutí žaloby a přiznání náhrady nákladů řízení.17. Soud ve věci vycházel z navržených důkazů předložených účastníky (ust. § 120 odst. 1 o.s.ř. ve spojení s ust. § 129 odst. 1 o.s.ř.) a po provedeném dokazování soud za použití ust. § 132 o.s.ř. učinil následující skutková zjištění.18. Mezi žalobkyní v pozici zákazníka a žalovanou v pozici zprostředkovatele byla dne 21.4.2023 uzavřena smlouva, jejímž předmětem byl závazek žalobkyně uzavřít nejpozději do 1.5.2023 s vlastníkem nemovitosti nájemní smlouvu k nebytovému prostoru k účelu provozování kosmetických a masérských služeb, dispozičně skládající se ze dvou místností (ordinace) a příslušného zázemí včetně toalety, a to v přízemí na adrese , adresa, . Žalobkyně se zavázala zaplatit v hotovosti k rukám žalované rezervační depozitum ve výši 29 000 Kč při podpisu rezervační smlouvy. Současně byla sjednána výše nájmu i vratné jistoty (kauce) ve výši 58 000 Kč, která měla být složena v den podpisu nájemní smlouvy. Žalovaná ve smlouvě stvrdila, že předmětnou nemovitost navštívila, prohlédla si ji, seznámila se s faktickým stavem, jejími součástmi a vybavením a prohlásila, že hodlá uzavřít smlouvu o nájmu prostorů sloužících k podnikání, na základě které se stane nájemcem. Po dobu rezervace se žalovaná zavázala nebytový prostor nenabízet dalším zájemc