16 C 46/2025-243 — Obvodní soud pro Prahu 5

1. Žalobce se žalobou podanou k Městskému soudu v Praze dne 17. 9. 2021 domáhal vydání usnesení, ve kterém bude vyslovena neplatnost usnesení k bodu č. 6 (Prohlášení vlastníka – Dodatek č. 4) přijatého shromážděním , Jméno žalovaného, konaného dne 17. 6. 2021, a to s tím, že je vlastníkem jednotky č. , hodnota, v domě č. p. , adresa, , kdy v tomto domě vzniklo společenství vlastníků jednotek dne 28. 6. 2006 s názvem , Jméno žalovaného, (dále „SVJ , Anonymizováno, “), které je osobou odpovědnou za správu domu a pozemku. Dne 23. 3. 2021 zaslal výbor žalovaného část podkladů pro shromáždění svolaného na 29. 4. 2021, které bylo přesunuto na 17. 6. 2021, na které žalobce reagoval dne 13. 4. 2021. Ve své reakci žalobce mimo jiné uvedl, že „Ke změně prohlášení se vyžaduje písemný souhlas vlastníka jednotky, jehož práv a povinností se změna dotkne.“ Usnesení shromáždění není písemným souhlasem vlastníka jednotky, jak vyžaduje ustanovení § 1169 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o.z.“). Písemný souhlas vlastníků nebyl žalobci předložen a sám jej ani neudělil, tudíž má za to, že neexistuje. SVJ není vlastníkem nemovité věci. Postup změny prohlášení byl tak dle žalobce v rozporu se zákonem. Dne 12. 5. 2021 zaslal výbor žalovaného e-mailem vlastníkům (členům SVJ , Anonymizováno, ) pozvánku na shromáždění, které zasedalo dne 17. 6. 2021, přiloženy byly i podklady na shromáždění. V pozvánce byl uveden bod 6 Prohlášení vlastníka – Dodatek č. 4. Žalobce se shromáždění dne 17. 6. 2021 osobně neúčastnil. Dne 24. 6. 2021 rozeslal vlastníkům , tituly před jménem, , jméno FO, , předseda výboru žalovaného, e-mailem zápis ze shromáždění vlastníků ze dne 17. 6. 2021, v němž bylo uvedeno u bodu 6, že bylo přijato toto usnesení: „Shromáždění schvaluje změnu Prohlášení vlastníka ve znění předloženého Dodatku č. 4.“ Vzhledem k tomu, že změna prohlášení je výlučnou záležitostí vlastníků a nepatří pod správu domu a pozemku, tedy činnost, kterou vykonává SVJ, je případná úprava ve stanovách, která nereflektuje novelizované ustanovení § 1208, neúčinná, což lze dle žalobce dovodit i z úmyslu zákonodárce.2. Žalovaný navrhl zamítnutí žaloby v celém jejím rozsahu s tím, že usnesení č. 6, kterým byla schválena změna prohlášení vlastníka, není v rozporu se zákonem. Žalovaný má rovněž za spornou aktivní legitimaci žalobce k podání žaloby, a to vzhledem k tomu, že o usnesení č. 6 na shromáždění, s výjimkou jedné osoby, která se za dvě jednotky zdržela, hlasovali všichni přítomní pro návrh, žalobce se tohoto hlasování neúčastnil a neexistuje tedy žádný přehlasovaný vlastník bytové jednotky, který by byl aktivně legitimovaný k podání takové žaloby. Žalovaný dále uvedl, že veškeré změny v dodatku č. 4 k prohlášení vlastníka se týkají společných částí a při této změně se nijak nemění velikost podílu žádného vlastníka. Na základě uvedeného je tedy na místě aplikace ustanovení § 1169 odst. 2 písm. a) o.z., pokud tato záležitost nebyla odlišně upravena ve stanovách žalovaného (ustanovení § 1 odst. 2 o.z.). V daném případě je odlišná úprava obsažena v článku VII. odst. 6 písm. b) Stanov, podle kterého pro všechny druhy změn prohlášení vlastníka musí být dosaženo alespoň tříčtvrtinové většiny přítomných členů společenství. Pro napadené usnesení o změně prohlášení vlastníka poté hlasovalo a usnesení schválilo 98,24 % přítomných vlastníků, tj. 72,07 % všech vlastníků.3. Městský soud v Praze rozhodl usnesením ze dne 14. 4. 2023, č. j. 72 Cm 179/2021-40, tak, že na usnesení, kterým byla schválena změna prohlášení vlastníka ve znění dodatku č. 4, přijaté účastníkem dne 17. 6. 2021 pod bodem č. 6, se hledí, jako by nebylo přijato, a dále, že účastník (žalovaný) je povinen zaplatit navrhovateli (žalobci) náhradu nákladů řízení ve výši 18 456 Kč. Na základě žalovaným podaného odvolání však Vrchní soud v Praze svým usnesením ze dne 3. 10. 2023, č. j. 9 Cmo 155/2023-80, usnesení Městského soudu v Praze ze dne 14. 4. 2023, č. j. 72 Cm 179/2021-40, změnil tak, že návrh na vyslovení neplatnosti usnesení shromáždění účastníka, kterým byla schválena změna prohlášení vlastníka ve znění dodatku č. 4, přijatého účastníkem dne 17. 6. 2021 pod bodem č. 6, se zamítá, dále s tím, že navrhovatel (žalobce) je povinen zaplatit účastníkovi (žalovanému) na náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů částku 26 684 Kč.4. Na základě žalobcem podaného dovolání bylo následně rozhodnuto usnesením Nejvyššího soudu ze dne 28. 1. 2025, č. j. 26 Cdo 1714/2024-111, které nabyl právní moci dne 16. 2. 2025, tak, že usnesení Vrchního soudu v Praze ze dne 3. 10. 2023, č. j. 9 Cmo 155/2023-80, ve znění usnesení téhož soudu ze dne 13. 5. 2024, č. j. 9 Cmo 155/2023-106, a usnesení Městského soudu v Praze ze dne 14. 4. 2023, č. j. 72 Cm 179/2021-40, se zrušují, a věc se postupuje Obvodnímu soudu pro, Anonymizováno, Prahu 5 jako soudu věcně příslušnému k projednání a rozhodnutí věci v prvním stupni. Nejvyšší soud ve svém rozhodnutí poukázal mimo jiné na následující skutečnosti: Ustanovení § 1169 odst. 1 o. z. stanoví „základní způsob“ provedení změny prohlášení vlastníka. Měla-li by se změna prohlášení dotýkat práv a povinností některého vlastníka jednotky ve vztahu k jeho předmětu vlastnictví, musí s takovou změnou písemně souhlasit. Bude-li takto dotčeno několik vlastníků jednotek, budou muset souhlasit všichni dotčení vlastníci. Tito vlastníci mohou souhlasit každý formou jednostranného právního jednání, popřípadě společnou dohodou (anebo kombinací - např. dohoda části vlastníků v kombinaci s jednostranným právním jednáním několika dalších vlastníků). Změnou, která se dotýká práv a povinností vlastníka, je například změna účelu užívání společné části ve výlučném užívání, úplné či částečné sloučení jednotek (dotčeni budou ti vlastníci jednotek, jejichž jednotky budou slučovány), změna v poměru výše příspěvků, změna podílu na společných částech týkající se pouze některých vlastníků jednotek atd. K účinnosti změny prohlášení se vyžaduje souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek, přičemž prohlášení může podmínky schválení zpřísnit – např. požadovat kvalifikovanou většinu (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 10. 8. 2021, sp. zn. 26 Cdo 1032/2021). Vlastníci takto vyslovují souhlas se změnou prohlášení, která vyplývá z jednostranných právních jednání nebo společné dohody dotčených vlastníků jednotek (anebo z kombinace). Pokud se však změna dotýká práv a povinností všech vlastníků jednotek, souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek se již nevyžaduje (byl by ostatně nadbytečný), jelikož je třeba souhlasu všech vlastníků - půjde například o situace, kdy se všem vlastníkům mění podíl na společných částech, nebo když se všem vlastníkům mění poměr výše příspěvků na správu domu a pozemku. Ustanovení § 1169 odst. 2 o.z. pak stanoví „zjednodušený způsob“ - při jakých změnách prohlášení vlastníka se postupuje zjednodušeným způsobem a nevyžaduje se souhlas dotčených vlastníků. Ke změně prohlášení vlastníka zde postačí pouze souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek. Nepředpokládá se zde tudíž „dvojstupňové schvalování“. Vyjádřeno jinak, v případech vymezených v § 1169 odst. 2 o.z. zákon ke změně prohlášení (i k její účinnosti) vyžaduje toliko její schválení většinou hlasů všech vlastníků jednotek; žádné jiné jednání v této souvislosti není potřeba. Jde o případy, kdy se mění společné části, ale nemění se žádnému z vlastníků podíl na společných částech. Za takový případ lze považovat i situaci, kdy (jako v projednávané věci) změna prohlášení vlastníka spočívá v tom, že do společných prostor domu byly (výslovně) zahrnuty „rozvody tepla“ v rámci centrálního vytápění domu (a v souvislosti s tím bylo vypuštěno v části popisu jednotek spojení „ústřední topení“; správnost skutkového stavu věci zjištěného v řízení před soudy nižších stupňů v dovolacím řízení zpochybnit nelze; srov. § 241a odst. 1 o.s.ř.). Objektivně přitom o součást jednotky ani jít nemůže, a to vzhledem k funkční propojenosti „rozvodů centrálního vytápění, včetně soustavy rozvodů tepla, včetně rozvodů v bytě, radiátorů a jiných otopných těles, včetně termostatických ventilů a zařízení sloužícího k rozúčtování nákladů na topení“, představujících jeden funkční celek s celým domem, nikoliv jen s jednotkou. Jinými slovy, „ve skutečnosti“, s ohledem na uvedenou právní úpravu a charakter takových rozvodů, míru jejich „sounáležitosti s domem“ (nikoliv jednotkou) se o součást jednotky nejednalo. K dotčení práv a povinností některého vlastníka jednotky ve vztahu k jeho předmětu vlastnictví ve smyslu § 1169 odst. 1 o.z. proto výše uvedenou změnou prohlášení nedochází. Jde o případ změny prohlášení vlastníka podřaditelný pod ustanovení § 1169 odst. 2 písm. a) o.z. Ze shora uvedeného se rovněž podává, že udělení souhlasu se změnou prohlášení vlastníka vyžadovaného ustanovením § 1169 odst. 2 o.z. (případně § 1169 odst. 1 větou třetí o.z.) náleží do působnosti samotných vlastníků jednotek; nikoliv tedy do působnosti společenství vlastníků jedn