18 C 43/2025-218 — Obvodní soud pro Prahu 5

1. Žalobce se návrhem podaným ke zdejšímu soudu dne , datum, domáhal na žalovaných vrácení složené kauce ve výši , částka, , kterou žalobce složil žalovaným na základě nájemní smlouvy k bytu č. , hodnota, v 2. nadzemním podlaží v domě č.p. , adresa, , a zaplacení přeplatku na službách za rok 2024 ve výši , částka, , který byl vyúčtován až po výzvě zástupkyně žalobce dne , datum, . Přitom není zcela zřejmé, zda předmětem nájmu byl byt č. , hodnota, nebo č. , hodnota, , jelikož v nájemní smlouvě a předávacím protokolu při zahájení nájmu jsou uvedena odlišná označení bytu. Nájemní vztah trval od , datum, do , datum, , byt byl předán dne , datum, v řádném stavu, což dokládá předávací protokol. Žalobce vrátil veškeré klíče od bytu a byt předal v perfektním stavu, uklizený, vyklizený a čistý. Jediným problémem bylo poškrábání podlahy stěhovací firmou, které bylo řešeno v rámci pojištění stěhovací firmy, a faktura opravy podlahy na , částka, byla žalovaným proplacena. Žalovaní přesto žalobci nevrátili kauci ani po předžalobní výzvě doručené dne , datum, . Žalobce proto požaduje nejen vrácení kauce, ale i zákonný úrok z prodlení od , datum, do zaplacení a úrok, odvozený z průměrné sazby hypoték, ve výši 4,14 % ročně z částky , částka, od , datum, do vrácení kauce. Splatnost přeplatku byla stanovena na , datum, , avšak žalovaní částku neuhradili. I zde žalobce požaduje zákonný úrok z prodlení od , datum, do zaplacení. Žalobce nesouhlasí se vzájemným návrhem žalovaných. Žalovaní tvrdí, že byt byl předán neuklizený, což neodpovídá předávacímu protokolu, ani žalovaní neprokazují, že by vynaložili náklady na malování nebo na úklid, ani další uplatněné pohledávky.2. Žalovaní s návrhem žalobce nesouhlasili a v něm uplatněný nárok neuznali. Žalovaní učinili nesporným, že mezi účastníky byla dne , datum, uzavřena nájemní smlouva na bytovou jednotku 2+kk v 2. nadzemním podlaží v domě č.p. , adresa, , která byla opakovaně prodloužena až do , datum, . Nájemní vztah skončil po uplynutí sjednané doby, avšak žalovaní namítají, že žalobce byt nepředal v souladu se smluvními podmínkami, neboť předání neproběhlo přímo pronajímatelům, ale prostřednictvím realitní kanceláře, a byt nebyl předán v požadovaném stavu. Podle tvrzení žalovaných bylo nutné provést rozsáhlé práce, zejména úklid, malování, opravy oken a odstranění poškození podlahy, přičemž nájemní smlouva výslovně stanovila povinnost nájemce uhradit škody přesahující běžné opotřebení. Žalobce složil žalovaným na počátku nájemního vztahu jistotu ve výši , částka, a dne , datum, žalovaní oznámili započtení své pohledávky vůči jeho pohledávce na vrácení jistoty a zaplacení přeplatku z vyúčtování. Vyčíslené náklady na uvedení bytu do původního stavu činí celkem , částka, , z čehož po odečtení částky , částka, uhrazené stěhovací firmou zůstává k úhradě , částka, . Do této částky jsou zahrnuty náklady na úklid (, částka, ), malování (, částka, ), opravu oken (, částka, ), opravu podlahy (, částka, ) a ušlý zisk ve výši jednoho měsíčního nájmu (, částka, ). Po provedení započtení žalovaní vzájemným návrhem na žalobci uplatnili nárok na uhrazení částky , částka, . Škody na předmětu nájmu vznikly zaviněním žalobce v příčinné souvislosti s jeho nevhodným užíváním bytu.3. Po provedeném dokazování učinil soud následující skutková zjištění:4. Žalovaní jsou vlastníky bytového domu na adrese , adresa, (informace o nemovitosti).5. Žalovaní jako pronajímatelé uzavřeli s žalobcem jako nájemcem nedatovanou nájemní smlouvu, na jejímž základě přenechali žalovanému do užívání bytovou jednotku č. , hodnota, o dispozici 2+kk nacházející se v 2. nadzemním podlaží domu č.p. 3359 postaveného na pozemku č. , hodnota, , který se nachází v , adresa, . Nájem byl dle čl. 3 odst. 1 smlouvy uzavřen na dobu určitou od , datum, do , datum, se sjednaným nájemným dle čl. 4 odst. 1 smlouvy ve výši , částka, měsíčně s tím, že žalovaní dle čl. 4 odst. 3 smlouvy zajistí po dobu nájmu nezbytné služby, tj. dodávky vody a tepla, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, provoz a čištění komínů a provoz výtahu, za což se žalobce zavázal platit měsíční zálohy ve výši , částka, splatné spolu s nájemným. Žalovaní byli dle čl. 4 odst. 4 smlouvy povinni vyúčtovat zálohy za služby vždy jednou-dvakrát ročně v termínu dle předložení vyúčtování poskytovatelem služeb žalovaným a/nebo při skončení nájmu. Smluvní strany se dohodly, že lze pro účely vyúčtování vycházet z posledního známého vyúčtování poskytovatelů služeb a odečtů měřičů zaznamenaných v předávacím protokolu. Žalobce nebyl oprávněn započíst jednostranně případný přeplatek. Případné přeplatky nebo nedoplatky si jsou smluvní strany povinny vyrovnat do 14 dnů od doručení vyúčtování. V čl. 5 odst. 1 smlouvy si účastníci sjednali povinnost žalobce do dvou dnů od uzavření smlouvy, nejpozději však do předání předmětu nájmu do užívání žalobci, složit žalovaným peněžitou jistotu odpovídající dvěma měsíčním nájmům, tj. , částka, . Dle čl. 5 odst. 2 smlouvy vznikne-li žalobci za trvání nájemního vztahu dluh vůči žalovaným související s nájmem, např. dluh na nájemném, náhrada škody způsobená porušením žalobcových povinností apod., jsou žalovaní oprávněni použít jistotu k úhradě předmětného dluhu. Žalobce byl pak povinen do 7 dnů ode dne výzvy učiněné žalovanými doplnit předmětnou jistotu na původní výši. Žalovaní byli povinni složenou jistotu žalobci vrátit včetně úroků z jistoty, tj. dle dohody stran ve výši rovnající se úrokům na běžném bankovním účtu, do jednoho měsíce ode dne, kdy žalobce předmět nájmu vyklidil a předal žalovaným. Žalovaní byli oprávněni započíst, co jim případně žalobce z nájemního vztahu dluží a byli povinni předložit žalobci odpovídající vyúčtování včetně případných účtů a faktur za opravu způsobených škod. Dle čl. 6 odst. 2 věty třetí smlouvy měl být předmět nájmu předán žalovaným profesionálně uklizený včetně sklepa a terasy. Dle čl. 6 odst. 3 věty první smlouvy se žalobce zavázal uhradit veškeré škody způsobené jím, členy jeho rodiny, popř. hosty, tj. zejména náklady na opravu předmětu nájmu či jeho zařízení, pokud příslušné poškození neodpovídá běžnému opotřebení. Dle čl. 6 odst. 15 smlouvy se smluvní strany dohodly, že oděrky a šmouhy na stěnách, stejně jako i díry po vrtání do zdi nejsou chápány jako běžné opotřebení předmětu nájmu a náklady na uvedení do původního stavu hradí žalobce. Žalobce nebyl oprávněn vrtat do dřevěných rámů dveří a oken, dlaždic, podlahy a dveří. Dle čl. 8 odst. 4 smlouvy měl žalobce po ukončení nájemní smlouvy předat předmět nájmu žalovaným v dobrém stavu, tedy ve stavu, v jakém ho převzal, s přihlédnutím k běžným opotřebením. O tomto předání bude vyhotoven písemný protokol se zaznamenáním stavu předmětu nájmu a konečného stavu příslušných měřících zařízení. Dle čl. 9 odst. 1 smlouvy se smluvní vztah mezi účastníky řídí českým právem. Nájemní smlouva je vyhotovena současně v českém a anglickém jazyce (nájemní smlouva). Dodatkem č. , hodnota, vepsaným pod podpisy na nájemní smlouvě si účastníci dne , datum, sjednali prodloužení nájemní smlouvy do , datum, a zvýšení nájemného na , částka, měsíčně s tím, že zálohy budou stanoveny podle vyúčtování za rok 2022 (dodatek č. , hodnota, k nájemní smlouvě). Dne , datum, se účastníci domluvili na prodloužení trvání nájemní smlouvy do , datum, (dodatek č. , hodnota, k nájemní smlouvě).6. Žalobce složil dne , datum, ze svého bankovního účtu jistotu ve výši , částka, (potvrzení o zaplacení jistoty). Byt od žalovaných žalobce převzal do užívání dne , datum, , původně uvedené číslo bytové jednotky 4 je přeškrtnuto a opraveno na č. , hodnota, . Protokol je na obdobném formuláři jako byl vyhotoven při skončení nájmu (předávací protokol).7. Dne , datum, podepsal žalobce a , jméno FO, za žalované jako pronajímatele listinu nazvanou Příloha č. 2/Annex no. 2 – Předávací protokol/Handover protocol, kde je uvedeno v českém i anglickém jazyce, že ke dni , datum, smluvní strany ukončily smlouvu o nájmu prostoru sloužícího k bydlení, jejímž předmětem je nájem bytové jednotky č. , hodnota, , která se nachází na adrese , adresa, s tím, že žalobce předal v oddíle 2 uvedené klíče, byly zjištěny stavy měřičů zaznamenané v oddílu 3 a dle oddílu 4 byly zjištěny v bytě následující závady: škrábance na podlaze v obývacím pokoji způsobené společností zajišťující stěhování (předávací protokol).8. , jméno FO, zprostředkovával žalobci pronájem bytu od žalovaných, s žalovanými spolupracuje již tři roky při pronájmu bytových jednotek. Předání bytu žalobci i jeho nájemní vztah probíhaly dle informací pana , jméno FO, standardně. Jednalo se o nový byt a žalobce byl jeho prvním nájemcem. Při ukončování nájmu byl s žalobcem v kontaktu ohledně prohlídek nových zájemců o pronájem, byl u předání klíčů žalobcem, zapisoval stavy měřidel. Jednalo se o dobrou vůli žalobci, protože žalovaní odjížděli o několik dnů dříve, než nájem končil,