24 C 293/2023-452 — Obvodní soud pro Prahu 5

1. Žalobci a)-h) se žalobou podanou zdejšímu soudu dne 7.9.2023 domáhají po žalovaném zaplacení částek po 636 000 Kč se zákonnými úroky z prodlení od 22.8.2023 do zaplacení pro žalobce a) a b), žalobce c) a d), žalobce e) a f) a žalobce g) a h) s odůvodněním, že žalobci a) a b), resp. žalobci c) a d), resp. žalobci e) a f), resp. žalobci g) a h) jsou (vždy ve společném jmění manželů) na základě jimi uzavřených kupních smluv vlastníky řadových rodinných domů vystavěných žalovaným (resp. právním předchůdcem žalovaného) v rámci IV. etapy developerského projektu „, adresa, “; konkrétně jsou žalobci a) a b) vlastníky pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, , k.ú. , adresa, jim předaná dne 26.10.2020; žalobci c) a d) jsou vlastníky pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, , k.ú. , adresa, jim předaná dne 26.10.2027; žalobci e) a f) jsou vlastníky pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, , k.ú. , adresa, jim předaná dne 25.10.2017; žalobci g) a h) jsou vlastníky pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, , k.ú. , adresa, jim předaná dne 11.10.2017. Na daných domech se objevily systémové skryté vady střešních plášťů spočívající zejména v kondenzaci vodních par ve střešním souvrství, projevujících se výluhami parozábrany, tj. vlhkými mapami a skvrnami u stropů. Žalobci dané vady včas reklamovali, a to žalobci a) a b) prostřednictvím reklamačního listu ze 7.9.2020; žalobci c) a d) prostřednictvím e-mailu z 7.10.2020, jehož přílohou byl reklamační list z 6.10.2020; žalobci e) a f) e-mailem z 26.3.2021, jehož přílohou byla reklamace; žalobci g) a h) e-mailem ze 17.9.2020, jehož přílohou byl reklamační list. Žalobci následně dle znaleckého posudku , právnická osoba, (a též následně vyhotoveného odborného posudku , Anonymizováno, ) jako příčinu reklamovaných projevů vad identifikovali vadné navržení a provedení střešních plášťů daných domů. Žalovaný však dlouhodobě pouze lokálně opravoval projevy těchto vad (např. opravil praskliny, přemaloval stopy po zatečení), tedy odstraňoval pouze lokální následky vlhkostních vad (škodu), avšak přes opakované výzvy neodstranil příčinu daných projevů, tj. řádně neodstranil reklamovanou vadu střešních plášťů, když takto reklamovanou vadu fakticky neuznal s tím, že dle žalovaným zadaného znaleckého posudku , právnická osoba, . se jedná pouze o výluhy použité parotěsné izolace. V období června 2022 až července 2023 došlo za účasti žalovaného [znalců, po místním šetření, provedení sond ve střeše žalobců a),b)] k prověřování existence daných vad střešních plášťů, ke shodě a dohodě účastníků však nedošlo. Z důvodu průtahů na straně žalovaného proto žalobci dopisem z 15.8.2023 u žalovaného uplatnili nárok na přiměřenou slevu z kupních cen daných domů, a to ve výši 636 000 Kč, kterou určili dle přibližné ceny nákladů na opravu dané vady (doložených znaleckým posudkem). V dané věci je podstata vad střešních plášťů stejná jako u předchozí III. etapy dané výstavby, jak již byla prokázána (znaleckými posudky) v řízení vedeném u Okresního soudu Plzeň-město, sp.zn. , spisová značka, , kde žalovaný uplatnil nároky z vad střešních plášťů vůči generálnímu zhotoviteli a projektantovi. Změna střešních plášťů v domech žalobců je oproti III. etapě zanedbatelná, střechy vykazují stejné vady, kdy u nich dochází k nepřípustné kondenzaci vodních par a jediným jistým způsobem, kterým lze danou vadu opravit je převod daných střech na střechy jednoplášťové (jak plyne z žalobci doložených znaleckých posudků , právnická osoba, ). Žalovaný tak reklamované vady řádně a včas neodstranil, resp. jejich odstranění odmítl, žalobci proto požadují přiměřenou slevu z kupních cen, a to vždy ve výši po 636 000 Kč se zákonnými úroky z prodlení ode dne následujícího po marném uplynutí stanovené lhůty k plnění, když žalovaná částka vychází z nákladů, které bude třeba vynaložit na odstranění vad daných střech, a to za situace, kdy jediným nejméně rizikovým a běžným způsobem opravy je v daném případě převedení na střechy jednoplášťové.2. Žalovaný nárok žalobců neuznal s tím, že sice učinil nesporným, že domy ve vlastnictví žalobců byly realizovány v rámci tzv. IV. etapy výstavby projektu „, adresa, “, i to, že žalovaný je právním nástupcem původního prodávajícího daných domů (společnosti , právnická osoba, ., IČO: , IČO, ), jakož i to, že v rámci III. etapy dané výstavby byly zjištěny a existovaly vady střešních plášťů (viz řízení u Obvodního soudu Plzeň-město, sp.zn. , spisová značka, ), avšak dále uvedl, že v rámci výstavby domů žalobců (které byly v době zjištění daných vad staveb z etapy III. teprve ve výstavbě) již byla tato dříve zjištěná vada střech (projektové dokumentace) zhojena, a to způsobem k tomu určeným v bodě 4.3 znaleckého posudku , právnická osoba, . č. , Anonymizováno, , tedy užitím účinnější parozábrany ze strany interiéru, přičemž správnost daného projekčního návrhu dvouplášťového střešního pláště IV. etapy dané výstavby a její souladnost s normou ČSN 730540 potvrdila Expertní zpráva č. , hodnota, Ohledně žalobců a), b) doplnil, že v rámci záruky za jakost vytkli vady dne 7.9.2020, žalovaný se k nim vyjádřil, následně se dohodli na provedení sond výhradně v jejich domě [se souhlasem žalobců c) a g)], sondy byly provedeny 24.1.2021 a nezjistily žádné stopy vlhkosti či jiné poruchy, stejně jako následná termovizní měření (z února/března 2023). Žalobci c), d) v rámci záruky za jakost vytkli vady dne 7.10.2020, reklamace byla předána zhotoviteli, byl nastíněn možný způsob odstranění těchto vad, které dle žalovaného byly způsobeny pouze výluhem parozábrany (jiné příčiny vzniku vad nebyly prokázány), tyto vady pak byly odstraněny, resp. následný návrh na způsob odstranění těchto vad (opravou omítek, přeštukování, přemalování) žalobce c) odmítl. Žalobci e) a f) vytkli v rámci záruky za jakost dne 26.3.2021 vady navržení a provedení střešního pláště, aniž by se však u nich jakékoli vady, na něž se vztahovala záruka za jakost, vůbec projevily, žalovaný proto e-mailem z 26.3.2021 jejich reklamaci zamítl. Žalobci g) a h) v rámci záruky za jakost vytkli dne 17.9.2020 vady (hnědé flíčky na stropech), žalovaný reklamaci předal zhotoviteli, došlo s prodloužením záruky na jakost na střešní plášť, žalovaný příčinou těchto vad shledal výhradně výluhy parozábrany, s ohledem na výsledky sond v domě žalobce a), tyto vady (opětovně e-mailem z 25.3.2021) navrhl odstranit vyškrábáním postižené omítky a její opravou, což žalobce g) odmítl. Žalovaný tak shrnul, že střechy domů žalobců byly provedeny dle opravené projektové dokumentace (oproti etapě III. dané výstavby) v souladu s normou ČSN 730540, sonda provedená se souhlasem žalobců v domě žalobce a) nezjistila žádné vlhkostní anomálie, vzduchotěsnost parozábrany potvrdila i provedená termovizní měření, žalovaný přesto reklamace domnělých vad na domech žalobců měl zájem řešit a tyto dlouhodobě řešil, navrhl jim prodloužení záruky za jakost střešního pláště, navrhl jim způsoby opravy střešních plášťů, výluh parozábrany, navrhované úpravy však žalobci nebyly akceptovány. Některé nové vady byly žalobci vytčeny opožděně, žalobci zároveň neprokázali, že by včas reklamované vady žalovaný neopravil, či nebyl připraven opravit (jím navrženým způsobem, který však žalobci neakceptovali, když trvali výhradně na převedení daných střech na jednoplášťové), žalobcům tak nevznikl sekundární nárok na slevy z kupních cen namísto původně požadovaných oprav vytknutých vad, neboť žalovaný neodmítl tyto vady odstranit a není v prodlení s jejich odstraněním. Žalovaný shrnul, že vady vytčené žalobci a), b) tak byly buď plně zhojeny, nebo byla nabídnuta účinná možnost řešení, kterou však odmítli. Žalobci c), d) návrh žalovaného na zhojení jimi vytknuté vady (jejíž příčinou byly pouze výluhy parozábran) zamítnuli, nemají tak nárok na slevu z ceny. Žalobci e), f) řádně nevytknuli vady, resp. nebylo prokázáno, že by u nich došlo k projevu vady, či že by se jednalo o vady systémové, proto jim nevnikl nárok na odstranění vady, a tedy ani na slevu z kupní ceny. Vady reklamované žalobci g), h) byly v části řádně odstraněny a v části bylo žalovaným nabídnuté odstranění daných vad (zapříčiněných pouze výluhami parozábran) odmítnuto, proto jim nevnikl nárok na odstranění vad, resp. sekundární nárok na slevu z kupní ceny. Žalobce konečně namítal nepřiměřenost požadovaných slev z kupních cen s tím, že i v případě prokázání příčiny vad je možná levnější náprava, než žádají žalobci (jak vyplývá z projektu společnosti , právnická osoba, . předloženého žalovaným s vyčíslením opravy jedné střechy na částku 449 000 Kč); nelze tak akceptovat faktické zvyšování standardu bydlení žalobců na úkor žalovaného. Žalovaný proto žádal zamítnutí, resp. částečné zamítnutí žaloby.3. Po provedeném dokazování má soud za prokázaný následující skutkový stav:4. Žalobci jsou vlas