13 C 42/2022-62 — Obvodní soud pro Prahu 6

1. Žalobkyně se žalobou, došlou zdejšímu soudu dne 20. 9. 2021, domáhala stanovení povinnosti žalovanému tak, jak je uvedeno ve výroku I. tohoto rozhodnutí s odůvodněním, že žalobkyně se žalovaným uzavřeli dne 1. 9. 2020 smlouvu o ubytování, a to ve smyslu ust. § 2326 zákona č. 89/2012 Sb., o. z., k části nebytové jednotky [číslo] o celkové výměře 24 m2 ve 2. patře bytového domu [adresa], a to na dobu určitou do 31. 3. 2021 s automatickým prodloužením v případě, kdy ani jedna strana smlouvu dva měsíce dopředu nevypoví. Vzhledem k tomu, že tak nebyla ani z jedné strany učiněno, smlouva byla automaticky prodloužena. Součástí smlouvy bylo ujednání o vratné kauci v článku III. odst. 3 smlouvy, kdy žalobkyně složila při podpisu smlouvy vratnou kauci ve výši 10 000 Kč. Dne 27. 4. 2021 žalobkyně zaslala výpověď smlouvy v souladu s ujednáním se žalovaným, resp. se [jméno] [příjmení], která žalovaného v jednání s klienty zastupuje. Při telefonické komunikaci se jmenovanou byla žalobkyně informována, že v její běžné praxi výpovědní lhůta činí dva měsíce. Tato výpovědní lhůta tedy začala běžet ode dne 1. 5. 2021, smluvní vztah byl ukončen ke dni 30. 6. 2021. Ze strany žalovaného nikdy nedošlo ke zpochybnění výpovědi, naopak byla explicitně akceptována, což potvrzuje mimo jiné SMS komunikace žalobkyně s paní [jméno] [příjmení] ohledně přípravy prohlídek ubytování pro další zájemce. Od této doby začal žalovaný inzerovat byt na webovém portálu [webová adresa] s informací, že je volný již ode dne 30. 5. 2021. S ohledem na výše uvedené má žalobkyně za to, že právo na vrácení kauce jí za daných okolností vzniklo uplynutím nájemního poměru, resp. smlouvy o ubytování. To je také dlouhodobá judikaturní praxe ohledně předmětného nároku, viz např. usnesení Ústavního soudu ze dne 9. 12. 2008, sp. zn. I. ÚS 2882/08. Žalobkyně má s ohledem na skutečnost, že nájemní vztah skončil dne 30. 6. 2021, za to, že se žalovaný ocitl v prodlení s vrácením kauce ode dne 1. 7. 2021, a proto žádá o přiznání úroků z prodlení. Žalobkyně vyzvala žalovaného k vrácení předžalobní výzvou, avšak bezúspěšně. 2. Žalovaný ve vyjádření ze dne 6. 6. 2022 uvedl, že považuje za nespornou skutečnost, že s žalobkyní uzavřel dne 18. 8. 2020 smlouvu o ubytování (dále v textu také jen Smlouva) a dále že žalobkyně zaslala žalovanému dne 27. 4. 2021 výpověď, nicméně žalovaný uvedl, že s tvrzením žalobkyně o tom, že nikdy nedošlo ke zpochybnění výpovědi nebo že by byla žalovaným akceptována, nelze souhlasit. Faktický stav byl takový, že s ukončením smluvního vztahu k 30. 6. 2021 dle přání žalobkyně byl žalovaný ochoten souhlasit pouze za podmínky, že se podaří opatřit jinou osobu, která by předmětnou jednotku nadále obývala tak, aby žalovanému z důvodu ukončení smluvního vztahu se žalobkyní nevznikla majetková ztráta. Tato podmínka splněna nebyla, vztah se žalobkyní, založený smlouvou ze dne 18. 8. 2020 k 30. 6. 2021, nezanikl. Smlouva byla původně uzavřena na sedm měsíců od počátku září 2020 do konce března 2021. Z důvodu ujednání v článku II.1. Smlouvy pak byla prodloužena od počátku dubna do konce října 2021. Smluvní vztah mezi žalobkyní a žalovaným nezanikl a nezanikl ani na základě jejího projevu vůle, byť byl označen jako výpověď. Podle zákonné úpravy ve smyslu ust. § 2330 ubytovaný může smlouvu vypovědět před uplynutím ujednané doby bez uvedení důvodu, nicméně právní úprava ve smyslu § 2326 a násl. o. z. je dispozitivní a nevztahuje se na ní kogentní ustanovení týkající se nájmu bytu včetně tzv. zakázaných ujednání. Možnost ukončení smluvního vztahu mezi žalobkyní a žalovaným byla upravena v článku IV. Smlouvy ze dne 18. 8. 2020, kdy toto ustanovení obsahovalo pouze dva způsoby zániku ubytování, a to jednak uplynutím doby, nebo písemnou dohodu smluvních stran. Z důvodu smluvní úpravy obecné ustanovení ust. 2330 občanského zákoníku na daný případ aplikovat nelze. Žalobkyně nebyla oprávněna jednostranně výpovědí smluvní vztah ukončit. Její přípis, byť formálně označený jako výpověď, nelze považovat za platnou a účinnou výpověď. Dále žalovaný uvedl, že každou smlouvu je třeba hodnotit nikoliv podle formálního označení, ale dle obsahu, základním znakem institutu ubytování je jeho přechodnost. Typickým ubytováním je krátkodobé ubytování v hotelích, penzionech apod. Pokud v uzavřené Smlouvě ze dne 18. 8. 2020 bylo ubytování ujednáno na dobu sedmi měsíců a navíc s doložkou automatického prodlužování, přičemž prodloužení na dobu 14 měsíců skutečně došlo, uzavřená smlouva zákonem požadovaný znak přechodnosti nesplňuje. Mimo to bylo ve smlouvě ujednáno i to, že žalobkyně bude kromě měsíční platby za ubytování hradit i zálohu na služby zúčtovatelnou jedenkrát ročně, i z tohoto ujednání typického pro nájemní vztahy lze dovodit, že na vztah se žalobkyní je třeba aplikovat ust. § 2201 a násl. o. z., přesněji tedy ust. § 2274 o. z., o podnájmu, neboť smlouva nebyla uzavírána v postavení vlastníka předmětné jednotky. Podle platné úpravy nájmu/podnájmu není nájemce/podnájemce uzavření na dobu určitou ukončit jednostranně výpovědí, tzv. bez uvedení důvodu. Pokud by byl vztah posouzen podle právní úpravy nájmu, resp. podnájmu, neobstojí závěr, že smluvní vztah skončil ke dni 30. 6. 2021. Bez ohledu na to, zda žalobkyně předmětný prostor, který nebyl předán, fakticky užívala nebo neužívala, povinnost platit ve smlouvě ujednané platby nadále trvala. Vzhledem ke skutečnosti, že prostor se podařilo obsadit až počínaje dnem 15. 8. 2021, svědčila žalovanému do tohoto okamžiku za žalobkyní pohledávka k úhradě za ubytování ve smyslu článku III. smlouvy o ubytování. Žalovaný proti uplatněnému nároku namítl k započtení svou pohledávku za žalobkyní z titulu dlužné úhrady za ubytování za měsíc červenec 2021 ve výši 6 900 Kč a část měsíce srpna za období od 1. 8. do 14. 8. 2021 v částce 3 116 Kč. Vzhledem k zániku žalobou uplatněného nároku započtením ve smyslu § 1982 a násl. nemůže být žalobkyně úspěšná. Žalovaný z uvedených důvodů navrhl zamítnutí žaloby. 3. Vzhledem ke skutečnosti, že proti tomuto rozsudku není odvolání přípustné (ust. § 202 odst. 2 o. s. ř.) je písemné zdůvodnění tohoto rozsudku vyhotoveno v rozsahu dle ust. § 157 odst. 4 o. s. ř. 4. Soud po provedeném dokazování dospěl k závěru o skutkovém stavu tak, že mezi účastníky byla uzavřena smlouva, která byla nazvána Smlouva o ubytování, uzavřená dle ust. § 2326 až § 2331 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. Smlouva byla uzavřena dne 18. 8. 2020, žalovaný byl v této smlouvě označen jako ubytovatel, žalobkyně byla v této smlouvě označena jako ubytovaná, předmět smlouvy byl sjednán tak, že ubytovatel prohlásil, že je zplnomocněn ke správě objektu [ulice a číslo], dále jen nebytové zařízení, kdy ubytovatel dále prohlásil, že je oprávněn v nebytovém zařízení poskytovat služby v rámci své podnájemní činnosti. Dále je uvedeno, že ubytovatel se zavazuje poskytnout ubytovanému k užívání část nebytové jednotky [číslo] o ploše 24 m2 včetně veškerého jejího příslušenství, a to na stanovenou dobu na adrese [adresa]. Doba ubytování byla sjednána na dobu určitou počínaje od 1. 9. 2020 do 31. 3. 2021 s tím, že smlouva se automaticky prodlužuje, pokud ji dva měsíce předem ani jedna strana nevypoví za stejných finančních podmínek; v článku III. smlouvy bylo sjednáno, že v souladu s ceníkem, ubytovaný spolu s dalšími ubytovanými osobami bude hradit měsíčně částku za ubytování ve výši 6 900 Kč, a to převodem správci prostor, dále v bodě 4 stejného odstavce bylo uvedeno, že zúčtovatelné zálohy na služby jsou 1 500 Kč měsíčně a jsou splatné spolu s poplatkem za ubytování, záloha je jednou ročně vyúčtována. V článku IV. bylo ujednáno, že ubytování zaniká uplynutím doby, uvedené v článku II. této smlouvy nebo písemnou dohodou smluvních stran; za ubytovatele smlouvu podepsala paní [jméno] [příjmení], na smlouvě je uvedeno, že dne 18. 8. 2020 byla převzata v hotovosti kauce ve výši 10 000 Kč (smlouva o ubytování ze dne 18. 8. 2021). Dále soud zjistil, že vlastníkem vymezené jednotky [číslo] – jiný nebytový prostor, je v podílovém spoluvlastnictví pan [jméno] [celé jméno žalovaného] a paní [příjmení] [jméno] [příjmení]. Z prohlášení vlastníka k budově [adresa], ul. [ulice], obec Praha, k. ú. [část obce], bylo prokázáno, že v daném domě je celkový počet 17 jednotek, všechny jednotky jsou nebytovými prostorami krom jednotky [číslo] jednotky [číslo] jednotky [číslo] jednotky [číslo]. Z výpisu z obchodního rejstříku vedeného Městským soudem v Praze, oddíl C, vložka [číslo], bylo zjištěno, že je zapsána firma [právnická osoba], jejímž předmětem podnikání je pronájem nemovitostí bytů a nebytových prostor, kde jednatelem je [celé jméno žalovaného]. Žalobkyně dne 10. 8. 2021 vyzvala žalovaného předžalobní výzvou k úhradě, resp. k vrácení kauce ve výši 10 000 Kč, a to do sedmi dnů od doručení výzvy, výzva byla uložena pro žalovaného dne 12.8.2021 (předžalobní výzva včetně kopie doručenky). Dne 27. 4. 2021 žalobkyně zaslala žalovanému výpověď z nájmu bytu, kde uvedla, že byla uzavřena s