14 C 164/2020-104 — Obvodní soud pro Prahu 6

1. Žalobce se žalobou podanou soudu dne 11. 6. 2020 domáhal na žalovaných zaplacení částky 400 000 Kč s příslušenstvím s odůvodněním, že s žalovanými uzavřel dne 2. 12. 2019 smlouvu o rezervaci, jejíž součástí byla smlouva o smlouvě budoucí, kdy předmětem smlouvy o smlouvě budoucí bylo uzavření budoucí kupní smlouvy žalobcem jako kupujícím se žalovanými jako prodávajícími, předmětem prodeje měla být jednotka [číslo] umístěná v 3. podlaží budovy na adrese [adresa], č. o. [anonymizováno], nacházející se na pozemku parc. [číslo] v kat. území [část obce], [územní celek], zapsanou na listu vlastnictví [číslo] katastru nemovitostí vedeném [stát. instituce], [stát. instituce] (dále jen "Jednotka"). Žalobce měl dle smlouvy o rezervaci a v ní obsažené smlouvy o smlouvě budoucí kupní povinnost uzavřít budoucí kupní smlouvu nejpozději do 31. 3. 2020. Dodatkem [číslo] ke smlouvě o rezervaci ze dne 30. 3. 2020 byla lhůta pro uzavření budoucí kupní smlouvy prodloužena do 20. 4. 2020. Podle čl. čl. 7 smlouvy o rezervaci je žalobce povinen zaplatit smluvní pokutu ve výši 400 000 Kč pro případ porušení jeho povinnosti uzavřít budoucí kupní smlouvu ve sjednané lhůtě. Výše smluvní pokuty odpovídala záloze na kupní cenu Jednotky složené žalobcem jako budoucím kupujícím (čl. 5 smlouvy o rezervaci), současně bylo sjednáno právo zprostředkovatele vůči žalovaným na vyplacení částky odpovídající jedné polovině smluvní pokuty. Dne 25. 3. 2020 žalobce upozornil žalované, že u něj dochází k podstatné změně okolností v důsledku pandemie Covid, když v důsledku vyhlášení nouzového stavu na území České republiky a následných krizových, resp. mimořádných opatření, došlo od 12. 3. 2020, tedy krátce před uplynutím lhůty pro uzavření budoucí kupní smlouvy, na blíže neodhadnutelnou dobu k zásadnímu omezení výdělečné činnosti žalobce. V březnu roku 2020, kdy měl žalobce učinit závazné právní jednání směřující k uzavření kupní smlouvy, a také smlouvy o hypotečním úvěru, se tedy podstatně změnily okolnosti v porovnání s prosincem roku 2019, kdy žalobce přijal prvotní rozhodnutí vzít si hypoteční úvěr a zaplatit za Jednotku kupní cenu ve výši 9 000 000 Kč. Následně žalobce zaslal žalovaným písemné sdělení ze dne 9. 4. 2020, v němž v souladu s ustanovením § 1788 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, žalovaným sdělil, že u něj došlo k takové změně okolností, z nichž vycházel při uzavření smlouvy o rezervaci, že po něm nelze spravedlivě požadovat, aby kupní smlouvu uvedenou ve smlouvě o rezervaci uzavřel, když měl za to, že jeho povinnost uzavřít zmíněnou kupní smlouvu zanikla ze zákona, a současně vyzval žalované k vrácení složené zálohy na kupní cenu Jednotky ve výši 400 000 Kč do 7 dnů ode dne doručení sdělení, když povinnost žalobce uzavřít kupní smlouvu zanikla ještě před uplynutím doby, v níž měla být kupní smlouva uzavřena a žalobci nemohla vzniknout povinnost k úhradě smluvní pokuty spojené s nesplněním této povinnosti. Dne 27. 4. 2020 byl žalobci doručen dopis, jímž žalovaní vůči němu uplatňují nárok na zaplacení smluvní pokuty dle čl. 7 3. smlouvy o rezervaci, žalobce prostřednictvím právního zástupce výzvou ze dne 30. 4. 2020 vyzval žalované k vydání bezdůvodného obohacení ve výši 400 000 Kč nejpozději do 15. 5. 2020. Výzva byla doručena žalovanému [celé jméno žalovaného] dne 5. 5. 2020, žalovaná [celé jméno žalované] si výzvu v úložní době nevyzvedla, na výzvu žalobce reagoval pouze zprostředkovatel ze smlouvy o rezervaci, [právnická osoba], resp. ředitel této realitní kanceláře, pan [jméno] [příjmení] [příjmení] - [příjmení], a to dopisem ze dne 15. 5. 2020, jímž právnímu zástupci žalobce sdělil, že žalovaní odmítají vydat bezdůvodné obohacení a trvají na nároku na zaplacení smluvní pokuty dle smlouvy o rezervaci. Žalobce se naposledy pokusil kontaktovat žalované s návrhem na jednání a smírné řešení věci e-mailem ze dne 2. 6. 2020, v němž objasnil i konkrétní skutečnosti, v nichž v jeho případě mimo jiné nastala změna okolností a informoval žalované, že u společnosti [právnická osoba], která je jeho hlavním zdrojem příjmů, došlo v měsíci březnu 2020, kdy měla být uzavřena kupní smlouva a zahájeno čerpání úvěru, k poklesu tržeb o 78 % v porovnání s prosincem roku 2019, kdy žalobce uzavřel smlouvu o rezervaci a zahájil jednání o hypotečním úvěru, s tím, že v meziročním srovnání oproti období března 2019 se jednalo o pokles o 30 %. Žalovaní bezdůvodné obohacení žalobci ve výši 400 000 Kč nevydali, ačkoliv k tomu byli žalobcem opakovaně vyzváni. 2. Žalovaní nárok žalobce uplatněný v žalobě zcela neuznali a navrhli její zamítnutí s odůvodněním, že k žádné změně okolností, která by byla důvodem pro zánik závazku žalobce uzavřít kupní smlouvu, k čemuž byl řádně vyzván, nedošlo. Když pokud podle žalobce ve společnosti [právnická osoba], která má být hlavním zdrojem příjmů žalobce, došlo v březnu 2020 k poklesu příjmů této společnosti a v době uzavření smlouvy o rezervaci v prosinci roku 2019 byly jiné okolnosti, tak k této smlouvě byl ale uzavřen dodatek č. 1, a to až dne 30. 3.2020, když žalobce dodatek podepsal dne 29. 3. 2020, s tím, že uvedeným dodatkem došlo k prodloužení rezervační doby do 20. 4. 2020, přičemž však žalobce žalované dopisem ze dne 9. 4. 2020, tedy sepsaným pouze 10. den poté, co byl uzavřen uvedený dodatek k prodloužení rezervační lhůty, informoval o změně okolností a jeho údajném zániku povinnosti uzavřít kupní smlouvu. Z toho je zcela zřejmé, že v době, kdy žalobci již veškeré jím nyní tvrzené okolnosti spočívající v následcích nouzového stavu vyhlášeného vládou dne 12. 3. 2020 na dobu 30 dnů, byly známy, namísto toho uzavřel dne 29. 3. 2020 uvedený dodatek, kterým byla pouze prodloužena rezervační doba a k žádným jiným změnám v právech a povinnostech účastníků smlouvy o rezervaci a podmínkách nedošlo. Navíc se dne 25. 3. 2020 za účasti žalovaných, žalobce a zprostředkovatele, uskutečnil telefonní konferenční hovor, z něhož byl pořízen zápis, jehož obsah následně žalobce svým mailem potvrdil a kdy právě žalobce s ohledem na situaci na světových trzích navrhl dvě možnosti řešení, a to, že buď odstoupí od obchodu a zaplatí sjednanou smluvní pokutu 400 000 Kč nebo dojde ke snížení kupní ceny, prodloužení rezervační doby a navýšení rezervačního poplatku na 800 000 Kč. Následně pak došlo mezi účastníky k dohodě, která je obsahem dodatku č. 1 ke smlouvě o rezervaci, tedy k prodloužení rezervační lhůty, z čehož je zcela evidentní zájem žalobce o uzavření kupní smlouvy za dosavadních podmínek sjednaných ve smlouvě o rezervaci minimálně ještě dne 29. 3. 2020, kdy byl z jeho strany dodatek č. 1 podepsán. V průběhu smluvního vztahu žalobce nikdy nezmínil jakékoli finanční potíže či zamítavý postoj banky, naopak zdůrazňoval, že bude část kupní ceny financovat hypotékou, což nakonec potvrdil jeho právní zástupce v naposledy žalovaným zaslané mailové zprávě. Nárok na smluvní pokutu, která dle ustanovení čl. 7 bodu 7. 3. smlouvy o rezervaci představuje paušální odškodnění žalovaných za zmaření dosažení účelu této smlouvy, je tak podle žalovaných zcela oprávněný. 3. V replice k vyjádření žalovaných k žalobě žalobce zopakoval, že jeho hlavním zdrojem příjmů je činnost společnosti [právnická osoba], v níž je jediným společníkem a jednatelem, a odkázal na účetní dokumentaci společnosti [právnická osoba] za měsíce leden – březen 2020 a měsíc prosinec 2019, kdy zatímco v měsíci lednu 2020 uvedená společnost generovala zisk s částkou 1 200 906,31 Kč, v měsíci březnu společnost vykázala ztrátu - 1 891 370,42 Kč, v měsíci prosinci 2019, kdy žalobce podepsal smlouvu o rezervaci, jíž se zavázal k uzavření budoucí kupní smlouvy o koupi Jednotky, vykazovala tato společnost zisk ve výši 3 262 141 Kč, z čehož je zjevné, že nastala podstatná změna v reálných i reálně očekávaných příjmech žalobce, které žalobce nemohl v době uzavření smlouvy o rezervaci ani při vynaložení obvyklé míry pečlivosti předvídat, když tyto údaje (se zahrnutím stavu za měsíc březen 2020) však byly žalobci definitivně dostupné po uzavření účetnictví za měsíc březen, tedy počátkem dubna 2020, kdy také žalobce žalované o této skutečnosti bezprostředně informoval a tato nejistota byla také hlavním důvodem, proč žalobce uzavřel s žalovanými zmiňovaný dodatek ke smlouvě o rezervaci, jímž došlo pouze k prodloužení lhůty pro uzavření budoucí kupní smlouvy ze dne 31. 3. 2020 do 20. 4. 2020, když si žalobce nebyl v době podpisu tohoto dodatku ještě zcela jist tím, zda jeho závazek skutečně zanikl z důvodu podstatné změny okolností, a proto – pod bezprostřední hrozbou vzniku povinnosti uhradit smluvní pokutu ve výši 400 000 Kč, pokud by nedošlo k prodloužení předmětné lhůty, přistoupil pro jistotu dne 30. 3. 2020, tedy 1 den před uplynutím lhůty, pod tlakem okolností k uzavření zmíněného dodatku. K tvrzení žalovaných o tom, že žalobce měl být účastníkem telefonního hovoru, v němž snad mělo dojít k dohodě již s přihlédnutím k tomu, že bylo najisto postaveno, zda u žalobc