7 C 42/2021-88 — Obvodní soud pro Prahu 6

1. Žalobou doručenou zdejšímu soudu dne 10. 2. 2021 se žalobkyně na žalované domáhala zaplacení částky uvedené v záhlaví tohoto rozsudku s příslušenstvím. Svou žalobu odůvodnila tím, že s žalovanou zavřela dne 30. 7. 2010 smlouvu o nájmu prostor (dále jen„ Nájemní smlouva“), na jejímž základě byla oprávněna užívat prostory v Nájemní smlouvě uvedené jako obchodní a skladové prostory podle předmětu své obchodní činnosti, za což současně byla povinna platit sjednané nájemné. Žalobkyně v podané žalobě tvrdila, že žalovaná jí v období od 14. 3. 2020 do 10. 5. 2020 neumožnila užívat prostory v souladu s Nájemní smlouvou, i přesto byla z její strany za uvedené období požadována úhrada nájemného a služeb spojených s užíváním předmětu nájmu na základě Nájemní smlouvy, které však žalobkyně neuhradila ve výši 956 107, 18 Kč, proto si žalovaná uvedenou částku započetla z žalobkyní složené jistoty dle Nájemní smlouvy, a žalobkyni po skončení nájemního vztahu vrátila (ke dni 6. 10. 2020) toliko částku ve výši 442 592, 23 Kč. Žalobkyně tvrdila, že na základě toho, že jí žalovaná neumožnila užívání obchodních prostor na základě Nájemní smlouvy (provozovat podnikatelkou činnost), má právo na slevu z nájmu ve výši 100%, a to zejm. s přihlédnutím k tomu, že za celkovou dobu nájmu uhradila nájemné v celkové výši 43 000 000 Kč bez DPH. Žalobkyně požádala žalovanou o přiměřenou slevu z nájemného a zaslala za období od března do května 2020 přiměřené nájemné ve výši 50 Kč, 100 Kč a 100 Kč, žalovaná však nárok na slevu z nájemného kategoricky odmítla a uvedené částky zaslala žalobkyni zpět na její účet, když jí předtím vystavila fakturu [číslo] ze dne 16. 12. 2019 na částku 1 454 114, 51 Kč za nájem od ledna 2020 do března 2020, fakturu [číslo] ze dne 16. 3. 2020 na částku 1 454 114, 51 Kč za nájem v období duben 2020 až červen 2020 a fakturu [číslo] ze dne 14. 4. 2020 na částku 81 491, 25 Kč za navýšení nájemného za období leden – červen 2020 o inflaci. Žalobkyně namítala, že započtení dlužných částek nájemného a navýšení o inflaci ze složené jistoty (kauce) provedené žalovanou bylo v rozporu s dobrými mravy, zásadami poctivého obchodního styku a šikanózní, proto částka, kterou si žalovaná strhla ze složené kauce je bezdůvodným obohacením na její straně. Žalovaná však bezdůvodné obohacení nevydala, a to ani na základě předžalobní výzvy právního zástupce žalobkyně. 2. Ve věci byl Obvodním soudem pro Prahu 6 vydán platební rozkaz ze dne 22. 2. 2021, č.j. 7 C 42/2021-14, který byl zrušen odporem podaným žalovanou dne 8. 3. 2021. 3. V odporu proti platebnímu rozkazu a následném vyjádření k žalobě žalovaná uvedla, že nárok uplatněný žalobkyní neuznává, a to ani z části a pokládá jej za nedůvodný a nedoložený. Tvrdila, že 30. 7. 2010 uzavřela s žalobkyní Nájemní smlouvu coby vlastník dotčených prostor. Žalobkyně byla na základě Nájemní smlouvy oprávněna užívat tam uvedené prostory jako obchodní a skladové prostory. Nájem byl uzavřen na dobu 5 let do 9. 8. 2015, s možností automatické prolongace o dalších pět let, k čemuž došlo, konec doby nájmu dle Nájemní smlouvy tak připadl na den 8. 8. 2020. Na základě Nájemní smlouvy žalobkyně složila jistotu v celkové výši 3 505 535 Kč. Začátkem března 2020 došlo na základě nařízení vlády ČR k plošnému omezení prodeje zboží a poskytování služeb s ohledem na šíření epidemie nemoci COVID-19, kdy v návaznosti na to přestala žalobkyně hradit nájemné a tím se s úhradou nájemného a zálohových plateb na služby dostala do prodlení. Jelikož se žalobkyně dostala do prodlení s úhradou nájemného a souvisejících plateb, započetla žalovaná dlužené částky, jakož i sankční úrok z prodlení na žalobkyní složenou jistotu v souladu s čl. 4 Nájemní smlouvy a tom pak informovala žalobkyní dopisem ze dne 30. 4. 2020. Po skončení doby nájmu dle Nájemní smlouvy pak žalovaná nevyčerpanou část jistoty zaslala žalobkyni zpět na její účet. Žalovaná dále tvrdila, že žalobkyně na slevu z nájemného nemá nárok, když takové právo jí nezakládá žádné ustanovení zákona ani Nájemní smlouvy. Žalovaná dále odmítla, že v užívání pronajatých prostor žalobkyni bránila nebo že by jí užívání neumožnila, po celou dobu trvání nájemního vztahu byl žalobkyni ze strany žalované umožněn přístup k pronajatým prostorům a rovněž i umožněno jejich užívání, poukázala přitom i na skutečnost, že žalovaná pronajaté prostory užívala nejen jako prostory obchodní, ale též jako prostory skladovací, a potud nebyla její obchodní činnost dotčena. Poukázala i na skutečnost, že omezení vyvolané epidemií COVID-19 jí nelze klást k tíží, když takové omezení vzešlo ze strany státu z jeho vrchnostenské pozice (v rámci legislativní činnosti státu) a současně upozornila, že žalobkyně měla několik možností, jak případné ztráty z omezeného užívání předmětných obchodních prostor v důsledku zásahu státu sanovat, což však neučinila. Z uvedených důvodů žalovaná navrhla zamítnutí žaloby. 4. V replice žalobkyně, navazující na vyjádření žalované, zopakovala svá dosavadní skutková tvrzení a nové skutečnosti netvrdila. Odmítla, že by se dostala do prodlení s placením nájemného. 5. K poučení soudu podle ust. § 118a odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen o.s.ř.), aby žalobkyně konkrétně sdělila, jakým způsobem (jednáním) jí žalovaná neumožnila užívání předmětných prostor a neumožnila provozovat podnikatelskou činnost, žalobkyně podala vyjádření, žádné konkrétní jednání žalované, kterým by žalovaná neumožnila užíváním předmětných prostor a neumožnila provozovat podnikatelskou činnost, však. neoznačila. Při jednání dne 29. 5. 2023 pak doplnila, že prostory byly uzavřeny v důsledku pandemie COVID a příkaz k jejich uzavření dal jednatel žalobkyně. Dále upřesnila, že žalovaná částka je tvořena slevou z nájemného a zvýšení nájemného o inflaci ve výši 100% částky vyúčtované žalobcem na tyto nároky za období od 14. 3. 2020 do 10. 5. 2020. Dovolávala se toho, že žalovaná neučinila ničeho (nevyvinula žádnou činnost) na pomoc žalobkyni. 6. Soud věc projednal, a na základě nesporných tvrzení účastníků řízení a provedeného dokazování učinil následující skutková zjištění, jež má za prokázaná z dále uvedených důkazů. 7. Z nesporných tvrzení účastníků řízení soud zjistil, že mezi nimi byla dne 30. 7. 2010 uzavřena nájemní smlouva na prostory sloužící k podnikání žalobkyně konkrétně vymezené příloze č. 1 k Nájemní smlouvě. Doba nájmu končila dnem 8. 8. 2020. Na základě Nájemní smlouvy byla složena jistota v celkové výši 3 505 535 Kč, ze které byla po skončení doby nájmu vrácena žalobkyni dne 6.10.2020 částka 442 592, 23 Kč. 8. Z nájemní smlouvy ze dne 30. 7. 2010 (Nájemní smlouva) soud dále zjistil, že předmětem této smlouvy byl na jedné straně závazek žalované pronajmout prostory sloužící k podnikání v budově [anonymizována dvě slova] v komerční zóně [obec] na adres [adresa], PSČ [PSČ], a to dle specifikace uvedené v příloze č. 1 Nájemní smlouvy a na druhé straně závazek žalobkyně platit za užívání prostor sjednané nájemné a poplatky za služby a energie (čl. 2). Účel nájmu byl sjednán jako obchodní a skladové prostory (čl. 2). Doba nájmu byla sjednána od 9. 8. 2010 na pět let s možností automatické prolongace do 8. 8. 2020. Nájemné bylo sjednáno ve členění nájemného za společné prostory, kdy výše tohtoo nájemného byla od 1. 10. 2020 stanovena částkou 48 582 Kč vč. DPH měsíčně a nájemné za nebytové prostory, kdy jeho výše od 1. 10. 2020 byla stanovena částkou 410 670 Kč vč. DPH měsíčně. Celkově tak měsíční nájemné činilo částku ve výši 459 252 Kč vč. DPH měsíčně. Dle odst. 3.5 Nájemní smlouvy byla žalobkyně povinna platit zálohy na poplatky za služby a energie ve výši 104 170 Kč plus DPH měsíčně. V odst. 3.7 Nájemní smlouvy pak bylo účastníky ujednáno, že žalovaná je oprávněna jednostranně jednou ročně zvýšit nájemné přímo úměrně k výši inflace podle vývoje vyhlášeného ČSÚ a toto zvýšení je povinna sdělit písemně žalobkyni, přičemž úprava bude provedena zpětně k 1. lednu daného kalendářního roku a žalobkyně zvýšení nájemné bude povinna uhradit ve lhůtě 14 dnů od písemného oznámení. V odst. 4.1 si pak účastníci ujednali, že přede dnem předání dotčeného prostoru je žalobkyně povinna složit jistotu ve výši 3 505 535 Kč, kterou byla žalovaná oprávněna použít, pokud žalobkyně řádně a včas nesplnila svou povinnost zaplatit nájemné a/nebo zálohové platby a/nebo platby za služby a energie a/nebo smluvní pokuty s tím, že po skončení nájmu bude jistota, popř. její příslušná část vrácena žalobkyni do 60-ti dnů od skončení nájmu. V čl. 7 Nájemní smlouvy pak bylo sjednáno, že žalobkyně má právo na poměrnou slevu z nájemného, pokud dojde bez jejího zavinění ke znemožnění nebo omezení užívání pronajatých prostor, přičemž další práva žalobkyně vyplývající z Nájemní smlouvy anebo z právních předpisů tím nejsou dotčena. 9. Z faktury [číslo] za období leden – březen 2020 soud zjistil, že touto fakturou s datem vystavení 16. 12. 2019 byl žalobkyni žalovanou účtován nájem za leden – březen 2020 v celkové výši 1 454 114,