27 C 236/2023-134 — Obvodní soud pro Prahu 6

1. Žalobce se po žalované domáhá zaplacení částky , částka, spolu se zákonným úrokem z prodlení z této částky, s odůvodněním, že žalobce a žalovaná jsou spoluvlastníky parcely č. , hodnota, , jejíž součástí je stavba č. p. , Anonymizováno, , jež se nachází v katastrálním území , adresa, , obci , adresa, (dále jen „předmětná nemovitost“) kdy žalovaná vlastní id. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, předmětné nemovitosti a žalobce id. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, . Žalovaná znemožnila žalobci předmětné nemovitosti užívat, výměnou zámků, což zjistil dne , datum, a přes výzvu žalobce, mu nové klíče nepředala. Žalobce je tak vyloučen z užívání nemovitosti, kdy žalovaná užívá předmětné nemovitosti zcela sama a tudíž na její straně vzniklo bezdůvodné obohacení ve výši žalované částky, a to za období od srpna 2018 do ledna 2021, kdy dle posudku , právnická osoba, , podaném pod č. , hodnota, –, Anonymizováno, /, Anonymizováno, ze dne , datum, , tržní nájemné za celou nemovitost v roce , Anonymizováno, činilo částku , částka, měsíčně, z čehož , Anonymizováno, /, Anonymizováno, náležející žalobci odpovídá částce , částka, měsíčně. V roce 2019 tržní nájemné činilo za celou nemovitost , částka, měsíčně, z čehož , Anonymizováno, /, Anonymizováno, činí částku , částka, měsíčně a od roku 2020 tržní nájemné celých předmětných nemovitostí činí částku , částka, měsíčně, z čehož , Anonymizováno, /, Anonymizováno, činí částku , částka, . Za rok , Anonymizováno, tak žalobci vznikl nárok na vydání bezdůvodného obohacení v částce , částka, , za rok , Anonymizováno, ve výši , částka, , v roce , Anonymizováno, částku , částka, a za měsíc leden , Anonymizováno, ve výši , částka, .2. Žalovaná navrhla zamítnutí žaloby s odůvodněním, že skutečnosti týkající se spoluvlastnictví předmětné nemovitosti jsou mezi účastníky nesporné, včetně skutečnosti, že žalobci předmětnou nemovitost znepřístupnila, neboť se z předmětné nemovitosti v roce 2016 žalobce odstěhoval, nijak na ni nepřispíval a o správu nejevil žádný zájem a dále uvedla žalovaná, že je pravdou, že v srpnu 2018 odmítla žalobci poskytnout nové klíče umožňující vstup do předmětné nemovitosti, neboť žalobce vyhrožoval, že do ní nastěhuje lidi bez domova a žalovaná tak měla obavy z možných následků umožnění přístupu žalobci. Z uvedeného důvodu již v lednu 2018 po ztrátě klíčů vyměnila zámky, z bezpečnostních důvodů. Žalovaná uvedla, že zjistila, že v předmětné nemovitosti je evidována adresa trvalého pobytu fyzické osoby , právnická osoba, , kdy zároveň na adresu předmětné nemovitosti bylo doručeno velké množství korespondence této osobě adresované, kdy se jednalo o různé nebankovní společnosti poskytující půjčky. Tuto záležitost byla nucena řešit s Úřadem městské části , adresa, . Žalovaná uvedla, že přístup žalobce je nepoctivý a šikanózní. Dále žalovaná namítla, že od konce roku 2016 do konce roku 2021 v předmětné nemovitosti bydlela vyjma žalované též společná dcera účastníků řízení, , jméno FO, . Vůči částkám určeným znaleckým posudkem žalovaná namítla, že jí připadají neúměrně vysoké a neodpovídají skutečné hodnotě obvyklého tržního nájemného, kdy faktické nepřesnosti a nesrovnalosti způsobují stanovení nesprávné výše, neboť předmětná stavba nemá kamenné základy, jak uvádí znalecký posudek, respektive nemá základy žádné a svislé nosné konstrukce nejsou zděné, ale kamenné, což výrazně ovlivňuje energetickou náročnost budovy. Dále namítla, že užitná plocha nemovitostí je uvedena v nesprávném rozsahu 129,7 m², kdy má za to, že znalec provedl nesprávně výpočet užitné plochy v podkroví, kdy výpočet užitné plochy v podkroví dle normy má činit 102,21 m² a celková obytná plocha pro celou stavbu tak činí 42 m² pro celou stavbu. Dále namítla, že znalec nezohlednil, že žalovaná provedla rekonstrukce předmětné nemovitosti a srovnávané nemovitosti se nachází ve vilových čtvrtích, nikoliv u rušné silnice. Žalovaná dále namítla, že do předmětné nemovitosti v období od srpna 2018 do ledna 2021 vynaložila náklady na nutnou údržbu, kdy poslední částku vynaložila v květnu roku 2020 v částce , částka, . Celkem tak vynaložila částku , částka, , z čehož , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , jež by připadala na podíl žalobce, činí , částka, . Dále namítla, že na energiích, dále na vodu, pojištění a poplatku za komunální odpad vynaložila celkem částku , částka, , z čehož , Anonymizováno, /, Anonymizováno, podílu žalobce by činila , částka, . , právnická osoba, v termínu od listopadu 2019 do září 2019 vynaložila na zednické práce, po elektroinstalaci výmalbu, opravu vypadlého kamenného zdiva, opravu komínu celkem částku , částka, .3. Dne , datum, při ústním jednání žalovaná celkovou částku , částka, započetla vůči uplatněné částce, kdy shodného dne žalobce vůči tomuto započtení namítl promlčení.4. Ve věci soud prvního stupně rozhodnul rozsudkem dne , datum, , který byl usnesením odvolacího soudu, vydaným pod č. j. , spisová značka, dne , datum, zrušen, s následujícím odůvodněním:5. Odvolací soud uvedl (pod , Anonymizováno, ) i dle názoru odvolacího soudu ustanovený znalec dostatečně věrohodně objasnil, jakým způsobem dospěl k výši bezdůvodného obohacení. Jako důvodnou však odvolací soud shledal námitku, že znalec provedl prohlídku v roce 2020 a výši bezdůvodného obohacení určoval, aniž by mu byl znám stav nemovitosti v roce 2018-2019, neboť z provedeného dokazování vyplynulo, že žalovaná prováděla rekonstrukci na přelomu let 2018 – 2020. K vypořádání této námitky je třeba, aby žalovaná tvrdila a prokázala stav domu v roce 2018 a 2019. Unese-li břemeno tvrzení a důkazní ohledně stavu nemovitosti v tomto období, má soud prvního stupně zvážit, zda a jaký to má vliv na výši obvyklého nájemného, resp. bezdůvodného obohacení.6. Dále soudu prvního stupně odvolací soud uložil, aby zjistil, kdy nastala splatnost pohledávky žalobce, vzhledem k tomu, že bezdůvodné obohacení je splatné na výzvu a ze spisu se podává, že žalovaná byla vyzvána k plnění předžalobní upomínkou ze dne , datum, , která byla doručena dne , datum, a v ní stanovena lhůta k plnění „7 dní ode dne odeslání“, přičemž takto lhůtu určit platně nelze (nejde o domněnku dojití) a proto počátek této lhůty je potřeba stanovit ke dni doručení, jímž byl den , datum, .7. Dále odvolací soud uložil soudu I. stupně, aby určil, kdy nastala splatnost pohledávky žalované; aby zjistil, za pohledávka žalované je způsobilá k započtení a v jakém rozsahu. V případě, že nebude námitka promlčení shledána jako důvodná, má soud I. stupně vyzvat žalovanou k doplnění tvrzení a označení (předložení) důkazů ohledně stavu nemovitosti v letech 2018-2019 a pokud bude zjištěna změna stavu nemovitosti oproti okamžiku, kdy znalec prováděl šetření, a to změna významná, má soud I. stupně zadat doplnění znaleckého posudku.8. Na základě poučení ze strany soudu I. stupně, vedeného v intencích pokynů soudu odvolacího žalovaná doplnila svá tvrzení tak, že provedla celkovou rekonstrukci elektroinstalace, prostřednictvím odborné firmy, s tím, že vysekání rýh na kabely a opravy stěn, provedla svépomocí, resp. přátelskou úsluhou. Dále uvedla, že vzhledem k nevyhovujícímu stavu komína, provedla (svépomocí, resp. prostřednictvím přátelské úsluhy) zvýšení komína, jeho oplechování a odstranění jeho (nevyhovující) hlavy. Dále uvedla, že svépomocí provedla opravu zřícené obvodové zdi sklepa. K doložení stavu domu před rekonstrukcí a po rekonstrukci poukázala na znalecký posudek č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , který obsahuje fotografie stavu před rekonstrukcí.9. Na základě provedeného dokazování soud zjistil a má za prokázaný následující skutkový stav:10. Žalobce a žalovaná jsou spoluvlastníky předmětných nemovitostí, kdy žalobci náleží ideální , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , žalované , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a předmětné nemovitosti jsou zapsány na LV č. , hodnota, pro katastrální území , adresa, u , právnická osoba, pro , Anonymizováno, . , Anonymizováno, . , Anonymizováno, , obec , adresa, (výpis z , Anonymizováno, , LV č. , hodnota, ).11. Mezi stranami bylo nesporné, že žalovaná žalobci znepřístupnila předmětnou nemovitost a neumožňuje mu její užívání a že v srpnu , Anonymizováno, (tj. od počátku žalovaného období) odmítla žalobci vydat (nové) klíče, s tím, že tento stav zůstal nezměněn.12. Z čestného prohlášení , jméno FO, , z potvrzení o studiu a o ukončení studia jmenované, soud nezjistil nic pro věc významného.13. , právnická osoba, vypracovala znalecký posudek č. , hodnota, -, Anonymizováno, /, Anonymizováno, se znaleckým úkolem stanovení tržního nájemného pozemku parc. č. , hodnota, s budovou č. p. , Anonymizováno, (předmětných nemovitostí). V posudku co do popisu oceňované nemovitosti znalecký ústav uvedl, že základy stavby jsou kamenné dle konstrukce svislých stěn sklepů, stavba má jedno nadzemní podlaží, podkroví a je částečně podsklepená; ohledně užitné plochy v prvním nadzemním podlaží celkem užitná plocha byla uvedena na 68,7 m², užitná plocha