8 C 133/2024-58 — Obvodní soud pro Prahu 7

1. Žalobce podle žaloby a vyjádření u jednání uzavřel se žalovaným rezervační smlouvu, na základě které se žalobce a žalovaný zavázali uzavřít spolu do termínu , datum, kupní smlouvu na nemovitou věc - pozemek parc. č. , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , k.ú. , adresa, . Rezervační smlouva byla uzavřena za účelem, aby si žalobce mohl zajistit zbývající finanční prostředky na nákup nemovitosti u své úvěrující banky. Žalobce byl před podpisem rezervační smlouvy žalovaným mimo jiné ubezpečen, že pozemek je zasíťovaný. Vzhledem k tomu, že až po podpisu rezervační smlouvy bylo zjištěno, že sítě nacházející se na pozemku nedisponují příslušným povolením ze stavebního úřadu, a jedná se tak ve své podstatě o černou stavbu a žalovaný nezajistil vyřešení tohoto nedostatku u stavebního úřadu, odmítla úvěrující banka žalobce poskytnout žalobci finanční prostředky na financování zbytku kupní ceny za pozemek. Vzhledem k této skutečnosti žalobce, s ohledem na jeho zájem nemovitost zakoupit, nabídl žalovanému variantu, že v rámci kupní smlouvy bude sjednáno, že část kupní ceny hrazená z vlastních prostředků bude uhrazena bezprostředně po podpisu kupní smlouvy a zbývající část hrazená úvěrem bude uhrazena poté, co bude zhojen vadný stav ohledně inženýrských sítí. Současně žalobce dokonce navrhl navýšení kupní ceny ve prospěch žalovaného. Ten na návrh znění kupní smlouvy nepřistoupil, kupní smlouvu uzavřít odmítl a stejně tak na výzvu žalobce odmítl vrátit složený rezervační poplatek. Po uplynutí rezervační doby a doby, do kdy měl být dle rezervační smlouvy poplatek vrácen (7 dnů) se tak rezervační poplatek stal bezdůvodným obohacením žalovaného. Žalobce doplňuje, žalovaný je developerem, tedy odborníkem v daném oboru. Závazné znění kupní smlouvy nebylo mezi stranami před podpisem rezervační smlouvy předjednáno, tedy mělo být předmětem jejich dalšího jednání během rezervační doby, kdy se zejména měla do jejích ustanovení reflektovat zjištění výše uvedená. Žalující strana dovozuje, že k neuzavření kupní smlouvy nedošlo výlučně z důvodů na straně žalobce, ale že se obě strany nedohodly na znění kupní smlouvy, respektive nedošlo na shodě, a proto se jedná o bezdůvodné obohacení ze strany žalovaného. Má za to, že zatím žádná kupní smlouva ze strany žalované přeložena nebyla. Žalobce vyzval žalovaného prostřednictvím svého právního zástupce k vrácení složeného rezervačního poplatku. Pro případ nedodržení výzvy byl žalovaný poučen o možnosti podání žaloby a souvisejících navýšených výdajů. V průběhu jednání pak žalující strana doplnila svoji argumentaci v tom směru, že žalobce stále uplatňuje svůj nárok z titulu bezdůvodného obohacení. Svůj nárok opírá mimo jiné o tvrzení, že podepsaná rezervační smlouva, je neplatná pro svoji neurčitost. Rezervační smlouva totiž neobsahuje závazek žalobce a žalovaného spolu uzavřít zamýšlenou smlouvu (zde mimo jiné z dikce smlouvy vzniká rozpor, zda se má jednat o kupní smlouvu či smlouvu o smlouvě budoucí – viz čl. V rezervační smlouvy). Taktéž není upřesněno, co se považuje za důvod na straně žalobce, když neuzavření zamýšlené smlouvy je i na straně žalovaného. Z akcesorické povahy ujednání o rezervačním poplatku ve vztahu k rezervační smlouvě vyplývá, že pokud je neplatná rezervační smlouva, nemůže být platné ani ujednání o rezervačním poplatku obdobného smluvní pokutě.2. Nárok žalobce žalovaný neuznává, a to ani z části. Je pravdou, že mezi účastníky byla uzavřena dne , datum, rezervační smlouva. Žalobce si vyžádal určitou lhůtu, aby mohl dát dohromady finance na předmětnou koupi. Bylo dohodnuto, že v případě, že nebude smlouva kupní uzavřena v daném termínu z důvodu na straně žalobce, rezervační poplatek propadá jako smluvní pokuta. Žalobce bydlí v obci , adresa, a se situací ohledně další výstavby v dané lokalitě je detailně seznámen. Stejně tak i se skutečností, že k rezervovanému pozemku je přivedena část sítí, na jejichž výstavbu bylo požádáno o dodatečné stavební povolení. Žalobci tato skutečnost byla známa ještě před podpisem rezervační smlouvy. Je též obecně známo, a i přesto tato skutečnost byla žalobci sdělena, že obec , adresa, nemá doposud schválen územní plán, takže nová výstavba je prozatím vyloučena a to přesto, že platné územní rozhodnutí počítá s rezervovaným pozemkem, jako s pozemkem určeným k individuální výstavbě. Cena pozemku reflektovala vše výše uvedené, neboť cena za „hotový“ stavební pozemek by byla dvojnásobná. Další podstatnou skutečností je to, že pozemek byl a doposud je, veden v katastru nemovitostí jako orná půda, nikoli pozemek stavební. K takovému pozemku byla podepisována rezervační smlouva. Obsah kupní smlouvy byl sjednán, protože byl do stanoven pozemek a byla stanovena cena. Je tedy logické, že banka neposkytne úvěr vyšší, než je hodnota doposud orné půdy. Žalobci se nepodařilo obstarat finanční prostředky, a proto z důvodů, ležících na jeho straně, nebyla smlouva uzavřena. Rezervační poplatek tedy po právu náleží žalovanému. Hovoří-li žalobce o tom, že chtěl kupní smlouvu uzavřít a navýšit kupní cenu o , částka, , potom je třeba uvést, že zároveň chtěl podstatnou část kupní ceny uhradit až později. S ohledem na původní proklamaci žalobce, že určitě bude mít kupní cenu ve lhůtě k dispozici, a navíc, když žalovaný poskytl žalobci delší rezervační lhůtu než bylo běžné a než poskytl jiným kupujícím, již tvrzení žalobce neuvěřil.3. Z výpovědi svědka , jméno FO, soud zjistil, že , jméno FO, zná 10 let, pana , Anonymizováno, 8 let, jsou sousedi. S oběma má svědek dobré vztahy. Je to už asi dva roky, co pan , jméno FO, poptával pozemek z , Anonymizováno, , protože prodával jiný svůj pozemek. Svědek zavolal panu , Anonymizováno, , protože jsem věděl, že má nějaké pozemky pro známé a domlouval i slevu. , jméno FO, a pan , jméno FO, se setkali. Bavili se o prodeji pozemků a pan , jméno FO, byl seznámen s tím, že na pozemek není územní rozhodnutí, proto je ten pozemek prodáván se slevou, a že na ten pozemek nedostane hypotéku. O tom věděl od začátku. Souhlasil s tím, s tím, že si peníze zajistí jinak. Od pana , Anonymizováno, ví, že na místě se pracovalo, byly tam chodníky a bylo tam osvětlení. V době, kdy se to domlouvalo, už kolem pozemků bylo elektrické osvětlení. Svědek zajišťoval kontakty i při jiných prodejích, pan , jméno FO, mu posílal rezervační smlouvu a svědek ji, tuší, na , Anonymizováno, posílal panu , jméno FO, . Zda byl u podpisu rezervační smlouvy, si přesně nepamatuje. Odměnu za zprostředkování neobdržel. Svědek uvádí, že majitelem tří společností, které se mimo jiné zabývají i realitní činností.Co se týče účelu pozemků, pan , jméno FO, říkal panu , jméno FO, , že územní rozhodnutí tam bude později do konce roku 2023. Nicméně panu , jméno FO, to nesliboval, proto prodával ten pozemek se slevou, protože tam v tu dobu územní rozhodnutí nebylo.4. Dne , datum, byla žalovanému zaslána předžalobní výzva na úhradu dlužé částky , částka, , která byla dle doručenky datové zprávy doručena , datum, (doručenka DS, předžalobní výzva).5. Z komunikace stran na aplikaci , Anonymizováno, soud zjistil, že (, datum, ) probíhala diskuze ve vztahu ke spornému pozemku a související dokumentaci. Žalovaný mj. uvedl, že u pozemku je již voda, kanalizace a elektřina, povolení a komunikaci má pan , jméno FO, . Žalobce následně na stavebním úřadě zjistil, že k sítím nejsou povolení (, datum, ), a že potřebuje dokumentaci pro banku, jinak banka „nepustí“ peníze. Proběhla diskuze ohledně ceny a její úhrady, popřípadě že nelze dokončit obchod. Podle žalobce tvrdil žalovaný při podpisu rezervační smlouvy, že dokumenty k sítím existují. Žalovaný trvá na existenci sítí, ale připouští, že na úřadě dokumenty nejsou. Pokud by byly, prodal by pozemek i za 13 (pravděpodobně miliónů). Pozemek mohl žalobce koupit, rezervační poplatek odmítá žalovaný vrátit.6. Ostatní důkazy předložené žalující i žalovanou stranou (smlouvy o dodávce elektřiny, situační plánek, záznam komunikace) ve vztahu k existenci sítí na pozemku považuje soud s ohledem na následující právní závěry za irelevantní. Navíc důkazy směřují k aktuálnímu stavu, nikoliv stavu při uzavření rezervační smlouvy.7. Podle rezervační smlouvy budoucí prodávající (žalovaný) prohlašuje, že je vlastníkem pozemku ve smlouvě definovaného (čl.I.). Budoucí kupující(žalobce) „má zájem koupit a nabýt vlastnictví k předmětu rezervace“ za částku , částka, (čl.II.). Budoucí prodávající se zavazuje „zarezervovat nemovitosti“ do , datum, a „zdržet se jakéhokoliv jednání směřujícího ke zcizení nemovitosti.“ (čl.III.) Rezervační poplatek činí , částka, a bude započítán na úhradu kupní ceny nemovitosti. „V případě, že nebude uzavřena kupní smlouva do , datum, z důvodů na straně budoucího kupujícího, rezervační poplatek propadá jako smluvní pokuta. V případě neuskutečnění budoucí kupní smlouvy z důvodů na straně budoucího prodávajícího se celý rezervační poplatek vrací na výzvu budoucího kupujícího do 7 dnů od doručení výzvy.“ (čl.IV., V