9 C 225/2017-310 — Obvodní soud pro Prahu 8

1. Žalobou došlou zdejšímu soudu dne 11. 10. 2018 ve znění pozdějšího rozšíření a částečného zpětvzetí se žalobce po žalovaném domáhá zaplacení částky shora uvedené z titulu bezdůvodného obohacení s odůvodněním, že na základě nájemní smlouvy ze dne [datum] ve znění dodatků č. 1 – 6, která byla sjednána na dobu určitou, a to do 13. 12. 2016, byl žalovaný nájemcem nemovitosti ve vlastnictví žalobce. Nájemní vztah byl ukončen uplynutím doby určité a žalobce žalovaného vyzval, aby nejpozději k tomuto dni pronajatou nemovitost vyklidil a vyklizenou předal žalobci. Žalovaný toto neučinil a nájemní prostory nyní užívá bez právního důvodu. Navíc za užívání těchto prostor v období od 14. 12. 2016 do 31. 12. 2016 a dále v období leden – prosinec roku 2017 žalobci ničeho neuhradil a řádně neuhradil ani náklady za služby spojené s užíváním nebytových prostor za rok 2016. Žalobce se proto domáhá vydání bezdůvodného obohacení vzniklého na straně žalovaného tím, že i po zániku nájemní smlouvy užívá nemovitosti ve vlastnictví žalobce. A to za období od 14. 12. 2016 do 31. 12. 2016 a dále za období květen - srpen 2017 (rozšíření žaloby ze dne 23. 10. 2017), když uvedené obsahovalo také zálohy na služby. Pro měsíc prosinec 2016 žalobce vzal žalobu (částečným zpětvzetím ze dne 18. 7. 2018) co do částky 4 068 Kč přestavující poměrnou část záloh zpět. Za stejné období se pak žalobce žalobou došlou soudu dne 11. 10. 2018 domáhal zaplacení částky uvedené ve výroku II. tohoto rozsudku, s tím, že tato částka představuje nedoplatky na vyúčtování služeb. 2. Usnesením ze dne 2. 10. 2020 č.j. 9 C 225/2017-273 byly v bodu 1. uvedená řízení spojeny do jednoho. V řízení, pak bylo pokračováno pod sp. zn. 9 C 225/2017. 3. Žalovaný s žalobou nesouhlasil, namítal, že nájem doposud trvá, namítal, že výše nájemného je nesprávně stanovené, kdy sporoval rozsah pronajatých nebytových prostor a následné správné určení výše nájemného podle výměru. Vznášel kompenzační námitku, když uvedl, že jeho skutečná škoda, způsobená žalobcem činí částku 146 467 Kč za zajištění dodávky teplé vody + 4 620 000 Kč za zbytečně vynaložené mzdové výdaje plus 32 224 000 Kč za ušlý zisk, celkem tedy 37 020 467 Kč. Konečně žalovaný namítal, že nebytové prostory byl připraven předat novému nájemci, žalobce však s novým nájemcem smlouvu včas neuzavřel. 4. Mezi stranami nebylo sporu o tom, že uzavřely v roce 1994 nájemní smlouvu pro provozování restaurace, žalobce je vlastníkem prostor a nebylo sporu o tom, že žalovaná vrátila žalobci nebytové prostory teprve v roce 2019. Stejně tak bylo nesporné, že za předmětné období žalovaná neplatila ani nájem, ani jiné plnění za užívání nebytového prostoru. Mezi stranami rovněž nebylo sporu o správnosti způsobu stanovení výše nájemného za metr, respektive výše obvyklého nájemného. Mezi stranami rovněž nebylo sporu o tom, že žalované byla doručena výzva k vyklizení nemovitosti z listopadu 2016. 5. Mezi stranami bylo sporu o tom, zda došlo ke skončení nájmu ke dni 13. 12. 2016, či zda došlo k prolongaci smlouvy, bylo sporu o tom, že by žalobce žalované způsobil škodu, za kterou by odpovídal a která by mohla být uplatněna v rámci kompenzační námitky, bylo sporu o tom, že došlo k dohodě o odkladu vyklizení nebytových prostor a bylo sporu o tom, zda výměra neodpovídá smlouvě. 6. Z výpisu z katastru nemovitostí [list vlastnictví] pro k. ú. Hlavní město Praha, Katastrální území Staré Město, obec Praha, vzal soud za prokázané, že žalobce je vlastníkem domu a tedy i nebytových prostor, jichž se předmět sporu týká. 7. Z nesporných tvrzení a nájemní smlouvy spolu s dodatky má soud za prokázané, že žalobce žalované pronajal nebytové prostory pro provozování restaurace na [anonymizována dvě slova], a to na dobu určitou do 13. 12. 2016, kdy tyto nebytové prostory žalované v roce 1994 předal do užívání, žalobci byly vráceny v roce 2019. 8. Z výpočtových listů a nesporných tvrzení soud zjistil, že roční nájemné pro nebytové prostory činilo v roce 1994 částku ve výši 2 274 000 Kč, v roce 2004 činilo roční nájemné částku 747 874 Kč a od roku 2017 činilo částku 264 023 Kč. Z dopisů datovaných dny 23. 1. 2017, 6. 2. 2017 a 2. 3. 2017, vzal soud za prokázané, že žalobce upozornil žalovaného na skončení nájmu a vyzval jej, aby nebytové prostory vyklidil. Stejně tak uvedené skutečnosti soud zjistil z dopisu datovaného 30. 11. 2016 spolu s dodejkou. 9. Dopisem ze dne 25. 5. 2017 žalobce vyzval žalovaného podle § 142a o.s.ř. k úhradě žalované částky (pokud jde o dluh na nájemném) a ze dne 10. 8. 2018, pokud jde o dluh na službách spojených s provozem předmětné nemovitosti. 10. Z vyúčtování rozpisu služeb soud soud zjistil, že žalovaný má za rok 2016 na službách nedoplatek ve výši 43 096 Kč a za rok 2017 ve výši 79 762 Kč. 11. Z [anonymizováno] [územní celek] [číslo] ze dne 17. 1. 2017 soud zjistil, že [územní celek] schválilo pronájem předmětných prostor [právnická osoba] s.r.o., od 31. 1. 2017. 12. Z dopisu ze dne 29. 6. 2016 soud zjistil, že žalobce žalované sdělil, že nesouhlasí s prodloužením stávající nájemní smlouvy. 13. Soud zhodnotil provedené důkazy jednotlivě i v jejich vzájemné souvislosti a dospěl k následujícím skutkovým zjištěním: žalobce je vlastníkem nebytových prostor, které pronajal žalovanému za účelem provozování restaurace, a to na dobu určitou do 13. 12. 2016. Následně žalovaného vyrozuměl o tom, že nesouhlasí s prodloužením nájemního vztahu a vyzval jej k vyklizení nebytových prostor po skončení nájmu. Žalovaný prostory vyklidil až v roce 2019. Za období, které je předmětem žaloby neplatil ani nájemné, následně ani jiné plnění za užívání prostoru po skončení nájmu. Zároveň soud z provedeného dokazování zjistil, že žalovaný neuhradil nedoplatky za služby spojené s užíváním nemovitosti za roky 2016 a 2017. 14. Soud nevzal za prokázané, že by nebytové prostory měly odlišný výměr, nežli je uvedeno ve smlouvě a dodatcích, kdy žalovaný k tomuto tvrzení neoznačil žádné důkazy. Stejně tak soud nevzal za prokázané, že se strany dohodly na prodloužení nájmu, či odložení termínu k vyklizení. Konečně soud nevzal za prokázané, že by se žalobce dopustil jednání, které by zakládalo vznik odpovědnosti za škodu vůči žalovanému, která by mohla být uplatněna v rámci kompenzační námitky. 15. Podle § 663 starého občanského zákoníku nájemní smlouvu přenechává pronajímatel za úplatu nájemci věc, aby ji dočasně užíval a podle § 671 starého občanského zákoníku je nájemce povinen platit nájemné podle smlouvy. 16. Podle § 2225 OZ, po skončení nájmu odevzdá nájemce pronajímateli věc. 17. Podle § 2991 OZ, ten kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. 18. Podle § 2285 OZ, pokračuje-li nájemce v užívání bytu tři měsíce po dni, kdy měl nájem skončit, přičemž jej pronajímatel nevyzve, aby byt opustil, platí, že nájem je znovu sjednán na tutéž dobu, na jakou byl sjednán dříve, nejdéle na dobu dvou let. Podle § 2311 pak platí toto ustanovení obdobně pro skončení nájmu obecně. 19. Strany uzavřely nájemní smlouvu na dobu určitou, přičemž doba určitá uplynula za účinnosti nového občanského zákoníku. Případná prolongace se proto posuzuje již podle účinnosti nového občanského zákoníku. Vzhledem k tomu, že bylo prokázáno, že žalobce včas vyzval žalovaného k vyklizení a i z jeho dalšího počínání bylo zřejmé, že nemá zájem na pokračování v nájmu, nájem skončil ke dni stanoveném v čl. 3 odst. 1 dodatku 2 smlouvy a nedošlo k jeho prodloužení. Proto žalobci vzniklo právo na předání nebytového prostoru a žalovanému povinnost nebytový prostor vyklidit a vyklizený žalobci předat. 20. Žalovaný tak měl povinnost do doby skončení nájmu platit nájemné a poté vydat bezdůvodné obohacení, které odpovídá zjištěné výši obvyklého nájemného po dobu, kdy prostory dále užíval. 21. Poměrná výše nájemného od počátku 14. 12. 2016 do 31. 12. 2016 činí osmnáct třiceti jednin z částky 262 187 Kč, tedy 152 237,61 Kč. Tato částka je pak ponížena o zálohy ve výši 4 068 Kč na celkovou částku 148 169,61 Kč. Bezdůvodné obohacení za květen až srpen 2017 při výši měsíčního plnění 22 659 Kč činí 90 636 Kč, celkový dluh do konce srpna tak činil 238 805,61 Kč a přesahoval tak žalovanou částku, když soud žalobě vyhověl co do výše žalované částky. Pokud jde o náklady spojené s provozem nemovitosti tyto soud má za prokázané viz, bod 10. 22. Co se týče kompenzační námitky za způsobenou škodu spočívající v nedodávání tepla, pak jednak žalovaná žádným způsobem netvrdila, ani neprokazovala porušení povinnosti ze strany žalobce a jednak nelze přehlédnout, že si strany v čl. IV odst. 1 smlouvy výslovně sjednaly, že žalobce neodpovídá za dodávky energií, včetně tepla. Proto k této námitce nebylo možno přihlédnout. 23. Co se týče námitky ohledně výměry, tak strany stvrdily výměry ve smlouvě, řadu let se podle ní chovaly a až do této doby je nesporovaly. Žalovaná nenavrhla žádné důkazy k prokázání svého neurčitého tvrzení, že výměry neodpovídají, které se tak v kontextu věci jeví pouze jako účel