22 C 139/2022-117 — Obvodní soud pro Prahu 8

1. Žalobou doručenou zdejšímu soudu 2. 5. 2022 se žalobce domáhal po žalované, aby mu a) poskytla řádné vyúčtování služeb spojených s užíváním bytu na adrese [adresa], b) poskytla komplexní podklady k vyúčtování uvedených služeb za rok 2018 a provedení pořízení kopií jejich originálů a c) zaplatila pokuty v celkové výši 109 500 Kč s příslušenstvím za prodlení s poskytnutím řádného vyúčtování služeb za rok 2018, 2019 a 2020. V žalobě dále žalobce uvedl, že je nájemcem bytu [číslo] v bytovém domě na adrese [adresa] (dále také jen„ Byt“), a to na základě nájemní smlouvy [číslo] uzavřené se žalovanou jako pronajímatelkou a vlastnicí Bytu (dále také jen„ Smlouva“). Žalobce poskytuje žalované nájemné a dále zálohy na služby, tedy plnění spojená s užíváním Bytu. Žalovaná je povinna žalobci služby poskytovat a současně tyto vždy řádně vyúčtovat, přesto žalobci dosud neposkytla řádná vyúčtování služeb ani komplexní podklady k vyúčtování, ačkoli o tyto žalobce požádal. V Bytě užívaném žalobcem se od roku 2015 nachází měřiče tepelné energie, avšak tyto nejsou odečítány. Vyúčtování služeb od žalované tak nesplňují zákonné požadavky, zejména při absenci parametrů, jakými jsou polohové koeficienty, rozúčtování na základní a spotřební složku u dodávek tepelné energie, spotřeba vody na dodávku teplé vody, správné určení spotřeby u zákonem stanovených měrných jednotek, podlahových ploch a započtených podlahových ploch, celkového počtu uživatelů bytových jednotek a uvedení dalších nezbytných metrologických parametrů, které by v souhrnu poskytly poctivý a řádný obraz, vyhovující zákonu o službách a souvisejícím právním předpisům. Žalobce v rámci této žaloby uplatňuje nárok na řádné vyúčtování služeb pouze za rok 2018 a poskytnutí komplexních podkladů k tomuto vyúčtování služeb, a tedy ponechává žalované dostatečný časový prostor k provedení stejných nároků ve vztahu k vyúčtování služeb za následující období. Podle žalobce již samotným uplynutím stanovené lhůty k vyúčtování služeb vznikl žalobci nárok na pokutu za neposkytnutí řádných vyúčtování za rok 2018 ve výši 54 750 Kč (50 Kč denně za období od 1. 5. 2019 do 30. 4. 2022), za rok 2019 ve výši 36 500 Kč (50 Kč denně za období od 1. 5. 2020 do 30. 4. 2022) a za rok 2020 ve výši 18 250 Kč (50 Kč denně za období od 1. 5. 2021 do 30. 4. 2022). Protože žalovaná ani po předžalobní upomínce nesplnila shora uvedené povinnosti, domáhá se žalobce jejich splnění žalobou v této věci. 2. Žalovaná nároky žalobkyně v celém rozsahu neuznala a navrhla proto žalobu zamítnout. Žalovaná pokládá za nesporné, že žalobce je nájemcem Bytu a že mu v souvislosti s užíváním Bytu poskytovala služby, ale rozporuje, že by vyúčtování služeb bylo v rozporu s právní úpravou, že by žalobci neposkytla podklady k vyúčtování služeb a že by žalobci vzniklo právo na zaplacení penále za nedodání vyúčtování služeb. 3. Žalovaná poukázala na spekulativnost požadovaného nároku, neboť vzhledem ke způsobu uplatnění nároku žalobce a jeho načasování (žalobce dosud nenamítal nesprávnost či nedostatečnost vyúčtování služeb, tedy ani nevyužil zákonných nástrojů k tomu určených (nahlédnutí do podkladů, podání námitek), naopak jej akceptoval a podle tohoto vyúčtování i plnil, a proto jeho cílem není domoci se změněného vyúčtování služeb, ale pouze získání co nejvyššího penále, tedy zneužití relevantní právní úpravy proti jejímu smyslu. Žalobce začal vyúčtování služeb rozporovat až dne 23. 4. 2022, kdy žalované zaslal výzvu k peněžitému a nepeněžitému plnění ze Smlouvy, a tedy není zřejmé, proč nevyužil zákonem daných možností a napadá vyúčtování služeb za roky 2018 až 2020 až s takovým odstupem. Ve vztahu k vyúčtování služeb žalovaná pokládá výtky žalobce za nesprávné nebo příliš obecné s tím, že vyúčtování využívá polohových koeficientů a dalších parametrů, náklady na společnou přípravu teplé vody pro dům zahrnují spotřebu vody na dodávku teplé vody, počet členů domácností v domě je uveden ve vyúčtování a ani absence rozúčtování na složku základní a spotřební u dodávek tepelné energie není vadou vyúčtování. Žalovaná dále vznesla námitku promlčení ohledně její povinnosti poskytnout žalobci řádné vyúčtování za rok 2018 včetně nároku na poskytnutí podkladů a zaplacení penále, když žalovaná měla povinnost vyúčtování předložit nejpozději dne 30. 4. 2019. Promlčecí doba proto v tomto případě trvala od 1. 5. 2022 do 1. 5. 2022, žaloba však došla soudu až po jejím uplynutí dne 2. 5. 2022. 4. Na základě požadavku žalobce mu byly ze strany žalované předloženy rovněž veškeré podklady týkající se vyúčtování, a to nejprve v sídle žalované, následně i elektronicky, a to přesto, že žalovaná neměla povinnost tyto podklady žalobci poskytnout, když zákon pro tuto žádost stanoví lhůtu pěti měsíců ode dne doručení vyúčtování. 5. I kdyby ale bylo vyúčtování služeb chybné (vadné), žalobce od žalované přijal plnění podle tohoto vyúčtování, čímž byl dluh (byť vadně) splněn, a proto žalovaná není s plněním jejího závazku vůči žalobci v prodlení a pokuta z prodlení se proto neuplatní. Žalovaná také zpochybnila výši požadované pokuty za prodlení s předložením řádného vyúčtování služeb za rok 2020, kdy podle zákona č. 209/2020 Sb. byla žalovaná povinna předložit toto vyúčtování žalobci až pro vyúčtování za rok požadovaný úrok z prodlení, a to nejen co do určení data počátku prodlení, kterým podle žalované byl až dne 3. 5. 2022, ale i co do požadované výše úroku z prodlení. Pokud by však soud dospěl k závěru o oprávněnosti nároku žalobce na penále, navrhla žalovaná jeho moderaci, a to z důvodů, že žalobce po několik let ničeho neuplatňoval, na nic si nestěžoval, nic nenamítal a podle vyúčtování služby hradil, v mezidobí dokonce přestal být nájemcem žalované, vyúčtování materiálně naplňuje svůj smysl a případná škoda vzniklá z vyúčtování, které je případně nepřesné pouze v marginálních záležitostech, by byla minimální. Žalovaná má za to, že i jí vzniklo vůči žalobci právo na penále podle ust. § 13 Zákona, a to za porušení povinnosti žalobce předložit jí námitky vůči vyúčtování neprodleně, ale nejpozději do 30 dnů ode dne doručení vyúčtování, a proto žalovaná uplatnila eventuálně námitku započtení vzájemné pohledávky ve výši 90 800 Kč. 6. Ze shodných skutkových tvrzení a provedeného dokazování soud zjistil následující skutkový stav. 7. Žalovaná je vlastníkem pozemku [parcelní číslo], jehož součástí je stavba [adresa], bytový dům na adrese [adresa], [územní celek], zapsáno v katastru nemovitostí u [stát. instituce], [stát. instituce] na [list vlastnictví] (viz shodné skutkové tvrzení účastníků a výpis z katastru nemovitostí). Žalobce jako nájemce a žalovaná jako pronajímatelka jednající [titul] [jméno] [příjmení], předsedkyní představenstva žalované a [anonymizováno] [jméno] [příjmení], místopředsedou představenstva žalované, podepsali dne [datum] nájemní smlouvu č. [anonymizována dvě slova] [rok] (Smlouva), jejímž předmětem byl byt [číslo] umístěný v [anonymizováno] nadzemním podlaží výše specifikovaného bytového domu (Byt), jehož popis, podlahová plocha místností pro výpočet nájemného, je podrobně specifikována v evidenčním listu, který tvoří nedílnou součást této smlouvy (viz shodná tvrzení účastníků a záhlaví a čl. I. a II. Smlouvy). 8. Na základě této Smlouvy žalobce [příjmení] v letech 2018 až 2020 užíval (viz shodné skutkové tvrzení účastníků), a za to byl povinen hradit žalované jako pronajímatelce nájemné ve výši 10 500 Kč, splatné vždy do každého 15. dne předchozího měsíce, za který se nájemné hradí a úhradu nákladů za služby poskytované s užíváním bytu dle Smlouvy, hrazené zálohově platbou ve výši 1 345 Kč a splatné spolu s měsíčním nájemným (viz čl. II. odst. 4 a IV. odst. 1 – 3 Smlouvy). Pronajímatel se zavázal zajistit nájemci za podmínek v této smlouvě ujednaných služby spojené s užíváním Bytu, zejména vytápění a dodávku teplé vody, vodné a stočné apod. Bližší vymezení těchto služeb je obsaženo v evidenčním listu (viz čl. I. odst. 3. – 4. Smlouvy). Služby spojené s užíváním Bytu budou hrazeny zálohově, a to a) náklady na dodávku vodného a stočného, ohřevu TUV, provoz výtahu, spotřebu el. energie ve společných prostorách a úklid společných prostor budou vyúčtovány dle průměrné roční spotřeby na jednoho nájemníka domu násobeno průměrným ročním počtem nájemníků v jednotlivých bytech, b) náklady na teplo pro ÚT budou rozpočítány v poměru velikosti vytápěné plochy bytu a plochy celkem. Vyúčtování bude provedeno na běžný měsíc bez rozlišení ročního období, c) zálohy na odvoz odpadků jsou stanoveny dle počtu osob užívajících byt (viz čl. IV. odst. 4 Smlouvy). Rozpis a výše zálohových plateb je podrobně specifikován v evidenčním listu (viz čl. IV. odst. 5 Smlouvy). Pronajímatel provede vyúčtování záloh na náklady za služby jednou ročně do konce druhého čtvrtletí následujícího roku poté, co mu bude toto platné vyúčtování předloženo poskytovateli těchto služeb s tím, že případné přeplatky anebo nedoplatky jsou splatné do 15 dnů ode dne doručení vyúčtování (viz čl. IV. ods