22 C 368/2022-186 — Obvodní soud pro Prahu 8

1. Žalobou doručeno zdejšímu soudu dne 23. 12. 2022 se žalobkyně domáhala po žalované zaplacení částky celkem ve výši 197 897 Kč s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 50 000 Kč od 4. 11. 2022 do zaplacení a z částky 147 897 Kč od 11. 11. 2022 do zaplacení. V žalobě dále uvedla, že jako budoucí kupující zavřela se žalovanou jako budoucí prodávající dne 16. 11. 2021 smlouvu o budoucí kupní smlouvě (dále také jen „SBKS“), na základě které smluvní strany zavázaly uzavřít kupní smlouvu o převodu vlastnického práva k bytové jednotce číslo , Anonymizováno, (dále také jen „Nemovitost 1 nebo Byt“), včetně odpovídajícího spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemcích, nacházející se v bytovém domě č. p. , Anonymizováno, stojící na pozemku p. č. , Anonymizováno, v k. ú. , adresa, (dále také jen „Kupní smlouva 1“) a kupní smlouvu o převodu vlastnického práva k parkovacím stáním – pozemkům p. č. , Anonymizováno, a , Anonymizováno, (dále také jen „Nemovitost 2 nebo Parkovací stání“) v k. ú. , adresa, (dále také jen „Kupní smlouva 2“). Podle čl. III. odstavec 1 SBKS se účastnice dohodli, že budoucí kupující se zavazuje podepsat Kupní smlouvu 2 na Parkovací stání do 10 dnů doručení výzvy budoucího prodávajícího, není tak však povinen učinit dříve, než bude parkovací stání vymezeno v katastru nemovitostí, mezi budoucím prodávající a budoucím kupujícím bude uzavřena Kupní smlouva 2 a Parkovací stání budou prosta všech dluhů věcných břemen, zástavních práv a jiných závazků omezujících vlastnické právo. Budoucí prodávající se také jako oprávněná zavázala učinit výzvu k uzavření Kupní smlouvy 2 na Parkovací stání nejpozději do 28. 2. 2022 s tím, že pokud nedojde k uzavření kupní smlouvy z důvodů na straně budoucího prodávajícího, je budoucí kupující oprávněn od této smlouvy co do závazku uzavřít Kupní smlouvu 2 odstoupit. Budoucí je prodávající v takovém případě povinna uhradit budoucímu kupujícímu smluvní pokutu ve výši 50 000 Kč. Žalovaná sice vyzvala žalobkyni, respektive jejího zmocněnce , jméno FO, dne 12. 5. 2022, a to prostřednictvím emailové zprávy, na kterou však žalobkyně reagovala dopisem ze dne 19. 5. 2022, kde namítla nejen nedostatek formy výzvy žalované, ale především nesplnění podmínek pro uzavření Kupní smlouvy 2, neboť Parkovací stání nebyla prosta všech věcných břemen omezujících vlastnické právo ve smyslu článku III. odstavec 1 SBKS, když ještě ke dni 17. 5. 2022 na Parkovacích stáních vázla kromě věcného břemena chůze a jízdy, která přísluší k Bytu, navíc i věcná břemena, kdy oprávnění z těchto věcných břemen přísluší dalším bytovým jednotkám v domě. Žalobkyně pak trvala na dodržení všech podmínek SBKS, tedy odmítla Kupní smlouvu 2 uzavřít a další návrh od žalované k uzavření uvedené smlouvy již neobdržela. Dne 21. 8. 2022 pak po nahlédnutí do katastru nemovitostí zjistila, že žalovaná jedno z Parkovacích stání již prodala , jméno FO, s tím, že žalovaná ji poté nabídla ke koupi jiná parkovací stání, to vše za podmínek pro ni nevýhodných oproti podmínkám sjednaných v SBKS. Budoucí žalobkyně nakonec od žalované koupila parkovací stání na pozemcích parc. č. , Anonymizováno, a , Anonymizováno, , přestože na nich stála váznou věcná břemena pro jiné bytové jednotky a přestože mají menší výměnu s tím, že se tak rozhodla proto, že hrozilo riziko, že nebude mít k Bytu žádné parkovací stání a tím bude také negativně ovlivněna hodnota Bytu. Proto žalobkyně také od SBKS ve vztahu k těmto Parkovacím stáním odstoupila, a to dopisem ze dne 24. 10. 2022, ve kterém zároveň žalovanou vyzvala k úhradě smluvní pokuty ve výši 50 000 Kč. Žalovaná však její nárok neuznala a sdělila jí, že pokuta je ujednána neplatně, neboť její vznik je vázán na jednání budoucího kupujícího, a to odstoupení od SBKS a je nepřiměřená. S tím však žalobkyně nesouhlasí s odkazem na judikaturu Nejvyššího soudu a domnívá se, že výše smluvní pokuty byla sjednána s ohledem na skutečnost, že chtěla mít zajištěno, že opravdu pozemky s Parkovacími místy budou převedeny do jejího vlastnictví, neboť Byt, který zakoupila od žalované, je situován ve větší vzdálenosti od veřejné komunikace. Žalobkyně dále uvedla, že Kupní smlouvu 1 uzavřela se žalovanou dne 16. 11. 2021 s tím, že zápis vlastnického práva k Bytu na LV číslo , hodnota, byl proveden 10. 12. 2021 a tedy celý Byt měl být předán do 15. 12. 2021, přestože termín předání byl mezi žalovanou o žalobkyni domluven na 17. 12. 2021, kdy si Byt měl převzít zmocněnec žalobkyně , tituly před jménem, , jméno FO, . Tohoto dne však Byt nebyl ve stavu, který by umožňoval jeho užívání, a to především z důvodu, že nebyl připojen k dodávce elektrické energie a chyběl zde elektroměr, tedy Byt nebylo možno vytápět, jelikož je vytápěn výhradně elektrickým podlahovým vytápěním a nebylo ani možno ohřívat vodu v elektrickém bojleru a svítit. Mimoto ani nebyly funkční dveře na balkon, ani dvě okna, byl také vadný elektrický ohřívač vody. Navíc nebyl ani žalobkyni předán sklep, který je součástí Bytu, V protokolu podepsaném oběma stranami bylo zaznamenáno, že Byt není připraven k předání ze strany žalované a nebyl předán s tím, že žalovaná zajistí odstranění uvedený vad a bude informovat žalobkyní a bude dohodnut nový termín předání. Byt pak byl zmocněnci žalobkyně předán dne 28. 2. 2022, a to přesto, že nebyla možnost ověřit funkce podlahového vytápění, byl nefunkční elektrický sporák, který vyhazoval proudový chránič, nebylo možno otevřít dveře na balkon a nebyl předán sklep, k čemuž následně došlo až dne 9. 5. 2022. Vzhledem k tomu byla žalovaná v prodlení s předáním Bytu o 143 dnů a žalobkyně se proto po žalovaná domáhá také smluvní pokuty ve výši 1 000 Kč za každý den prodlení v době od 17. 12. 2021 do 27. 2. 2022, tedy za dobu 73 dnů, částky 73 000 Kč a dále smluvní pokuty za předání kompletního Bytu, tedy včetně sklepa, za dobu od 28. 2. 2022 do 8. 5. 2022, ve výši poloviny sjednané smluvní pokuty, tedy částky 500 Kč za každý den, která činí za 70 dní částku 35 000 Kč. Žalobkyně se dále domáhá zaplacení částky ve výši 34 091 Kč s odůvodněním, že Byt kupovala s úmyslem jej pronajímat a vzhledem k tomu, že jí byl předán pozdě z důvodu, že jej nebylo možno užívat, vznikla jí škoda v rozsahu obvyklého nájemného za období od 18. 12. 2021 do 28. 2. 2022, kdy Byt bez sklepa převzala s tím, že výši obvyklého nájemného dovozuje z již uzavřené nájemní smlouvy na tento Byt ve výši 14 000 Kč měsíčně a tedy náhrada škody činí částku 460 Kč denně za 73 dnů, celkem pak částku ve výši 34 091 Kč. Konečně se pak žalobkyně domáhá po žalované i náhrady cestovních nákladů za cestu zmocněnce , právnická osoba, , který se dvakrát dostavil do , adresa, k předání Bytu zbytečně, neboť předání neproběhlo. Náklady na cestovné pak žalobkyně vyčíslila podle vyhlášky č. 511/2021 na částku celkem ve výši 5 806 Kč. Přestože žalobkyně v dopise ze dne 11. 10. 2021 vyzvala žalovanou k úhradě smluvní pokuty ve výši 50 000 Kč do 10 dnů ode dne doručení této výzvy, k čemuž došlo od 24. 10. 2021, žalovaná jí uvedenou částku neuhradila. V případě ostatních žalovaných nároků vyzvala žalobkyně žalovanou k jejich úhradě dopisem ze dne 27. 10. 2022, ani tyto pohledávky jí žalovaná neuhradila.2. Žalovaná uvedla, že žalovaný nárok neuznává to ani částečně. K nároku na zaplacení smluvní pokuty podle čl. III.3 SBKS uvedla, že již 9. 2. 2022 avizovala žalobkyni, respektive jejímu zmocněnci , jméno FO, , uzavření Kupní smlouvy 2, ale tato výzva zůstala bez reakce. Tedy žalovaná má za to, že dostála své povinnosti podle SBKS a pokud žalobkyně využila svého práva neuzavřít Kupní smlouvu 2, až k tomu byla vyzvána, neboť předmět převodu byl zatížen věcnými břemeny, bylo to její právo, nedošlo však porušení povinnosti na straně žalované, proto nárok na zaplacení smluvní pokuty žalobkyni nevznikl. Navíc zástupkyně žalobkyně v průběhu roku 2022 sdělila předsedovi představenstva , jméno FO, , že o Parkovací stání podle SBKS již nemá zájem, neboť jsou hůře přístupná. Žalovaná dále poukázala i na skutečnost, že účastnice uzavřely 30. 8. 2022 kupní smlouvu, podle níž žalobkyně koupila od žalované parkovací stání na pozemcích p. č. , Anonymizováno, a , Anonymizováno, v k. ú. , adresa, , a tedy pokud nezanikla povinnost uzavřít Kupní smlouvu 2 dle SBKS již dříve, zanikla nejpozději k tomuto datu, neboť tím byla po faktické stránce po dohodě stran splněna povinnost žalované. Žalovaná tedy namítla, že odstoupení žalobkyně od SBKS dne 24. 10. 2022 není účinné, neboť povinnost podle SBKS byla splněna. I kdyby ale nebyla splněna, jde o odstoupení pozdní. Žalovaná má také za to, že uplatněná smluvní pokuta je v tomto případě vázaná na jednání žalobkyně, nikoliv na porušení povinnosti na straně žalované. Podle žalované Byt bylo možné předat dne 17. 12. 2021, když v Kupní smlouvě 1 nebylo ani ujednáno, že by žalobkyně byla oprávněna odmítnout Byt převzít. Pokud jde o nárok na náhradu škody, žalovaná namítla, že žalobkyně neprokazuje ušlý zisk s tím, že náklady na dopravu