39 C 278/2024-223 — Obvodní soud pro Prahu 8

1. Žalobci se podanou žalobou domáhali po žalovaném vyklizení garážového stání č. , Anonymizováno, v , Anonymizováno, podzemním podlaží budovy č. p. , Anonymizováno, na pozemku parc. č. , Anonymizováno, v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, , část obce , adresa, zapsané u Katastrálního úřadu pro , Anonymizováno, , Katastrální pracoviště , adresa, na LV č. , hodnota, . Svou žalobu odůvodnili tím, že jsou vlastníky jednotky č. , Anonymizováno, , byt (dále jen „jednotka“) vymezené podle zákona o vlastnictví bytů v budově čp. , Anonymizováno, (dále jen jako „budova“), stojící na pozemku p. č. , Anonymizováno, v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, , část obce , adresa, zapsané u Katastrálního úřadu pro , Anonymizováno, , Katastrální pracoviště , adresa, na LV č. , hodnota, (Jednotka) a na LV č. , Anonymizováno, (Budova). S vlastnictvím Jednotky je spojen spoluvlastnický podíl na společných částech Budovy společný jen vlastníkům některých jednotek v rozsahu id. , Anonymizováno, , který nepodléhá zápisu v katastru nemovitostí, se kterým je spojeno právo užívat garážové stání č. , Anonymizováno, v , Anonymizováno, PP Budovy a právo užívat k tomu určenou příjezdovou komunikaci, a to dle Prohlášení vlastníka budovy č.p. , Anonymizováno, (dále jen „Garážové stání“). Žalobce dále uvedli, že garážové stání je uzamčeno, přičemž klíče a dálkové ovládání od uzamčeného stání má žalovaný, který výlučně garážové stání užívá. K uzavřené smlouvě o nájmu parkovacího stání ze dne 12. 8. 2016 mezi žalovaným a právním předchůdcem žalobců, p. , jméno FO, (dále jen „předchůdce“), uvedli, že předmětem smlouvy je právo, které není způsobilé být předmětem nájmu, neboť předchůdce nebyl vlastníkem garážového stání, měl ke garážovému stání pouze užívací právo. Poukázali na to, že podíl na společných částech budovy je neoddělitelnou součástí jednotky a nelze s ním proto samostatně nakládat, tedy ani k němu zřídit nájemní právo, neboť vlastník jednotky není osobou oprávněnou toto právo zřídit, neboť tím mohou být pouze společně všichni vlastníci společných částí budovy. Žalobci dále poukázali na to, že žalovaný je rovněž vlastníkem jednotky v budově a tedy spoluvlastníkem budovy s podílem o velikosti id. , Anonymizováno, , tedy nemůže mít současně zřízeno právo nájmu k části budovy. Dle žalobců byl uzavřením smlouvy o nájmu parkovacího stání z 12. 8. 2016 obcházen zákon. Žalobci nesouhlasili s tvrzením žalovaného, že by sjednaná kupní cena mezi žalobci a předchozím vlastníkem měla být snížena z důvodu závazku přenechat parkovací stání žalovanému, žalobci byli informováni o faktickém užívání žalovaného, avšak neučinili žádný projev vůle vstoupit do nájemní smlouvy, tedy do právního vztahu mezi původním vlastníkem a žalovaným. Žalobci vyzvali žalovaného k vyklizení předmětného garážového stání, žalovaný dobrovolně garážové stání nevyklidil.2. Žalovaný ve vyjádření nárok žalobce uvedený v žalobě neuznal, a to ani z části s odůvodněním, že s předchozím vlastníkem bytové jednotky uzavřel smlouvu o nájmu předmětného garážového stání. Žalovaný uvedl, že garážové stání je společná část budovy, která je společná jen vlastníkům některých jednotek, má za to, že s vlastnictvím jednotky bylo spojeno právo výlučného užívání společné části domu – tj. předmětného garážového stání, tedy právní předchůdce (předchozí vlastník jednotky) mohl smlouvu o nájmu parkovacího stání se žalovaným uzavřít a že zavazuje i žalobce, jakožto právní nástupce. Dále namítl, že žalobci o existenci nájemní smlouvy věděli a že žalobcům byla adekvátním způsobem ponížena kupní cena předmětu koupě, a to s ohledem na nemožnost využívat garážové stání po dobu trvání nájemní smlouvy. Dle názoru žalovaného by z tohoto důvodu vzniklo na straně žalobců bezdůvodné obohacení, pokud by bylo žalobě vyhověno.3. Z provedeného dokazování soud zjistil tyto skutečnosti.4. Na základě shodných tvrzení účastníků (§ 120 odst. 3 o.s.ř.) má soud za zjištěné, že žalobci jsou vlastníky jednotky č. , Anonymizováno, (byt) vymezené podle zákona o vlastnictví bytů, v budově č. p. , Anonymizováno, stojící na pozemku parcelní č. , Anonymizováno, v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, , část obce , adresa, , zapsané u Katastrálního úřadu pro , Anonymizováno, , Katastrální pracoviště , adresa, na LV čísle , hodnota, (jednotka) a na LV číslo , hodnota, (budovy), s vlastnictvím jednotky je spojen spoluvlastnický podíl na společných částech budovy společný jen vlastníkům některých jednotek v rozsahu ideálním , Anonymizováno, , který nepodléhá zápisu v katastru nemovitostí, se kterým je spojeno právo výhradně užívat garážové stání číslo , Anonymizováno, v prvním PP budovy a právo užívat k tomu určenou příjezdovou komunikaci tak, jak je popsáno v prohlášení vlastníka budovy č. p. , Anonymizováno, . Žalovaný užívá předmětné garážové stání, a to na základě uzavřené smlouvy o nájmu mezi žalovaným a právním předchůdcem žalobců ze dne 12. 8. 2016. Garážové stání vypadá tak, že se jedná o stání se zašupovacími dveřmi opatřenými zámkem. Účastníci také prohlásili za nesporné, že nedošlo ke změně prohlášení vlastníka.5. Ze smlouvy o nájmu parkovacího stání (č.l. 12) ze dne , datum, /2016 mezi , jméno FO, jako pronajímatelem a žalovaným jako nájemcem se podává, že s vlastnictvím jednotky č. , Anonymizováno, je spojeno právo výhradně parkovat na stání č. , Anonymizováno, v , Anonymizováno, PP budovy č.p. , Anonymizováno, a právo užívat k tomu určenou příjezdovou komunikaci. Pronajímatel přenechává nájemci část povinné jednotky, a to v rozsahu, že „nájem je sjednán v rozsahu užívání garážového stání č. , Anonymizováno, v , Anonymizováno, PP budovy č.p. , Anonymizováno, nájemcem“. Tato smlouva zavazuje každého dalšího vlastníka povinné jednotky, uzavírá se na dobu 90 let, přičemž žádná ze smluvních stran není oprávněna tuto smlouvu ukončit výpovědí v prvních 50 letech trvání této smlouvy. Po uplynutí prvních 50 let trvání této smlouvy je pronajímatel oprávněn ukončit smlouvu výpovědí jen z důvodů podstatného porušení povinností nájemcem, přičemž jedinou podstatnou povinností nájemce je úhrada nájemného za užívání předmětu nájmu nájemcem, která byla sjednána ve výši 400 000 Kč a byla uhrazena již před podpisem smlouvy. Pro případ konstatování neplatnosti ujednání o nájmu části povinné jednotky v rozsahu garážového stání podle čl. , Anonymizováno, této smlouvy nebo by nájemcem byl omezen v možnosti užívat garážové stání v průběhu 90 let od uzavření této smlouvy se pronajímatel zavazuje vrátit nájemci odpovídající část nájemného, nejméně 200 000 Kč. Smluvní strany se dále dohody, že zapíší vkladem nájem části povinné jednotky v rozsahu garážového stání do katastru nemovitostí.6. Z e-mailu ze dne 12. 2. 2024 od , jméno FO, adresovaný žalobci (č.l. 27) bylo zjištěno, že , jméno FO, zaslala žalobci list vlastnictví, část nabývacího titulu a také znění smlouvy na pronájem – přenechání garážového stání, s tím, že dle informace od zástupce strany prodávajícího pana , tituly před jménem, , jméno FO, , byl v minulosti na katastr vložen návrh na vklad s tímto zněním smlouvy za účelem jeho prodeje, ten katastrem zamítnut z důvodu nemožnosti oddělení vlastnického práva k bytu a garážovému stání.7. Z prohlášení vlastníka budovy (č.l. 85an.) bylo zjištěno, že k bytové jednotce č. , Anonymizováno, (č.l. 190) náleží spoluvlastnický podíl na společných částech domu společných všem vlastníkům o velikosti , Anonymizováno, a spoluvlastnický podíl na společných částech domu společných pouze některým vlastníkům o velikosti , Anonymizováno, . V plánku (č.l. 202) je uvedeno umístění předmětného garážového stání , Anonymizováno, a dále, že podlahová plocha společných částí domu společných jen některým vlastníkům činí 4962,5 m2. V rámci určení společných částí domu, které jsou společné pouze některým vlastníkům jednotek je v prohlášení uvedeno (č.l. 199 p.v.), že v budově vlastník vymezuje společné části budovy, které jsou společné pouze některým vlastníkům jednotek, jedná se o společné prostory budovy, které jsou společné pouze vlastníkům jednotek, ke kterým náleží právo parkování či skladování v těchto prostorách. Tyto společné části mají právo užívat a povinnost podílet se na jejich správě, opravách a údržbě pouze vlastníci jednotek, ke kterým náleží dle tohoto prohlášení právo parkování či skladování v uvedených prostorách (pouze tito vlastníci jednotek v budově jsou zároveň spoluvlastníky těchto zvláštních společných prostor). V celkové rekapitulaci je u bytové jednotky č. , Anonymizováno, (č.l. 208) uvedena velikost spoluvlastnického podílu na společných částech domu společných pouze některým vlastníkům o velikosti , Anonymizováno, .8. Z výpisů z Katastru nemovitostí (č.l. 14) k bytové jednotce č. , Anonymizováno, a k vlastnictví domu s jednotkami (č.l. 16) vyplývá, že zde není evidován žádný zápis týkající se garážového stání.9. Z přípisu z 12. 6. 2024 nazvaného „spor o vyklizení parkovacího stání“ (č.l. 8)