18 C 55/2021-61 — Obvodní soud pro Prahu 9

Žalobci se svým návrhem z [datum] domáhali, aby soud uložil žalovaným povinnost zaplatit žalobcům částku 190 000 Kč s příslušenstvím a náklady řízení. Svůj návrh odůvodnili tím, že jsou většinovými spoluvlastníky pozemku parcelní č. [rok] o výměře 219 m², jehož součástí je budova s [adresa] bytový dům, vše zapsáno na [list vlastnictví] vedeném u Katastrálního úřadu pro [anonymizováno] [část Prahy], k.ú. [část obce] (dále jen„ nemovitost“). Žalobci mají ve společném jmění manželů (dále jen„ SJM“) spoluvlastnický podíl na nemovitosti o velikosti ¾ vzhledem k celku. V předmětné nemovitosti se nachází byt [číslo] – půdní prostor o výměře 160 m² (dále jen„ byt“), který žalobci jako jeho většinoví spoluvlastníci pronajímají. Žalovaní užívali předmětný byt v období od června 2019 do konce července 2020, kdy mezi účastníky došlo k uzavření nájemní smlouvy. Mezi účastníky bylo sjednáno nájemné ve výši 35 000 Kč měsíčně s tím, že žalobci souhlasili s tím, že žalovaní vzhledem ke Covidové situaci v roce 2020 budou hradit na nájemném za měsíc duben a květen 2020 pouze částku 27 000 Kč za každý měsíc. Dlužná částka ve výši 190 000 Kč sestává z neuhrazeného nebo částečně neuhrazeného nájemného za období od září 2019 do července 2020, když za září 2019 dluží žalovaní žalobcům částku 1 000 Kč (dosud uhrazené nájemné ve výši 34 000 Kč dne [datum]), dále z částky 175 000 Kč představující neuhrazené nájemné za měsíc říjen a prosince 2019, březen, červen a červenec 2020 á 35 000 Kč a z částky 14 000 Kč sestávající z dosud částečně neuhrazeného sníženého nájemného na částku 27 000 Kč za měsíc duben a květen 2020. Žalovaní navrhli zamítnutí žaloby. Poukázali na skutečnost, že předmět nájmu nebyl způsobilý užívání, když požadovali rovněž slevu na nájmu, poukázali rovněž i na to, že se žalobci nikdy neměli uzavřenu písemnou nájemní smlouvu, kdy předmětný byt užívali na základě podnájemní smlouvy uzavřené s paní [jméno] [příjmení], když této za podnájem hradili částku 30 000 Kč měsíčně včetně úhrady záloh na služby. Rovněž uvedli, že nesouhlasili při jednání se žalobci o uzavření nájemní smlouvy s výší nájemného a záloh na služby v celkové výši 38 150 Kč tak, jak navrhovali žalobci. Žalovaní v průběhu řízení uhradili žalobcům částku 96 000 Kč s tím, že poukázali na to, že další platby již hradit nebudou, neboť s ohledem na stav bytu je jimi uhrazená platba za užívání předmětného bytu za shora uvedené období adekvátní. Podáním došlým zdejšímu soudu dne [datum] vzali žalobci žalobu částečně zpět, a to co do částky 96 000 Kč, která byla žalovanými žalobci uhrazena, když tuto platbu si započetli na nejstarší dluhy žalovaných, neboť platba nebyla žalovanými specifikována, tj. tito neuvedli, na jaké konkrétní měsíce žalobcům za užívání bytu hradí (tato skutečnost byla mezi účastníky nesporná – viz. protokol z [datum] čl. 44 p.v.) .Následně podáním došlým zdejšímu soudu dne [datum] vzali žalobci žalobu částečně zpět co do částky 35 000 Kč s tím, že tuto platbu žalovaní ve prospěch žalobců uhradili, žalobci ji však s ohledem na to, že nebyla nijak specifikována, přiřadili k jiné platbě, nikoli ve prospěch žalovaných, teprve následně pak tato platba byla žalobci dohledána a přiřazena jako úhrada ze strany žalovaných. S ohledem na částečné zpětvzetí žaloby soud řízení co do částky 96 000 Kč s přísl. a 35 000 Kč s přísl. zastavil, když žalovaní s částečným zpětvzetím žaloby souhlasili (ust. § 96 odst. 1,2,4 o.s.ř.) – výrok I. a II. rozsudku. Soud v průběhu řízení provedl důkaz emailovou komunikací ze [datum], [datum], [datum], [datum], [datum], [datum], [datum], [datum], přehledem plateb za červenec 2020, únor 2020, listopadu 2019, září 2019, srpen 2019, červenec 2019, červen 2019, květen 2020, leden 2020, pronájmem bytu – průměrnou cenou za metr čtvereční, cenovou mapou pozemku [anonymizováno] [obec], návrhem ke smlouvě, výpisem plateb z [datum], [datum], [datum], [datum], [datum], [datum], [datum], [datum], [datum], [datum], fotografiemi stavu bytu a domu, emailovou komunikací z [datum], [datum], [datum], [datum], [datum], [datum], [datum], vyúčtováním plateb za období od června 2019 do července 2020, emailovou komunikací mezi účastníky z [datum], [datum], [datum], [datum], dokladem o platbě částky 35 000 Kč. Po takto provedeném dokazování vzal soud za prokázané, že -) žalobci jsou většinovými vlastníky pozemku parcelní č. [rok], jehož součástí je budova [adresa], a to v rozsahu ideálních ¾, když žalobci s ohledem na spoluvlastnictví k nemovitosti pronajímají předmětný byt, který nejprve na základě podnájemní smlouvy uzavřené s paní [jméno] [příjmení] a následně po jejím ukončení užívali až do července 2020 žalovaní. Poté co došlo k ukončení nájemní smlouvy s paní [příjmení] a tím i podnájemní smlouvy se žalovanými, nebyla mezi žalobci a žalovanými uzavřena písemná nájemní smlouva k předmětnému bytu (shodná tvrzení účastníků). -) mezi účastníky probíhal emailová komunikace týkající se uzavření nájemní smlouvy s tím, že paní [příjmení], která podnajímala předmětný byt žalovaným, skončila nájemní smlouva k [datum]. I přes obsáhlou emailovou komunikaci mezi účastníky nedošlo fakticky k uzavření písemné nájemní smlouvy k předmětnému bytu (emailová komunikace mezi účastníky z prosince 2018 do dubna 2019, nesporná tvrzení účastníků – viz. protokol ze dne [datum] – čl. 33). -) žalovaní předmětný byt i po ukončení podnájemní smlouvy fakticky užívali, když za jeho užívání hradili žalobcům částku 35 000 Kč měsíčně (vyjma měsíce dubna a května 2020, kdy měli uhradit 27 000 Kč měsíčně z důvodu Covidové situace), a to až do července 2020, kdy byt opustili (výpisy z účtu žalobců, shodná tvrzení účastníků). -) žalovaní po podání žaloby uhradili žalobcům za užívání předmětného bytu částku 96 000 Kč (shodná tvrzení účastníků, výpisy z účtu). -) v dubnu 2020 probíhala mezi účastníky emailová komunikace týkající se případné slevy na nájmu za užívání předmětného bytu, a to v návaznosti na Covidovou pandemii a vládní opatření. Žalovaní navrhovali slevu na úhradu nájemného částku 25 000 Kč měsíčně s tím, že následně věci budou řešit. Žalobci reagovali e-mailem ze dne [datum], kdy uvedli,, že jejich představa je 27 000 na 2 měsíců s tím, že pak je možné vést jednání s ohledem na situaci na trhu. V e-mailu ze dne [datum] žalovaní uvedli, že děkují žalobcům za návrh s tím, že situace je pro ně složitá, neboť pracují v oblastech, které jsou stavem nouze úplně paralyzované a čekají na rozvolnění opatření. Dále uvedli, že jsou závislí na podpoře státu, tedy 25 000 + navrhovaných 15 000 v dalších měsících. Žalovaní dále žalobcům sdělili, že tento týden pošlo 20 000 Kč a budou se snažit poslat zbytek, jakmile to bude možné (emailová komunikace mezi účastníky). Z dalších v řízení provedených důkazů soud pro rozhodnutí ve věci nezjistil relevantní skutečnosti. Mezi účastníky bylo nesporným, že tito předmětný byt užívali až do července 2020 (vyjma měsíce června 2019, který byl mezi účastníky sporný) když žalobcům za jeho užívání měli hradit částku 35 000 Kč měsíčně (kromě měsíce dubna a května 2020, kdy mělo dojít ke snížení nájmu z důvodu Covidu). Nesporným bylo rovněž i to, že mezi účastníky nebyla uzavřena písemná nájemní smlouva, na základě které by žalobci žalovaným přenechali do nájmu předmětný byt a která by upravovala práva a povinnosti obou smluvních stran. Spornou skutečností naopak zůstalo to, jakou výši plateb za užívání předmětného bytu by žalovaní žalobcům měli hradit, a to v návaznosti na to, že mezi účastníky nebyla uzavřena písemná smlouva o nájmu na užívání předmětného bytu. Dle ust. § 582 odst. 1 o.z., není-li právní jednání učiněno ve formě ujednané stranami nebo stanovené zákonem, je neplatné, leda že strany vadu dodatečně zhojí. Zahrnuje-li projev vůle současně více právních jednání, nepůsobí nedostatek formy vyžadované pro některé z nich sám o sobě neplatnost ostatních. Dle ust. § 582 odst. 2 o.z., není-li dodržena forma právního jednání ujednaná stranami, lze neplatnost namítnout, jen nebylo-li plněno. To platí i tehdy, vyžadují-li formu určitého právního jednání ustanovení části čtvrté tohoto zákona. V daném případě se soud nejprve s ohledem na námitku žalovaných týkající se toho, že mezi účastníky nebyla dle ust. § 2237 o.z. obligatorně uzavřena písemná nájemní smlouva, zabýval tím, zda žalované stíhá povinnost k úhradě plateb za užívání předmětného bytu a pokud ano, v jaké výši. Po provedeném dokazování pak soud uzavřel, že nájemní smlouva mezi účastníky uzavřena byla, byť v ústní podobě, nikoli v obligatorní písemné podobě, neboť vzhledem k tomu, že nájem bytu je upraven v části čtvrté o.z., tak při aplikaci shora citovaného ust. § 582 odst. 2 o.z,. s ohledem na skutečnost, že dle dohody bylo plněno, když žalovaní fakticky předmětný byt užívali a žalobcům za jeho užívání hradili pravidelné měsíční platby, došlo ke konvalidaci nedostatku zákonné i smluvní formy dohody o uzavření nájemního vztahu. S ohledem na shora uvedené tak soud uzavřel, že v daném případě došlo k